Asunnon kauppakirja – sisältö, muotovaatimukset ja tarkistuslista

Kauppakirja kannattaa lukea huolella, vaikka välittäjä tai pankki laatisi sen valmiiksi. Tässä oppaassa käydään läpi, mitä asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppakirjassa on oltava, mitä laki sanoo asioista, joista ei ole sovittu, ja mitä tarkistaa ennen allekirjoitusta. Kauppakirja on yksi vaihe koko prosessia, joka on kuvattu oppaassa asunnon ostaminen.

Asunto-osakkeen kauppakirjan sisältö

Kerros- ja rivitaloasunnon kauppa on osakkeiden kauppaa. Maakaaren muotovaatimukset koskevat vain kiinteistöjä, joten asunto-osakkeen kaupassa ei tarvita kaupanvahvistajaa. Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittaa silti aina kirjallista kauppakirjaa. Pankki, taloyhtiö ja Verohallinto tarvitsevat sen joka tapauksessa.

Kohta	Mitä siihen kirjataan
Osapuolet	Myyjien ja ostajien nimet, henkilötunnukset ja yhteystiedot sekä ostajien omistusosuudet
Kaupan kohde	Taloyhtiö, osakkeiden numerot, huoneisto, pinta-ala ja hallintaan kuuluvat tilat, kuten varasto ja autopaikka
Hinta	Kauppahinta, yhtiölainaosuus ja velaton hinta sekä mahdollinen yhtiölainaosuuden suoritus
Maksuehdot	Käsiraha, maksupäivä ja maksutapa
Omistus ja hallinta	Milloin omistusoikeus siirtyy ja milloin asunto luovutetaan ostajalle
Vastikkeet ja kulut	Vastikkeiden ja muiden kulujen jako luovutuspäivän mukaan
Taloyhtiön korjaukset	Päätetyt ja suunnitteilla olevat remontit ja se, kumpi maksaa niiden kulut
Kunto ja tiedot	Myyjän ilmoittamat viat, tehdyt remontit, kuntotarkastus ja ostajalle annetut asiakirjat
Irtaimisto	Kaupan mukana siirtyvät tai pois vietävät kodinkoneet, kalusteet ja muu irtain
Varainsiirtovero	Maininta, että ostaja maksaa veron
Allekirjoitukset	Päiväys ja kaikkien osapuolten allekirjoitukset

Mitä laki sanoo, jos asiasta ei ole sovittu

Asuntokauppalaki täydentää kauppakirjaa. Jos kauppakirjassa ei sovita toisin, sovelletaan näitä sääntöjä:

• Tarpeisto: asunnon tavanomaiset laitteet ja esineet, jotka olivat asunnossa esittelyn aikana, kuuluvat kauppaan. Jos myyjä haluaa viedä esimerkiksi astianpesukoneen, siitä on sovittava.
• Maksu ja hallinta: myyjän ei tarvitse luovuttaa asunnon hallintaa tai antaa suostumusta omistuksen kirjaamiseen ennen kuin kauppahinta on maksettu.
• Kulut: myyjä vastaa vastikkeista ja muista menoista, jotka kohdistuvat hallinnan luovutusta edeltävään aikaan.
• Vaaranvastuu: jos asunto vahingoittuu ennen hallinnan luovutusta, riski on myyjällä.

Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa oli vaaranvastuun siirtyessä, vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin. Siksi luovutuspäivä kannattaa kirjata tarkasti.

Remonttikulujen jako

Riitoja syntyy usein taloyhtiön remonteista, joista on päätetty ennen kauppaa mutta joiden kulut erääntyvät myöhemmin. Taloyhtiö laskuttaa vastikkeet osakkeenomistajalta, joten kaupan jälkeen erääntyvät erät tulevat ostajan maksettaviksi. Myyjä ja ostaja voivat kuitenkin keskenään sopia, kumpi kulut lopulta maksaa.

Kirjaa jako yksiselitteisesti, esimerkiksi: ”Myyjä vastaa yhtiökokouksen 15.3. päättämän putkiremontin kustannuksista siltä osin kuin ne erääntyvät maksettaviksi ennen 1.6.” Jos remontista on päätetty, mutta lainaa ei ole vielä nostettu, selvitä myös arvioitu lainaosuus. Tiedot näkyvät isännöitsijäntodistuksesta.

