Lyhyesti
Kiinteistönvälittäjä hoitaa asunnon hinnoittelun, markkinoinnin, esittelyt, tarjoukset ja kaupanteon. Välityspalkkion maksaa toimeksiantaja eli tavallisesti myyjä. Vertaa ainakin kahta tai kolmea välittäjää: palkkion kokonaishintaa, hinta-arvion perusteluja, markkinointisuunnitelmaa ja kokemusta alueelta. Toimeksiantosopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan.
Mikä muuttui
Kiinteistönvälitysliikkeiden valvonta ja välitysliikerekisteri siirtyivät aluehallintovirastoilta Lupa- ja valvontavirastolle 1.1.2026. Välityspalkkioon sisältyvä arvonlisävero on 25,5 % syyskuusta 2024 alkaen.
Valtaosa suomalaisista myy asuntonsa välitysliikkeen kautta. Hyvä välittäjä voi nopeuttaa kauppaa ja parantaa myyntihintaa, mutta palkkio on myyjän suurin yksittäinen kulu. Tässä oppaassa käydään läpi välittäjän tehtävät, palkkiot, toimeksiantosopimus ja valintakriteerit.
Mitä kiinteistönvälittäjä tekee?
- arvioi asunnon markkinahinnan ja ehdottaa pyyntihinnan
- hankkii taloyhtiön ja asunnon asiakirjat sekä tarkistaa niiden tiedot
- laatii myyntiesitteen ja myynti-ilmoitukset, järjestää valokuvauksen ja usein stailauksen
- pitää esittelyt ja vastaa ostajien kysymyksiin
- ottaa vastaan ostotarjoukset ja käsirahat sekä neuvottelee hinnasta
- laatii kauppakirjan ja hoitaa kaupanteon, nykyään usein sähköisesti
Välittäjän on toimittava toimeksiantajan eli myyjän etujen mukaisesti. Laki velvoittaa välittäjän kuitenkin antamaan myös ostajalle oikeat ja riittävät tiedot kohteesta.
Välityspalkkio
Välityspalkkio on joko prosenttiosuus kauppahinnasta tai kiinteä hinta. Prosenttipalkkion yhteydessä on usein vähimmäispalkkio. Palkkion on oltava kohtuullinen, ja se on ilmoitettava kuluttajalle arvonlisäveroineen. Ehto, jonka mukaan välittäjä saisi pyyntihinnan ylittävän osan kauppahinnasta, on kielletty.
Laskuesimerkki
- Kauppahinta 250 000 €, palkkio 3,0 % sisältäen arvonlisäveron: 7 500 €
- Sama kauppa, palkkio 2,5 % + alv 25,5 %: 6 250 € + 1 594 € = 7 844 €
- Kiinteä palkkio 4 900 € sisältäen arvonlisäveron: 4 900 €
Tarkista aina, onko ilmoitettu prosentti verollinen vai veroton, ja mitä palkkioon sisältyy: kuvaus, stailaus, maksullinen näkyvyys ja asiakirjojen hankinta.
Palkkioista voi neuvotella. Viranomaiset eivät julkaise tietoja keskimääräisistä palkkioista, joten pyydä tarjous usealta välitysliikkeeltä ja vertaa kokonaiskustannusta samasta kohteesta. Välityspalkkio vähennetään myyntivoittoa laskettaessa, jos myynti on verollinen.
Toimeksiantosopimus
- Sopimus tehdään kirjallisesti tai sähköisesti.
- Se voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Jatkosta voi sopia aikaisintaan kuukautta ennen sopimuksen päättymistä.
- Toimeksiantaja voi irtisanoa sopimuksen kesken vain painavasta syystä, kuten sairauden tai kuoleman vuoksi, ja ennen kuin ostotarjous on hyväksytty. Välitysliikkeelle korvataan silloin sen kohtuulliset kulut.
- Jos sopimus on tehty etämyyntinä tai kotimyyntinä, kuluttajalla on 14 päivän peruuttamisoikeus.
- Palkkion voi joutua maksamaan myös sopimuksen päättymisen jälkeen, jos siitä on sovittu, välittäjän toimet ovat olennaisesti vaikuttaneet kauppaan ja kauppa tehdään kuuden kuukauden kuluessa.
