Lyhyesti
Asuntolainan korko on viitekorko, yleensä euribor, lisättynä pankin marginaalilla. Lyhennystapoja on kolme: annuiteetissa kuukausierä pysyy samana korkojakson ajan, tasalyhennyksessä lyhennys on aina sama ja erä pienenee, ja tasaerälainassa kuukausierä pysyy samana mutta laina-aika joustaa. 200 000 euron 25 vuoden lainassa yhden prosenttiyksikön koronnousu kasvattaa annuiteettierää noin 110 eurolla kuukaudessa. Vaihtuvakorkoisen lainan voi maksaa pois tai sitä voi lyhentää ylimääräisesti ilman korvausta korkotason muutoksesta.
Mikä muuttui
Asuntolainan enimmäislaina-aika piteni 30 vuodesta 40 vuoteen 1.6.2026. Suomen Pankin mukaan uusien omistusasuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli heinäkuussa 2026 25 vuotta ja 3 kuukautta. Yli 30-vuotisten lainojen osuus nousi toukokuun 6 prosentista heinäkuun yli 16 prosenttiin.
Tulossa
Kuluttajansuojalain muutos tulee voimaan 20.11.2026. Pankin on ilmoitettava koron muutoksesta paperilla tai sopimuksessa sovitulla muulla pysyvällä tavalla hyvissä ajoin ennen muutosta. Jos pankki eräännyttää asuntoon liittyvän luoton, sen on vähennettävä saatavastaan käyttämättä jäävään luottoaikaan kohdistuvat luottokustannukset.
Kuukausierä koostuu korosta ja lyhennyksestä. Kun ymmärrät, miten korko määräytyy ja miten lyhennystapa vaikuttaa erään, voit valita lainan, joka sopii talouteesi myös korkojen noustessa. Tässä oppaassa vertaillaan lyhennystapoja laskuesimerkein ja käydään läpi kiinteä korko, lyhennysvapaa ja ylimääräiset lyhennykset. Tämä opas täydentää pilariartikkelia asuntolaina.
Mistä asuntolainan korko muodostuu?
Korko = viitekorko + marginaali.
- Viitekorko on markkinoilla määräytyvä korko, joka tarkistetaan sovituin väliajoin. Suomessa yleisin viitekorko on 12 kuukauden euribor. Vaihtoehtoja ovat lyhyemmät euriborit ja kiinteä korko.
- Marginaali on pankin lisä, josta sovitaan lainaa otettaessa. Se pysyy samana koko laina-ajan, ellei lainaa neuvotella uudelleen. Uusien asuntolainojen keskimarginaali oli Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 0,52 %.
30.10.2026 12 kuukauden euribor oli 3,306 % ja 3 kuukauden euribor 2,676 %. Uusien asuntolainojen keskikorko oli syyskuussa 2026 Suomen Pankin mukaan 3,54 %, ja koko asuntolainakannan keskikorko oli 3,12 %.
Kuluttajansuojalain mukaan korko saa muuttua vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron mukaan. Viitekoron on oltava julkisesti saatavilla, eikä se saa riippua pankin yksipuolisesta päätösvallasta. Euriborien eroista ja historiasta kerrotaan oppaassa euribor.
Koron tarkistus
Kun viitekorkona on 12 kuukauden euribor, lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa koron tarkistuspäivänä. Uusi korko on voimassa seuraavat 12 kuukautta. Lyhyemmällä viitekorolla korko tarkistetaan useammin, joten muutokset näkyvät kuukausierässä nopeammin. Pankin on ilmoitettava koron muutoksesta ennen kuin se tulee voimaan ja kerrottava uusi maksuerä.
Todellinen vuosikorko
Korko ei ole lainan ainoa kustannus. Todellinen vuosikorko kokoaa korot, kulut ja muut maksut yhdeksi prosentiksi. Siihen lasketaan myös pakolliset vakuutukset ja lisäpalvelut, jos ne ovat lainan ehtona. Vertaa tarjouksia todellisella vuosikorolla. Ks. asuntolainan hakeminen.