Asunnon kunto ja vastuunrajaukset

Kirjaa kauppakirjaan, mitä ostajalle on kerrottu asunnon kunnosta ja mitä asiakirjoja hän on saanut. Jos myyjä on yksityishenkilö, ostajan on ilmoitettava vanhan asunto-osakkeen virheestä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei koske tilannetta, jossa myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.

Yksityinen myyjä voi rajoittaa kuluttajaostajan oikeuksia vain kauppakirjassa yksilöidyistä seikoista. Esimerkiksi ”myyjä ei vastaa kylpyhuoneen lattiakaivon liitoksesta, jonka kuntoa ei ole tutkittu” on yksilöity rajaus. Yleinen maininta ”myydään sellaisena kuin on” ei rajoita vastuuta. Elinkeinonharjoittajan myydessä kuluttajalle ostajan vahingoksi poikkeavat ehdot ovat mitättömiä.

Usea ostaja

Kirjaa kauppakirjaan jokaisen ostajan omistusosuus, esimerkiksi puolet kummallekin. Jokainen ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron omasta osuudestaan omalla viitteellään. Avopuolisoiden kannattaa sopia osuudet todellisen rahoituksen mukaan, koska avoliiton päättyessä kumpikin pitää oman omaisuutensa.

Kiinteistön kauppakirja

Omakotitalo, mökki tai tontti on kiinteistö, ja sen kauppaan sovelletaan maakaarta. Kiinteistön kauppakirjalla on ehdottomat muotovaatimukset:

• Kauppa on tehtävä kirjallisesti, ja myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja.
• Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa, tai kauppa tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä.
• Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike.

Jos muotovaatimukset eivät täyty, kauppa ei sido osapuolia. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta hinnasta, myyjä ei saa periä enempää kuin kauppakirjaan on merkitty. Ns. pimeä lisähinta ei siis ole perittävissä.

Kiinteistökaupan erityiset kohdat

• Kiinnitykset: sovi, maksetaanko kiinnitysten vakuutena olevat lainat pois vai siirretäänkö panttikirjat ostajalle tai tämän pankille.
• Ehdot: purkava ehto ja omistusoikeuden siirtymistä lykkäävä ehto sitovat vain, jos ne on kirjattu kauppakirjaan, ja enintään viisi vuotta kaupasta.
• Kielletyt ehdot: esimerkiksi myyjän oikeus lunastaa kiinteistö takaisin tai ostajan kielto myydä tai pantata kiinteistö eivät ole päteviä.
• Vastuunrajaukset: ostajan oikeuksia voi rajoittaa vain yksilöidysti, kuten asunto-osakkeen kaupassa.
• Kiinteistövero: vuoden veron maksaa se, joka omisti kiinteistön verovuoden alussa. Jos haluatte jakaa veron omistusajan mukaan, kirjatkaa se kauppakirjaan.
• Irtaimisto: varainsiirtovero lasketaan koko kauppahinnasta, ellei irtaimiston osuutta ole eritelty. Laatikaa esinekohtainen irtaimistoluettelo, jossa on esineiden käytetyn tavaran arvot.
• Vuokratontti: kirjaa maanvuokrasopimuksen siirto ja tarkista sen ehdot.

Kiinteistön laatuvirheestä ostajan on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lue lisää: omakotitalon ostaminen.

Sähköinen asuntokauppa

Asunto-osakkeen kauppa tehdään yhä useammin sähköisellä kaupankäyntialustalla, esimerkiksi DIAS-palvelussa. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan pankkitunnuksilla, ja kauppahinnan maksu, lainan nosto, myyjän lainan takaisinmaksu ja omistuksen siirto tapahtuvat samanaikaisesti. Kun kauppa tehdään sähköisellä alustalla, varainsiirtovero katsotaan maksetuksi kaupanteossa, jos se maksetaan seitsemän päivän kuluessa siitä, kun kaikki ovat allekirjoittaneet.

Kun taloyhtiö on Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä, paperista osakekirjaa ei ole. Myyjän on annettava suostumus ostajan omistuksen kirjaamiseen. Kirjaus maksaa 92 euroa vuonna 2026.

