Asunnon myyminen – opas myyjälle hinnasta kaupantekoon

Hyvin valmisteltu myynti on nopeampi ja turvallisempi. Kun hinta on kohdallaan, asiakirjat ovat valmiina ja asunto esittäytyy edukseen, ostajat tekevät tarjouksia rohkeammin. Avoimuus myös suojaa sinua myyjänä riidoilta kaupan jälkeen.

Tässä oppaassa käydään läpi asunnon myynnin vaiheet, myyjän velvollisuudet, kulut ja verotus. Opas koskee sekä kerros- ja rivitaloasunnon osakkeiden että omakotitalon eli kiinteistön myyntiä, ja erot on kerrottu omissa kohdissaan.

Asunnon myynnin vaiheet

1. Selvitä oma tilanteesi: lainan loppuosa, uuden asunnon rahoitus, aikataulu ja myyntivoiton verotus.
2. Arvioi asunnon hinta.
3. Päätä, myytkö välittäjän kautta vai itse, ja tee tarvittaessa toimeksiantosopimus.
4. Kokoa taloyhtiön ja asunnon asiakirjat.
5. Laita asunto myyntikuntoon ja kuvaa se.
6. Julkaise myynti-ilmoitus ja järjestä esittelyt.
7. Käsittele tarjoukset ja hyväksy paras.
8. Tee kauppa ja luovuta asunto ostajalle.
9. Ilmoita mahdollinen myyntivoitto verotuksessa.

Ennen myyntiä: oma tilanne kuntoon

Selvitä ensin, paljonko asuntolainaa on jäljellä ja onko asunto pantattu sen vakuudeksi. Pankki vapauttaa panttauksen, kun laina maksetaan kaupassa pois. Kiinteäkorkoisen lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta pankki voi periä korvausta, joten kysy sen määrä etukäteen.

Tarkista myös verotus ennen kuin päätät myyntiajankohdan. Jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä alle kaksi vuotta, myyntivoitosta voi joutua maksamaan pääomatuloveroa. Muutaman kuukauden odottaminen voi siis olla kannattavaa.

Jos olet ostamassa samalla uutta kotia, mieti, myytkö vai ostatko ensin. Myyjänä voit sopia ostajan kanssa joustavasta luovutuspäivästä, ja ostajana voit tehdä tarjouksen ehdolla, että oma asuntosi myydään. Vaihtoehdot ja riskit on koottu oppaaseen asunnon vaihtaminen.

Jos haluat ensisijaisesti vapauttaa asuntoon sitoutunutta varallisuutta ja jatkaa asumista, vertaa myyntiä käänteiseen asuntolainaan.

Hinnan arviointi

Oikea pyyntihinta on myynnin tärkein yksittäinen päätös. Liian korkea hinta pitkittää myyntiaikaa, ja pitkään myynnissä ollut asunto alkaa herättää ostajissa epäilyksiä. Liian matala hinta taas jättää rahaa pöydälle.

• Vertaa asuntoasi samalla alueella myytyihin, iältään ja kunnoltaan vastaaviin asuntoihin. Tilastokeskus julkaisee neljännesvuosittain alueelliset keskineliöhinnat ja Maanmittauslaitos kiinteistöjen kauppahintatilastot.
• Pyydä arvio kahdelta tai kolmelta välittäjältä. Kysy, millä perusteilla hinta on laskettu ja mihin vertailukohteisiin arvio perustuu.
• Ilmoita sekä myyntihinta että velaton hinta, jos taloyhtiöllä on lainaa. Ostajat vertaavat velattomia hintoja.
• Ota huomioon tiedossa olevat remontit. Tuleva putki- tai julkisivuremontti näkyy ostajan laskelmissa ja siten hinnassa.

Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat heinä–syyskuussa 2026 koko maassa 3,2 % vuodentakaisesta. Alueelliset erot ovat suuria, joten tutustu oman alueesi lukuihin oppaassa asuntojen hinnat ja hinnan arviointi.

Välittäjän kautta vai itse?

