Lyhyesti
Varainsiirtovero on 1,5 % asunto-osakkeen ja 3 % kiinteistön velattomasta hinnasta. Veron maksaa ostaja. Asunto-osakkeen kaupassa vero on ilmoitettava ja maksettava kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, kiinteistökaupassa viimeistään lainhuutoa haettaessa. Ensiasunnon ostajan verovapautta ei enää ole.
Mikä muuttui
Verokannat laskivat kauppoihin, joiden kauppakirja on allekirjoitettu 12.10.2023 tai myöhemmin: asunto-osakkeissa 2 %:sta 1,5 %:iin ja kiinteistöissä 4 %:sta 3 %:iin. Samalla 18–39-vuotiaiden ensiasunnon ostajien verovapaus poistui 1.1.2024 alkaen.
Varainsiirtovero on asuntokaupan suurin yksittäinen kulu kauppahinnan jälkeen, ja sen voi laskea etukäteen tarkasti. Tässä oppaassa käydään läpi, mistä vero lasketaan, milloin ja miten se maksetaan, mitä myöhästymisestä seuraa ja missä tilanteissa veroa ei makseta lainkaan.
Mikä varainsiirtovero on?
Varainsiirtovero on vero, jonka ostaja maksaa, kun kiinteistön tai arvopapereiden omistus siirtyy kaupassa tai vaihdossa. Asuntokaupassa se koskee asunto-osakkeita (kerros- ja rivitaloasunnot), kiinteistöyhtiöiden osakkeita sekä kiinteistöjä, kuten omakotitaloja tontteineen, vapaa-ajan asuntoja ja rakentamattomia tontteja. Myös erikseen myytävistä autopaikka- ja varasto-osakkeista maksetaan varainsiirtovero.
Vero on ostajan maksettava. Myyjä ei siis maksa varainsiirtoveroa, vaikka kauppakirjassa sovittaisiin muuta – ostaja vastaa siitä Verohallinnolle. Jos kauppaan osallistuu useampi ostaja, jokainen maksaa veron omasta osuudestaan.
Varainsiirtoveron verokannat
| Mitä ostetaan | Verokanta | Veron peruste |
|---|---|---|
| Asunto-osake (kerrostalo- tai rivitaloasunto) | 1,5 % | Velaton hinta: kauppahinta + yhtiölainaosuus |
| Kiinteistöyhtiön osake, autopaikka- tai varasto-osake | 1,5 % | Velaton hinta |
| Kiinteistö: omakotitalo tontteineen, mökki, tontti | 3 % | Kauppahinta ja muut myyjälle tulevat suoritukset |
| Uudiskohteen asunto-osake (ensimmäinen kauppa) | 1,5 % | Velaton hinta käyttöönottohyväksynnän hetkellä |
Verokanta määräytyy sitovan kauppakirjan allekirjoituspäivän mukaan, ei sen mukaan, milloin omistusoikeus siirtyy. Jos kauppakirja on allekirjoitettu ennen 12.10.2023, sovelletaan vanhoja kantoja 2 % ja 4 %.
Miten varainsiirtovero lasketaan?
Asunto-osakkeen kaupassa vero lasketaan velattomasta hinnasta. Se on kauppahinta, johon lisätään ostettaviin osakkeisiin kohdistuva osuus taloyhtiön lainoista. Jos asunnon myyntihinta on esimerkiksi 180 000 euroa ja yhtiölainaosuus 20 000 euroa, vero lasketaan 200 000 eurosta.
Yhtiölainaosuuden käsittelyssä on kaksi sääntöä:
- Rakentamisaikaiset lainat luetaan veron perusteeseen aina.
- Muut taloyhtiön lainat, esimerkiksi putki- tai julkisivuremontin laina, luetaan mukaan, jos osakekohtaiset lainaosuudet ja osakkaan oikeus maksaa osuutensa pois on päätetty ennen kauppaa. Tavallisesti näin on tehty, kun remontti on rahoitettu yhtiölainalla ja osakkaille on tarjottu mahdollisuus suorittaa osuus kerralla.
Veron perusteeseen luetaan myös muut myyjän hyväksi tulevat suoritukset, kuten myyjän velan ottaminen ostajan vastattavaksi. Irtaimistosta, joka myydään kaupan yhteydessä erikseen ja kohtuulliseen hintaan, ei makseta varainsiirtoveroa.
Laskuesimerkki
- Kerrostalokaksio: kauppahinta 210 000 € + yhtiölainaosuus 35 000 € = velaton hinta 245 000 €. Varainsiirtovero 1,5 % = 3 675 €.
- Omakotitalo omalla tontilla: kauppahinta 320 000 €. Varainsiirtovero 3 % = 9 600 €.
- Uudiskohteen yksiö: myyntihinta 75 000 € + yhtiölainaosuus 135 000 € = velaton hinta 210 000 €. Varainsiirtovero 1,5 % = 3 150 €.
Uudiskohteen varainsiirtovero
Myös uuden asunnon ensimmäisestä kaupasta maksetaan varainsiirtovero. Uudiskohteissa yhtiölainan osuus velattomasta hinnasta on yleensä suuri, joten vero lasketaan käytännössä koko velattomasta hinnasta. Rakentamisaikana ostetussa asunnossa veron perusteena on yhtiölainaosuus siinä vaiheessa, kun rakennus hyväksytään käyttöön.
Uudiskohteessa vero ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus siirtyy ostajalle. Tavallisesti se tapahtuu, kun asunto on valmis ja kauppahinta on maksettu kokonaan. Rakennusaikaisen kauppakirjan allekirjoitus ei vielä käynnistä maksuaikaa.