Kiinteä korko ja korkosuojaus
| Vaihtoehto | Miten toimii | Huomioita |
|---|---|---|
| Vaihtuva korko | Korko seuraa viitekorkoa | Yleisin. Hyötyy laskusta, kärsii noususta. |
| Kiinteä korko | Korko on sama koko sovitun jakson, esim. 5 tai 10 vuotta | Ennakoitava erä. Ennenaikaisesta takaisinmaksusta voi tulla korvaus. |
| Korkokatto | Viitekorolle sovitaan yläraja, josta maksetaan erikseen | Suojaa nousulta, säilyttää hyödyn laskusta. |
| Korkoputki | Viitekorolle sovitaan ylä- ja alaraja | Alaraja rajoittaa hyötyä koron laskusta. |
Suomen Pankin mukaan kiinteäkorkoisia oli tammi–toukokuussa 2026 lähes 6 % uusista asuntolainoista. Uusien kiinteäkorkoisten lainojen keskikorko oli toukokuussa 2026 3,64 %, kun kaikkien uusien asuntolainojen keskikorko oli 3,17 %. Korkosuojauksen hinta riippuu markkinatilanteesta ja suojauksen pituudesta.
Asuntolainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta pankki saa periä korvausta vain, jos laina on yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron jakso on vähintään kolme vuotta. Korvaus voi olla enintään korkotason laskusta pankille aiheutuva tappio jäljellä olevalta jaksolta. Pankin on annettava laskelma korvauksesta pysyvällä tavalla.
Lyhennystavat
Annuiteetti
Annuiteettilainassa kuukausierä on sama koko korkojakson ajan. Alussa suurin osa erästä on korkoa, lopussa lyhennystä. Kun viitekorko muuttuu, kuukausierä lasketaan uudelleen niin, että laina-aika pysyy samana. Annuiteetti on Suomen yleisin lyhennystapa.
Laskuesimerkki: mihin annuiteettierä menee?
Oletukset: laina 200 000 €, laina-aika 25 vuotta, korko 3,5 % koko laina-ajan. Kuukausierä on noin 1 001 €.
| Ajankohta | Lainaa jäljellä | Korkoa | Lyhennystä |
|---|---|---|---|
| Ensimmäinen erä | 200 000 € | 583 € | 418 € |
| 10 vuoden kohdalla | 140 060 € | 409 € | 593 € |
| 20 vuoden kohdalla | 55 040 € | 161 € | 841 € |
Laskelma on oma esimerkki, eikä siinä ole pankin kuluja.
Tasalyhennys
Tasalyhennyslainassa lyhennys on joka kuukausi sama, ja korko maksetaan jäljellä olevasta pääomasta. Kuukausierä on alussa suurin ja pienenee laina-ajan kuluessa. Korkoja maksetaan yhteensä vähemmän kuin annuiteettilainassa, koska pääoma pienenee nopeammin.
Tasaerä
Tasaerälainassa kuukausierä on aina sama. Kun korko nousee, lyhennyksen osuus pienenee ja laina-aika pitenee. Kun korko laskee, laina-aika lyhenee. Tasaerä helpottaa budjetointia, mutta korkojen noustessa laina-aika voi pidentyä huomattavasti.
| 200 000 €, 25 v, 3,5 % | Ensimmäinen erä | Viimeinen erä | Korot yhteensä |
|---|---|---|---|
| Annuiteetti | 1 001 € | 1 001 € | 100 400 € |
| Tasalyhennys | 1 250 € | 669 € | 87 800 € |
| Tasaerä 1 001 €/kk | 1 001 € | 1 001 € | Riippuu korkokehityksestä |
Laskelmissa korko on oletettu samaksi koko laina-ajalle, eikä niissä ole pankin kuluja. 40 vuoden laina-ajalla ero kasvaa: annuiteettilainan korot olisivat noin 171 900 € ja tasalyhennyslainan noin 140 300 €.
Laskuesimerkki: tasaerä koron noustessa
Oletukset: laina 200 000 €, alkuperäinen laina-aika 25 vuotta, kuukausierä 1 001 € ja korko ensimmäisen vuoden 3,5 %.
- Jos korko nousee toisen vuoden alussa 4,5 prosenttiin ja pysyy siinä, laina-aika pitenee noin 30 vuoteen.
- Jos korko nousee 5,5 prosenttiin, laina-aika pitenee noin 41 vuoteen ja 8 kuukauteen.
- Jos korko laskee 2,5 prosenttiin, laina on maksettu noin 22 vuodessa.