	Kiinteistönvälittäjä	Myynti itse
Kustannus	Välityspalkkio, usein prosentteina kauppahinnasta ja vähimmäispalkkio	Ilmoitus- ja asiakirjakulut
Työmäärä	Välittäjä hoitaa ilmoitukset, esittelyt, tarjoukset ja kaupanteon	Myyjä hoitaa kaiken itse
Vastuu tiedoista	Välittäjällä lakisääteinen selonottovelvollisuus, myyjä vastaa silti ostajalle	Myyjä vastaa kaikesta yksin
Näkyvyys	Laaja näkyvyys asuntoportaaleissa	Rajatumpi, osa portaaleista vain välittäjille
Sopii	Useimmille myyjille	Kun ostaja on jo tiedossa tai kokemusta on

Vain rekisteröity välitysliike saa välittää asuntoja. Liikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava LKV-pätevyys, ja vähintään puolella välittäjistä on oltava välittäjäkokeen pätevyys. Vertaa välittäjiä oppaan kiinteistönvälittäjän valinta avulla.

Jos myyt itse, vastaat ilmoituksesta, esittelyistä, asiakirjoista ja kauppakirjasta. Lue ohjeet oppaasta asunnon myyminen ilman välittäjää.

Toimeksiantosopimus

Välitysliikkeen kanssa tehdään kirjallinen tai sähköinen toimeksiantosopimus. Siinä sovitaan pyyntihinnasta, palkkiosta, markkinoinnista ja sopimuksen kestosta.

• Kesto: sopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Jatkosta voi sopia aikaisintaan kuukautta ennen päättymistä.
• Irtisanominen: voit irtisanoa sopimuksen kesken vain painavasta syystä, esimerkiksi sairauden vuoksi, ja silloinkin ennen kuin olet hyväksynyt tarjouksen. Liikkeelle korvataan kohtuulliset kulut.
• Peruuttaminen: jos sopimus tehdään etämyyntinä tai kotimyynnissä, sinulla on 14 päivän peruuttamisoikeus.
• Palkkio: palkkion on oltava kohtuullinen, ja se on ilmoitettava arvonlisäveroineen (25,5 %). Ehto, jolla liike saisi pyyntihinnan ylittävän osan kauppahinnasta, on kielletty.
• Palkkio sopimuksen päätyttyä: liike voi saada palkkion myöhemmin syntyneestä kaupasta vain, jos siitä on sovittu, liikkeen toimet vaikuttivat kauppaan olennaisesti ja kauppa syntyy kuuden kuukauden kuluessa.

Palkkion rakenteesta ja vertailusta kerrotaan oppaassa välityspalkkio.

Myyntiaineistot ja tiedonantovelvollisuus

Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, joiden ostaja perustellusti voi olettaa saavansa tietää. Tällaisia ovat esimerkiksi vesivahingot, korjatut kosteusvauriot, tulevat remontit ja häiritsevät naapurit. Myös välittäjän ja isännöitsijäntodistuksen antamat tiedot rinnastetaan laissa myyjän antamiin tietoihin.

Isännöitsijäntodistuksen voi pyytää osakkeiden omistaja tai välitysliike, jolla on voimassa oleva myyntitoimeksianto. Ostajaehdokas ei voi pyytää sitä itse. Mitä ostaja todistuksesta katsoo, kerrotaan oppaassa isännöitsijäntodistus.

Omakotitalon tai muun kiinteistön myyjä tarvitsee lisäksi lainhuuto- ja rasitustodistuksen, kiinteistörekisteriotteen karttoineen, rakennuspiirustukset, mahdollisen tontin vuokrasopimuksen sekä tiedot tehdyistä korjauksista. Haja-asutusalueella pyydä esiin jätevesijärjestelmän selvitys ja käyttöohjeet. Välittäjän laatimassa kiinteistön esitteessä on mainittava muun muassa kaavoitustilanne, rakennusoikeus ja vakituiseen asumiseen myytävän talon keskimääräiset lämmityskustannukset.

