Lyhyesti
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä itse tai perheesi kanssa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Muuten voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Verotettavaa voittoa voi pienentää hankintamenoilla tai hankintameno-olettamalla.
Asunnon myynnistä syntyvä voitto on pääomatuloa. Moni myyjä ei kuitenkaan maksa veroa lainkaan, koska oman kodin myynti on tietyin ehdoin verovapaata. Tässä oppaassa käydään läpi verovapauden ehdot, verotettavan voiton laskeminen, ilmoittaminen ja tappion vähentäminen.
Milloin asunnon myyntivoitto on verovapaa?
Myyntivoitto on verovapaa, kun molemmat ehdot täyttyvät:
- Omistusaika: olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta. Aika lasketaan ostokauppakirjan allekirjoituspäivästä myyntikauppakirjan allekirjoituspäivään.
- Asuminen: asunto on ollut sinun tai perheesi vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Perheellä tarkoitetaan puolisoa ja alaikäisiä lapsia.
Esimerkiksi 11.1.2024 ostettu asunto voi olla verovapaa aikaisintaan, kun myyntikauppakirja allekirjoitetaan 11.1.2026, jos asunto on ollut koko ajan oma koti.
- Tilapäinen poissaolo, kuten työkomennus, ei katkaise asumista.
- Vuokraaminen katkaisee asumisen, myös lyhyt vuokraus tai vuokraus sukulaiselle. Kahden vuoden asumisjakson on silloin täytyttävä ennen tai jälkeen vuokrauksen yhtäjaksoisena.
- Jos asunnosta alle puolet on ollut asuinkäytössä, verovapaa on vain asumiskäyttöä vastaava osuus.
- Samat säännöt koskevat asumisoikeuden luovutusta.
Verotettavan voiton laskeminen
Jos verovapauden ehdot eivät täyty, voitto lasketaan näin:
Myyntivoitto = myyntihinta − hankintameno − myynnin kulut
Hankintamenoon saa lukea:
- ostohinnan ja maksetun yhtiölainaosuuden
- maksetun varainsiirtoveron
- oston kulut, kuten kuntotarkastuksen ja lainhuutomaksun
- omistusaikana tehdyt perusparannukset, esimerkiksi keittiö- tai kylpyhuoneremontin
- taloyhtiön rahastoimat pääomavastikkeet
Hankintamenoon ei saa lukea hoitovastikkeita eikä tavanomaisia vuosikorjauksia. Vuosikorjaukset hyväksytään vain, jos ne on tehty nimenomaan myyntiä varten. Myynnin kuluja ovat esimerkiksi välityspalkkio, myynti-ilmoitukset ja myyntiä varten hankitut asiakirjat.
Hankintameno-olettama
Todellisten kulujen sijaan voit vähentää hankintameno-olettaman:
| Omistusaika | Hankintameno-olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Olettamaa käytettäessä myynnin kuluja ei vähennetä erikseen. Verohallinto käyttää verotuksessa automaattisesti sinulle edullisempaa tapaa, kun ilmoitat todelliset kulut. Olettama on usein edullisempi perityssä asunnossa tai asunnossa, joka on omistettu pitkään ja jonka hinta on noussut paljon.
Laskuesimerkki
Asunto ostettiin 2016 hintaan 150 000 € ja varainsiirtoveroa maksettiin 3 000 €. Asuntoon tehtiin keittiöremontti 15 000 eurolla. Asunto myytiin 2026 hintaan 210 000 €, ja välityspalkkio oli 6 000 €. Omistaja oli vuokrannut asuntoa koko ajan, joten verovapaus ei täyty.
- Todelliset kulut: 210 000 − 150 000 − 3 000 − 15 000 − 6 000 = 36 000 € voittoa
- Hankintameno-olettama 40 % (omistusaika 10 v): 210 000 − 84 000 = 126 000 € voittoa
- Todellisiin kuluihin perustuva laskelma on edullisempi. Jos muita pääomatuloja ei ole, veroa maksetaan 30 % 30 000 eurosta ja 34 % 6 000 eurosta eli yhteensä 11 040 €.
Pääomatulon veroprosentit
Myyntivoitto lasketaan yhteen muiden pääomatulojen, kuten osinkojen ja vuokratulojen, kanssa. Pääomatulon vero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Raja koskee kaikkia saman vuoden pääomatuloja yhteensä.
Perity tai lahjaksi saatu asunto
Perityn tai lahjana saadun asunnon hankintamenona käytetään perintö- tai lahjaverotuksessa käytettyä arvoa. Jos lahjan saaja myy asunnon alle vuoden kuluttua lahjasta, hankintamenona käytetään lahjoittajan alkuperäistä hankintamenoa. Lahjanluonteinen kauppa jaetaan osaksi kaupaksi ja osaksi lahjaksi.
Perityn asunnon myyntivoitto voi olla verovapaa, jos perillinen on itse asunut asunnossa kahden vuoden ajan omistusaikanaan.
Myyntivoiton ilmoittaminen ja maksaminen
Verollinen myyntivoitto ilmoitetaan OmaVerossa kohdassa Luovutusvoitot. Ilmoituksen voi tehdä heti myynnin jälkeen tai myyntivuotta seuraavana keväänä esitäytetyllä veroilmoituksella. Verovapaata myyntiä ei tarvitse ilmoittaa.
Myyntivoitosta kannattaa maksaa lisäennakko jo myyntivuonna. Kun lisäennakko maksetaan viimeistään seuraavan vuoden tammikuun lopussa, vältyt jäännösveron korolta.
Luovutustappio
Jos myyt verollisen asunnon tappiolla, tappio vähennetään saman vuoden ja viiden seuraavan vuoden luovutusvoitoista. Vähentämättä jäänyt osa vähennetään muista pääomatuloista. Verovapaaksi katsotun oman asunnon myynnistä syntynyttä tappiota ei voi vähentää.
Usein kysyttyä
Maksetaanko omakotitalon myynnistä veroa?
Samat säännöt koskevat omakotitaloa ja kerrostaloasuntoa. Kun olet omistanut talon ja asunut siinä vakituisesti vähintään kaksi vuotta, myyntivoitto on verovapaa. Verovapaus koskee myös tonttia, joka kuuluu kohtuullisessa määrin asuntoon.
Täytyykö asunnossa asua kaksi vuotta juuri ennen myyntiä?
Ei täydy. Kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen voi sijoittua mihin tahansa kohtaan omistusaikaa.
Mitä jos olen vuokrannut asuntoa välillä?
Vuokraus katkaisee asumisen. Verovapaus säilyy, jos olet asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta ennen tai jälkeen vuokrauksen.
Onko remontin työ vähennyskelpoinen myynnissä?
Perusparannuksen kustannukset luetaan hankintamenoon. Jos olet saanut remontista kotitalousvähennyksen, vähennystä vastaava osuus ei ole enää vähennettävissä.
Miten myyntivoitto vaikuttaa asumistukeen tai muihin etuuksiin?
Verollinen myyntivoitto kasvattaa pääomatuloja, mikä voi vaikuttaa tulosidonnaisiin etuuksiin. Tarkista vaikutus etuuden myöntäjältä.
Lue myös: Asunnon myyminen · Asunnon vuokraaminen · Kotitalousvähennys