Laskelmat ovat omia esimerkkejä. Laki rajaa laina-ajan 40 vuoteen lainan myöntöhetkellä, joten kysy pankilta, miten se toimii, jos tasaerälainan aika pitenee.
Laina-aika ja koron muutos
Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää, mutta kokonaiskorot kasvavat. Pitkä laina on myös herkempi koron muutoksille, koska lainaa on pidempään jäljellä.
| Korko | 25 vuoden laina | 40 vuoden laina |
|---|---|---|
| 3,5 % | 1 001 € | 775 € |
| 4,5 % | 1 112 € | 899 € |
| 5,5 % | 1 228 € | 1 032 € |
Taulukko: 200 000 euron annuiteettilaina, ei pankin kuluja. Prosenttiyksikön nousu 3,5 prosentista nostaa 25 vuoden lainan erää noin 11 % ja 40 vuoden lainan erää noin 16 %. Pankit laskevat maksukyvyn Finanssivalvonnan suosituksen mukaan 6 prosentin korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla.
Lyhennysvapaa
Lyhennysvapaan aikana maksat vain korkoja. Se voi auttaa esimerkiksi perhevapaan tai työttömyyden aikana, mutta laina-aika pitenee ja korkokulut kasvavat. Tavallisessa asuntolainassa lyhennysvapaasta sovitaan pankin kanssa. Valtiontakaus– ja ASP-lainoissa lyhennysvapaata saa laissa yhteensä enintään neljä vuotta ja yhtäjaksoisesti enintään kaksi vuotta.
Laskuesimerkki: vuoden lyhennysvapaa
Oletukset: laina 200 000 €, laina-aika 25 vuotta, korko 3,5 %. Lyhennysvapaa alkaa toisen vuoden alussa, ja laina-aika pitenee vuodella.
- Lyhennysvapaan aikana kuukausierä on noin 568 € tavallisen 1 001 euron sijaan.
- Korkoja kertyy koko laina-aikana noin 6 800 € enemmän kuin ilman lyhennysvapaata.
Laskelma on oma esimerkki.
Ylimääräiset lyhennykset ja lainan poismaksu
Kuluttajansuojalain mukaan saat maksaa asuntolainan tai sen osan ennen eräpäivää. Silloin pankin saatavasta on vähennettävä käyttämättä jäävään luottoaikaan kohdistuvat luottokustannukset. Pankki saa kuitenkin periä sopimuksessa yksilöidyt lainan perustamisen todelliset kulut. Vaihtuvakorkoisen lainan ylimääräisistä lyhennyksistä ei peritä korvausta korkotason muutoksesta.
Laskuesimerkki: 10 000 euron ylimääräinen lyhennys
Oletukset: laina 200 000 €, laina-aika 25 vuotta, korko 3,5 %. Maksat viiden vuoden kohdalla 10 000 € ylimääräisen lyhennyksen.
- Jos kuukausierä pysyy samana, laina-aika lyhenee noin 19 kuukautta ja korkoja säästyy noin 9 600 €.
- Jos laina-aika pysyy samana, kuukausierä pienenee noin 1 001 eurosta noin 943 euroon.
Laskelma on oma esimerkki.
Saat pyynnöstä maksutta lyhennystaulukon, josta näkyvät maksuerät eriteltyinä lyhennykseen, korkoon ja muihin maksuihin. Pyydä se aina, kun muutat lyhennystapaa tai teet ylimääräisen lyhennyksen.
Näin valitset korko- ja lyhennysratkaisun
- Laske stressitesti: paljonko erä olisi 6 prosentin korolla? Jos summa tuntuu raskaalta, harkitse lyhyempää lainaa tai korkosuojausta.
- Valitse lyhennystapa budjetin mukaan: tasainen erä annuiteetilla, pienemmät kokonaiskorot tasalyhennyksellä tai joustava laina-aika tasaerällä.
- Valitse laina-aika: lyhyin aika, jonka erä mahtuu budjettiin puskurin kanssa.
- Päätä korkosuojauksesta: vertaa suojauksen hintaa siihen, paljonko erä voisi nousta.
- Kilpailuta marginaali ja tarkista, voitko tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä ilman kuluja.
Yleisimmät virheet
- Pisimmän laina-ajan valitseminen ilman laskelmaa kokonaiskoroista.