Kuntotarkastus myyjän näkökulmasta

Laki ei velvoita myyjää teettämään kuntotarkastusta. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tarkastus kannattaa kuitenkin teettää heti, jos et tunne talon historiaa. Kerro tarkastajalle talon kunnosta totuudenmukaisesti ja toimita raportti ostajalle hyvissä ajoin ennen kauppaa.

Raportissa mainituista asioista ostaja ei voi myöhemmin vaatia hinnanalennusta, joten huolellinen tarkastus suojaa myös myyjää. Lue lisää: kuntotarkastus asuntokaupassa ja energiatodistus.

Myyntikunto ja esittely

Siisti, valoisa ja persoonaton asunto myy parhaiten. Korjaa pienet viat, poista ylimääräiset tavarat ja tuuleta. Ammattimaiset valokuvat ja pohjapiirros ovat ilmoituksen tärkein osa, koska ostajat karsivat kohteet kuvien perusteella. Katso vinkit oppaasta asunnon stailaus ja sisustuksen perusopas.

Asunnon tavanomaiset laitteet ja esineet, jotka ovat asunnossa esittelyn aikana, kuuluvat kauppaan, ellei toisin sovita. Jos haluat viedä mukanasi esimerkiksi valaisimet, kodinkoneet tai ilmalämpöpumpun, kerro siitä esitteessä ja kirjaa se kauppakirjaan.

Elinkeinonharjoittajan markkinoimassa asunnossa esittelyssä on oltava nähtävänä esite, energiatodistus, yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös ja pohjapiirros. Sama aineisto kannattaa pitää esillä myös yksityisessä myynnissä.

Tarjoukset ja niiden käsittely

Ostotarjous tehdään kirjallisesti, ja siinä on määräaika, jonka kuluessa myyjän on vastattava. Myyjä voi valita ostajan vapaasti: voit hyväksyä tarjouksen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen. Vastatarjous raukaisee alkuperäisen tarjouksen.

• Käsiraha: se on enintään 4 % tarjotusta kauppahinnasta, ja se luetaan kauppahintaan.
• Myyjän vetäytyminen: jos vetäydyt hyväksymästäsi tarjouksesta, palautat käsirahan ja maksat ostajalle saman suuruisen hyvityksen.
• Ostajan vetäytyminen: saat pitää käsirahan tai sovitun vakiokorvauksen.
• Päällekkäiset tarjoukset: et saa ottaa vastaan toista käsirahaa ennen kuin ensimmäinen on palautettu tai jäänyt sinulle. Muuten mikään tarjouksista ei sido tekijäänsä.
• Ehdolliset tarjoukset: arvioi ehdot huolella. Rahoitusehto on tavallinen, mutta ehto ostajan oman asunnon myynnistä voi pitkittää kauppaa.

Kiinteistökaupassa tarjous ei sido samalla tavalla kuin osakekaupassa. Vetäytyvä osapuoli korvaa kohtuulliset ilmoittelu- ja tutustumiskulut, ellei ennalta määrätystä vetäytymiskorvauksesta ole sovittu. Tarjousten sisällöstä kerrotaan oppaassa asunnon ostotarjous.

Kaupanteko ja asunnon luovutus

Kauppa tehdään joko sähköisesti, esimerkiksi DIAS-palvelussa, tai pankissa. Välittäjä laatii kauppakirjan ja hoitaa kaupan toteutuksen, ellei toisin sovita. Lue kauppakirjan luonnos huolella. Lue lisää oppaasta asunnon kauppakirja.

• Asunto-osake: annat suostumuksen ostajan omistuksen kirjaamiseen huoneistotietojärjestelmään. Paperisen osakekirjan luovutat ostajalle tai tämän pankille.
• Kiinteistö: kauppa on tehtävä kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa. Sovi kauppakirjassa, maksetaanko kiinnitykset pois vai siirretäänkö panttikirjat ostajalle.
• Kauppahinta ja luovutus: sinun ei tarvitse luovuttaa asunnon hallintaa tai antaa suostumusta kirjaamiseen ennen kuin ostaja on maksanut kauppahinnan, ellei toisin sovita.
• Kulut ja riski: vastaat vastikkeista ja muista asunnon menoista hallinnan luovutukseen asti. Myös asunnon vahingoittumisen riski on sinulla siihen saakka.

