Asuntokauppa

Asunnon myyntivoitto ja verotus

asunnon-myyntivoitto-ja-verotus-rahaa

Useat ihmiset tekevät rahaa asuntokaupoilla myymällä asuntonsa, kun asuntojen hinnat ovat nousseet. Näin tekevät henkilöt saavat asunnostaan myyntivoittoa. Annamme vinkkejä, miten myyntivoitto lasketaan ja miten vältyt myyntiveron maksamisesta laillisesti. Annamme myös hieman tietoja, miten asuntomarkkinat ovat viime aikoina kehittyneet ja onko nyt hyvä aika myydä asuntoa.

Myyntivoitto lasketaan kahdella eri tavalla

Yksinkertaisin tapa laskea asunnon myyntivoitto on vähentää myyntihinnasta ostohinnan. Tässä tapauksessa myynti tarkoittaa myyjän asunnon myyntiä ja osto myyjän asunnon ostoa. Jos esimerkiksi myyjä on ostanut asunnon 80 000 eurolla, mutta asunnon hinta on noussut 120 000 euroon, asunnosta saatava myyntivoitto on 40 000 euroa.

Toista tapaa laskea myyntivoitto kutsutaan hankintameno-olettamaksi. Hankintameno-olettamassa on kaksi eri tapausta:

  • Jos myyjä on omistanut asunnon alle kymmenen vuotta, myyntivoitto lasketaan vähentämällä 20 prosenttia myyntihinnasta.
  • Jos myyjä on omistanut asunnon yli kymmenen vuotta, myyntivoitto lasketaan vähentämällä 40 prosenttia myyntihinnasta.

Jos esimerkiksi edellä mainitun asunnon myyntihinta on 120 000 euroa ja myyjä on omistanut asunnon yli kymmenen vuotta, hankintameno-olettamalla laskettu myyntivoitto on:

120 000 – 120 000 × 0,40 = 72 000.

Miksi on olemassa kaksi tapaa laskea myyntivoitto?

Koska asunnon myynnistä voidaan joutua maksamaan myyntiveroa, kannattaa valita se myyntivoiton laskutapa, jolla tulee pienempi myyntivoitto. Pienemmästä myyntivoitosta myyjä maksaa vähemmän veroa. Edellisessä esimerkissä siis vähentämällä myyntihinnasta ostohinta saadaan verotusta varten pienempi myyntivoitto kuin hankintameno-olettamalla.

Asunnon myynnistä saattaa joutua maksamaan myyntiveroa

Suomessa myyntivero on kohtuullisen suuri eli 28 %. Asuntokaupoissa myyntiveroa maksetaan asunnon myyntivoitosta ja myyntivoiton saaja siis maksaa myyntiveron. Jos esimerkiksi asunnon myynnistä saatu myyntivoitto olisi 40 000 euroa, niin myyntivoitosta pitäisi maksaa veroa 11 200 euroa. Myyntivero on siten yli neljäsosan myyntivoitosta.

Myyntiveroa ei kuitenkaan kaikista asuntokaupoista tarvitse maksaa, joten asunnon myyntiä harkitsevan kannattaa olla tietoinen tilanteista, jolloin myyntiveroa ei tarvitse suorittaa.

Millä ehdoilla asunnon myyntiveroa ei tarvitse maksaa?

Lyhyesti sanottuna kolme ehtoa pitää täyttyä:

  • Asunnon on pitänyt olla myyjän omistuksessa vähintään kaksi vuotta.
  • Myyjän tai hänen sukulaisensa on pitänyt asua keskeytyksettä asunnossa vähintään kaksi vuotta.
  • Omistus- ja asumisajan täytyy olla samanaikaista ja yhtäjaksoista.

Asunnon omistusaika lasketaan ostosopimuksen ajankohdasta myyntisopimuksen ajankohtaan. Yleisesti ajankohtana käytetään sopimuksen allekirjoituspäivämäärää. Jos esimerkiksi ostosopimuksen allekirjoituspäivämäärä on 22.03.2009 ja myyntisopimuksen allekirjoituspäivämäärä on 18.05.2011, kahden vuoden omistusaika täyttyy.

Asumisajalla tarkoitetaan sitä aikaväliä, kun asukas on alkanut käyttämään asuntoaan ja kun hän ei enää käytä asuntoaan. Samanaikaisuudella ja yhtäjaksoisuudella tarkoitetaan sitä, että omistuksen ja asumisen täytyy tapahtua samaan aikaan sekä sitä, että omistus tai asuminen ei saa katketa.

Asunnon myyntiä ei kannata tehdä liian varhain

Asunnossa kannattaa asua ja asunto kannattaa omistaa vähintään kaksi vuotta, koska myyntiveron määrä on merkittävän suuri. Jos asuntolainan takaisin maksaminen korkoineen huolettaa, myyntiä harkitsevan kannattaa muistaa asuntolainan korkojen vähennyskelpoisuus verotuksessa. Asuntolainan koroista voi 28 prosenttia vähentää verotuksessa ja ensiasunnon ostaja voi vähentää jopa 30 prosenttia.

Milloin on hyvä aika myydä asunto?

Taloustaito.fi:n mukaan korot ovat toukokuun 2011 tietojen mukaan nousussa, mikä hidastaa asuntojen hintojen nousua, mutta hitaasti. OP-pohjolan pääekonomisti Reijo Heiskasen arvion mukaan asuntojen ”hintojen nousu varmaan jatkuu”, mutta hän ei ”odota keskimäärin kovin suurta nousua tälle vuodelle”. Tämä tarkoittaisi sitä, että ensi vuonna asunnon myyntihinta saattaa olla korkeampi kuin tänä vuonna ja myynnistä saisi siten enemmän myyntivoittoa. Toisaalta korkojen nouseminen vaikuttaa asunnonomistajan asuntolainan korkomaksuihin, joka lisää asunnonomistajan kuluja. Taloustaito.fi:n artikkeliin korkojen nousun vaikutuksesta voi käydä tutustumassa heidän kotisivuillaan.

Yhteenveto

  • Asunnon myyntivoitto lasketaan kahdella eri tavalla.
  • Valitse myyntivoiton laskutapa, jolla saat verotusta varten mahdollisimman pienen myyntivoiton.
  • Myyntivoitosta maksetaan myyntiveroa, joka on 28 %.
  • Myyntiveroa ei tarvitse maksaa, jos myyjä on omistanut ja asunut asunnossa yli kaksi vuotta.
  • Asunto kannattaa myyntiveron takia myydä vasta kahden vuoden asumisen ja omistuksen jälkeen.
  • Oletettavasti asuntojen hinnat jatkavat kohtuullista nousua vuonna 2011.

Kokemukset, palautteet ja muut kommentit

One Response to “Asunnon myyntivoitto ja verotus”

  1. Miten määritellään ”sukulainen” lauseessa ”Myyjän tai hänen sukulaisensa on pitänyt asua keskeytyksettä asunnossa vähintään kaksi vuotta”? Verohallinto käyttää termiä ”perhe”. Kummatkin määritteet ovat ilman täsmennystä epämääräiset. ”Juridiikka on semantiikkaa”
    Terv, Topi

    Posted by Topi Valo | 19.10.2012, 8.20

Lisää kommentti tai kokemuksia