Jos kyse on ensimmäisestä kaupasta sen jälkeen, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty järjestelmään, Maanmittauslaitos mitätöi paperisen osakekirjan. Ostajan on silloin haettava omistuksen kirjaamista kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Myöhästyminen korottaa maksua 20 % jokaiselta alkavalta kahden kuukauden jaksolta.

Kiinteistön sähköinen kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Ostaja maksaa 236 euroa, ja hintaan sisältyy lainhuutoasian käsittely. Sähköisen panttikirjan siirto kaupan yhteydessä on maksuton.

Erityistilanteet

Kuolinpesä myyjänä

Jos kuolinpesällä ei ole pesänselvittäjää tai muuta erityistä hallintoa, pesän osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä ja edustavat pesää yhdessä. Käytännössä kaikkien osakkaiden tai heidän valtuuttamiensa on allekirjoitettava kauppakirja. Pyydä nähtäväksi perukirja ja tarvittavat valtakirjat ennen kauppaa.

Kauppa perheen kesken

Varainsiirtoverolaissa ei ole perheen sisäistä asuntokauppaa koskevaa vapautusta. Jos hinta on selvästi alle käyvän arvon, kyse voi olla lahjanluonteisesta kaupasta. Silloin varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta lisättynä koko yhtiölainaosuudella, ja käyvän arvon ja vastikkeen erotus voi olla lahjaveron alaista. Lahjaveroa ei makseta, jos saman antajan lahjat kolmen vuoden aikana ovat yhteensä alle 7 500 euroa (1.1.2026 alkaen). Puhtaasta lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa.

Uudiskohde

Rakenteilla olevan asunnon kauppakirjassa on oltava laissa säädetyt vähimmäistiedot, kuten maksuaikataulu, vakuudet ja vuositarkastus. Ne on lueteltu oppaassa uudisasunnon ostaminen.

Ennen allekirjoitusta

Pyydä kauppakirjan luonnos vähintään muutamaa päivää ennen kaupantekoa. Jos jokin kohta on epäselvä, pyydä muutosta ennen allekirjoitusta. Allekirjoituksen jälkeen kauppakirjan muuttaminen edellyttää molempien suostumusta.

Kauppakirjamalli

Valmiita kauppakirjapohjia saa pankeista ja välitysliikkeistä, ja sähköisillä alustoilla kauppakirja täytetään ohjatusti. Pohjaan on aina lisättävä kauppakohtaiset ehdot, kuten remonttikulujen jako ja tiedot asunnon kunnosta. Jos kauppa on monimutkainen, esimerkiksi kuolinpesä on myyjänä tai asunnossa on tunnettu vaurio, kauppakirja kannattaa tarkistuttaa lakimiehellä.

Ilman välittäjää tehtävästä kaupasta kerrotaan oppaassa asunnon myyminen ilman välittäjää.

Yleiset virheet kauppakirjassa

• Remonttikulujen jaosta sovitaan suullisesti tai epämääräisesti.
• Vastuunrajaus hyväksytään ymmärtämättä, mistä oikeuksista luovutaan.
• Irtaimistosta ei sovita, ja riita syntyy muuttopäivänä.
• Omakotitalon kauppa tehdään vapaamuotoisesti ilman kaupanvahvistajaa.
• Kauppakirjaan kirjataan todellista pienempi hinta. Liian pienestä varainsiirtoverosta voi seurata veronkorotus, eikä kiinteistön myyjä voi periä kauppakirjaan merkittyä suurempaa hintaa.
• Omistusosuudet kirjataan tasan, vaikka rahoitus jakautuu toisin.

Jos kaupan jälkeen tulee riitaa

Kauppakirja on tärkein todiste siitä, mitä on sovittu ja mitä ostajalle on kerrottu. Säilytä se liitteineen, samoin kuntotarkastusraportti, isännöitsijäntodistus ja myyntiesite. Jos asunnosta paljastuu virhe, ilmoita myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit sen.

Kuluttajariitalautakunta käsittelee maksutta asunnon kauppaan liittyviä riitoja, myös yksityisten myyjien kanssa. Virhetyypeistä ja seuraamuksista kerrotaan oppaassa virhe asuntokaupassa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon ostotarjous · Asuntokaupan kulut · Asunnon myyminen · Asuntolaina