Yksinmyyntisopimus tarkoittaa, ettei asuntoa voi samaan aikaan myydä toisen välittäjän kautta. Lue sopimusehdot huolella ennen allekirjoitusta, erityisesti palkkio, kulukorvaukset ja jälkipalkkio.
Miten valita hyvä välittäjä?
Vertailulista
- Pätevyys: onko välittäjällä LKV-pätevyys tai välittäjäkoe suoritettuna? Rekisteröity välitysliike näkyy välitysliikerekisterissä.
- Paikallistuntemus: montako vastaavaa asuntoa välittäjä on myynyt samalla alueella viime aikoina?
- Hinta-arvio: perustuuko arvio toteutuneisiin kauppoihin? Selvästi muita korkeampi arvio voi olla tapa voittaa toimeksianto, ja se pitkittää myyntiä.
- Markkinointi: ammattikuvaus, pohjapiirros, stailaus, maksullinen näkyvyys portaaleissa ja sosiaalisessa mediassa.
- Kokonaishinta: palkkio arvonlisäveroineen ja kaikki lisäkulut.
- Viestintä: miten ja kuinka usein välittäjä raportoi kiinnostuksesta ja palautteesta?
Haastattele välittäjiä samaan tapaan kuin työnhakijoita. Hyvä välittäjä perustelee hinta-arvionsa, kertoo realistisen myyntiajan ja tuntee taloyhtiön tilanteen.
Välittäjän vastuu
Välittäjällä on lakisääteinen selonottovelvollisuus. Välittäjän on tarkistettava kohteen tiedot ja oikaistava virheelliset tiedot. Jos tietoa ei voida tarkistaa, ostajalle on kerrottava se. Ennen kauppaa ostajalle on esitettävä tarpeelliset asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus ja energiatodistus. Jos välittäjä laiminlyö velvollisuutensa ja siitä aiheutuu vahinkoa, välitysliike voi joutua korvausvastuuseen.
Välitysliikkeet Suomessa
Suomessa toimii sekä valtakunnallisia välitysketjuja että paikallisia välitysliikkeitä. Valtakunnallisia toimijoita ovat esimerkiksi Kiinteistömaailma, Huoneistokeskus, OP Koti, SKV, Sp-Koti, Aktia Kiinteistönvälitys ja RE/MAX. Lisäksi markkinoilla on digitaalisia, kiinteään hintaan toimivia välittäjiä. Ketjun nimeä tärkeämpää on yksittäisen välittäjän osaaminen ja kokemus omalta alueeltasi.
Jos välityksessä tulee ongelmia
Ota ensin yhteyttä välitysliikkeen vastaavaan hoitajaan ja kerro ongelmasta kirjallisesti. Kuluttajaneuvonta auttaa maksutta, ja kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia välitystä koskevissa riidoissa. Välitysliikkeiden toimintaa valvoo Lupa- ja valvontavirasto.
Lue myös: ostotarjous ja kauppakirja.
Usein kysyttyä
Paljonko kiinteistönvälittäjä maksaa?
Palkkio on joko prosenttiosuus kauppahinnasta tai kiinteä summa. Hinnat vaihtelevat välitysliikkeittäin ja alueittain, joten pyydä tarjous usealta välittäjältä ja vertaa kokonaiskustannusta arvonlisäveroineen.
Maksaako ostaja välityspalkkion?
Ei yleensä. Palkkion maksaa toimeksiantaja, joka asuntokaupassa on tavallisesti myyjä. Jos ostaja on antanut välittäjälle ostotoimeksiannon, hän maksaa siitä sovitun palkkion.
Voiko toimeksiannon irtisanoa?
Kesken sopimuskauden vain painavasta syystä ja ennen kuin tarjous on hyväksytty. Sopimus päättyy viimeistään neljän kuukauden kuluttua, ellei jatkosta sovita.
Mitä LKV tarkoittaa?
LKV on laillistettu kiinteistönvälittäjä, joka on suorittanut välittäjäkokeen. Välitysliikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava LKV-pätevyys, ja vähintään puolella välittäjistä on oltava välittäjäkoepätevyys.
Lue myös: Asunnon myyminen · Asuntojen hinnat · Asunnon stailaus