Milloin ja miten vero maksetaan?
Asunto-osakkeen kauppa
- Määräaika: vero on ilmoitettava ja maksettava kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
- Kiinteistönvälittäjän kautta: kun kauppa tehdään välitysliikkeen kautta, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, ja välittäjä ilmoittaa kaupan Verohallinnolle.
- Sähköinen kaupankäyntialusta: kun kauppa tehdään sähköisellä alustalla, esimerkiksi DIAS-palvelussa, vero katsotaan maksetuksi kaupanteossa, jos se maksetaan seitsemän päivän kuluessa siitä, kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet kaupan.
- Yksityinen kauppa: ostaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen itse OmaVerossa. OmaVero laskee veron ja antaa maksutiedot. Jokainen ostaja maksaa oman osuutensa omalla viitenumerollaan.
Jos taloyhtiön osakkeet ovat jo Maanmittauslaitoksen sähköisessä huoneistotietojärjestelmässä, Maanmittauslaitos saa tiedon veron maksamisesta suoraan Verohallinnolta. Paperista osakekirjaa ja veronmaksutodistusta ei silloin tarvitse viedä isännöitsijälle.
Kiinteistön kauppa
Kiinteistökaupassa varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan viimeistään silloin, kun ostaja hakee lainhuutoa. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Kiinteistön kauppa tehdään joko kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä.
Myöhästymisen seuraukset
| Tilanne | Seuraus |
|---|---|
| Asunto-osake: vero maksetaan myöhässä | Viivästyskorko, vuonna 2026 9,5 % vuodessa |
| Asunto-osake: ilmoitus annetaan enintään 60 päivää myöhässä | Myöhästymismaksu 50 € |
| Asunto-osake: ilmoitus annetaan tätä myöhemmin tai jää antamatta | Veronkorotus 10 % verosta, vähintään 75 € |
| Kiinteistö: lainhuutoa ei haeta ajoissa | Veroa korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta, enintään 100 % |
Milloin varainsiirtoveroa ei makseta?
Varainsiirtoveroa ei makseta, kun omistus siirtyy muuten kuin kaupalla tai vaihdolla. Veroa ei makseta esimerkiksi:
- lahjasta, perinnöstä tai testamentista
- yhteisomistuksen purkamisesta, kun omaisuus jaetaan omistusosuuksien mukaan
- osituksesta ja perinnönjaosta, ellei jaossa käytetä ulkopuolisia varoja – ulkopuolisilla varoilla maksetusta osuudesta vero maksetaan
Lahjanluonteinen kauppa on eri asia kuin lahja. Jos esimerkiksi vanhemmat myyvät asunnon lapselleen alle käyvän hinnan, varainsiirtovero lasketaan maksetusta kauppahinnasta ja koko yhtiölainaosuudesta. Pelkästä lahjasta yhtiölainaosuuttakaan ei veroteta. Lahjasta voidaan kuitenkin joutua maksamaan lahjaveroa.
Huomaa
Ensiasunnon ostajan verovapaus koskee vain kauppoja, joiden sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024. Sen jälkeen tehdyissä kaupoissa ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron samoin kuin muut ostajat.
Varainsiirtovero ja asunnon myöhempi myynti
Maksettu varainsiirtovero kannattaa säilyttää kuitin tai OmaVeron tietojen kanssa. Jos myyt asunnon myöhemmin voitolla etkä täytä verovapauden ehtoja, varainsiirtovero luetaan asunnon hankintamenoon ja se pienentää verotettavaa myyntivoittoa. Lue lisää oppaasta asunnon myyntivoitto ja verotus.
Ulkomailla asuva ostaja
Suomalaisten asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen kaupasta maksetaan varainsiirtovero, vaikka ostaja tai myyjä asuisi ulkomailla. Ulkomailla asuvan ostajan on rekisteröidyttävä Verohallinnon asiakkaaksi saadakseen viitenumeron. Jos ostaja ei ole Suomessa yleisesti verovelvollinen, myyjän on perittävä vero ostajalta, ellei ostaja osoita maksaneensa sitä itse.
Usein kysyttyä
Paljonko varainsiirtovero on?
Asunto-osakkeissa 1,5 % ja kiinteistöissä 3 %. Esimerkiksi 250 000 euron velattomalla hinnalla ostetusta kerrostaloasunnosta vero on 3 750 euroa.
Kuka maksaa varainsiirtoveron?
Ostaja. Jos ostajia on useampi, jokainen maksaa veron omasta osuudestaan omalla viitenumerollaan.
Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveroa?
Maksaa. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024. Se koskee enää kauppoja, joiden sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen sitä.
Lasketaanko yhtiölaina mukaan varainsiirtoveroon?
Lasketaan, kun kyse on rakentamisaikaisesta lainasta tai lainasta, jonka osakekohtaiset osuudet ja poismaksuoikeus on päätetty ennen kauppaa. Vero lasketaan silloin velattomasta hinnasta.
Mihin mennessä varainsiirtovero on maksettava?
Asunto-osakkeen kaupassa kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, uudiskohteessa kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Kiinteistökaupassa vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa.
Voiko varainsiirtoveron vähentää verotuksessa?
Omassa asunnossa ei vuosittain. Jos asunto myydään myöhemmin verollisella voitolla, varainsiirtovero luetaan hankintamenoon. Vuokra-asunnossa vero kuuluu myös osakkeiden hankintamenoon.
Lue myös: Asunnon ostaminen · Asunnon kauppakirja · Asuntolaina · Kiinteistönvälittäjän valinta