- Oletus, että annuiteetin erä pysyy aina samana. Erä muuttuu, kun viitekorko tarkistetaan.
- Tasaerälainan laina-ajan pidentymisen seuraamatta jättäminen.
- Lyhennysvapaan ottaminen tottumuksesta, vaikka talous kestäisi lyhennykset.
- Kiinteän koron valinta ilman, että tiedät ennenaikaisen takaisinmaksun ehdot.
Jos lainanhoito alkaa tuottaa vaikeuksia
- Ota yhteyttä pankkiin ennen eräpäivää. Kysy lyhennysvapaata, laina-ajan pidentämistä tai siirtymistä tasaerään.
- Tunne oikeutesi. Pankki saa eräännyttää lainan vasta, kun maksu on viivästynyt vähintään kuukauden ja laissa säädetyt lisäedellytykset täyttyvät. Jos viivästys johtuu sairaudesta, työttömyydestä tai muusta vastaavasta syystä, eräännyttäminen on yleensä kielletty.
- Hae neuvoa. Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE neuvoo laina-asioissa maksutta, ja talous- ja velkaneuvonta auttaa velkojen järjestelyssä.
Maksuvaikeuksista ja tuista kerrotaan tarkemmin pilariartikkelissa asuntolaina.
Usein kysyttyä
Mikä on asuntolainan marginaali?
Marginaali on pankin perimä lisä viitekoron päälle. Uusien asuntolainojen keskimarginaali oli tammikuussa 2026 noin 0,5 %. Marginaalista voi neuvotella, ja se on lainatarjousten tärkein vertailukohta.
Kumpi on edullisempi, annuiteetti vai tasalyhennys?
Tasalyhennyksessä korkoja maksetaan yhteensä vähemmän, koska pääoma pienenee nopeammin. Alkuvuosien kuukausierä on kuitenkin suurempi kuin annuiteetissa.
Mikä ero on annuiteetilla ja tasaerällä?
Annuiteetissa laina-aika pysyy samana ja erä muuttuu koron mukana. Tasaerässä erä pysyy samana ja laina-aika muuttuu koron mukana.
Voiko lyhennystapaa vaihtaa?
Yleensä voi, sopimalla siitä pankin kanssa. Muutoksesta voidaan periä palvelumaksu.
Voiko asuntolainaa lyhentää ylimääräisesti?
Voi. Saat maksaa lainan tai sen osan ennen eräpäivää. Vaihtuvakorkoisessa lainassa pankki ei saa periä korvausta korkotason muutoksesta. Kiinteäkorkoisessa yli 20 000 euron lainassa korvaus on mahdollinen.
Paljonko lyhennysvapaa maksaa?
Pankki voi periä muutoksesta palvelumaksun, mutta suurempi kustannus on korkojen kasvu. 200 000 euron 25 vuoden lainassa vuoden lyhennysvapaa lisää korkoja noin 6 800 €, kun korko on 3,5 %.
Milloin korkosuojaus kannattaa?
Suojaus on vakuutus koronnousua vastaan. Se kannattaa, jos selvä koronnousu vaikeuttaisi talouttasi. Vertaa suojauksen hintaa siihen, kuinka paljon kuukausierä voisi nousta.
Saako pankki muuttaa marginaalia kesken laina-ajan?
Ei ilman sopimusta. Korko saa muuttua vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron mukaan. Marginaali voi muuttua, jos sovitte lainan ehtojen muuttamisesta.
Lue myös: Euribor · Asuntolainan hakeminen · Asuntolaina · Asumiskulut
Lähteet
- Suomen Pankki: Euriborkorot
- Suomen Pankki: Rahalaitosten tase -tilastotiedotteet 2026
- Suomen Pankki: Takaisinmaksuajaltaan pidempien asuntolainojen määrä kasvanut (28.8.2026)
- Suomen Pankki: Kotitalouslainojen korot nousivat toukokuussa 2026
- Finlex: Kuluttajansuojalaki (38/1978), 7 luku 23–24 ja 33–34 § sekä 7 a luku 14 a ja 19–20 §
- Finlex: Kuluttajansuojalain muutos (31/2026)
- Finlex: Laki asuntolainan valtiontakauksesta (340/2025), 14 §
- Finanssivalvonta: Maksuvarasuositus (28.9.2022)
- FINE: Laina-asiat