Jätä asunto sovittuna päivänä siistinä ja tyhjänä. Luovuta avaimet, huoltokirja ja laitteiden ohjeet. Muuton järjestelyissä auttavat muuttopalvelut.

Myyjän virhevastuu

Jos myyjä antaa virheellistä tietoa tai jättää kertomatta olennaisen asian, ostaja voi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa kaupan purkua. Myyjä vastaa myös salaisesta virheestä, josta hän ei itse tiennyt, jos asunto on sen vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostaja saattoi odottaa.

• Virhetyypit: asunto ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta olennaisen asian, tai asunto on piilevän vian vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut perustellusti olettaa. Laissa on lisäksi taloudellinen ja oikeudellinen virhe.
• Vastuuaika: vanhan asunto-osakkeen kaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa ja yksityiselle myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistön kaupassa aika on viisi vuotta. Takarajat eivät koske tilannetta, jossa myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.
• Vahingonkorvaus: myyjä on velvollinen korvaamaan virheestä aiheutuneen vahingon, ellei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.
• Vastuunrajaukset: yleisluontoinen ”myydään sellaisena kuin on” -ehto ei poista vastuuta. Kun ostaja on kuluttaja, yksityinen myyjä voi rajoittaa vastuutaan vain kauppakirjassa yksilöidyistä seikoista.

Paras suoja myyjälle on avoimuus. Kirjaa tunnetut viat ja tehdyt korjaukset myyntiesitteeseen ja kauppakirjaan. Lue lisää: virhe asuntokaupassa.

Jos ostaja vaatii hinnanalennusta tai kaupan purkua

Ostajan virheilmoitus ei vielä tarkoita, että olet vastuussa. Käy asia läpi rauhallisesti ja vastaa kirjallisesti.

1. Pyydä selvitys: pyydä ostajalta kuvaus virheestä, kuvat, mittaustulokset ja kustannusarvio.
2. Tutustu vaurioon: pyydä tilaisuutta käydä katsomassa vaurio ennen kuin rakenteet korjataan.
3. Tarkista ajat: selvitä, onko ilmoitus tehty kohtuullisessa ajassa ja yksityisen myyjän kahden vuoden takarajan sisällä.
4. Vertaa kaupan aineistoon: mitä esitteessä, kuntotarkastusraportissa ja kauppakirjassa kerrottiin? Ostaja ei voi vedota asiaan, josta hänelle kerrottiin tai joka olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
5. Neuvottele: hinnanalennus on tavallisin ratkaisu. Kaupan purku edellyttää, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen.
6. Hae ratkaisusuositusta: myös asunnon myyjänä oleva yksityishenkilö voi viedä asuntokauppariidan maksutta kuluttajariitalautakuntaan.

Jos virhe johtuu isännöitsijäntodistuksen tai taloyhtiön edustajan antamasta väärästä tiedosta, myyjällä voi olla oikeus vaatia korvausta taloyhtiöltä. Selvitä myös, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus riidan kuluja.

Myynnin kulut

Kulu	Huomioita
Välityspalkkio	Sopimuksen mukaan, ilmoitetaan arvonlisäveroineen
Isännöitsijäntodistus ja muut asiakirjat	Taloyhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu
Kiinteistön todistukset (lainhuuto, rasitus, rekisteriote)	Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelussa 16 € kappaleelta (2026)
Energiatodistus	Pientalossa myyjän hankittava, voimassa enintään 10 vuotta
Kuntotarkastus ja stailaus	Vapaaehtoisia, usein kannattavia
Lainan ennenaikainen takaisinmaksu	Kiinteäkorkoisesta lainasta pankki voi periä korvauksen

Ostaja maksaa varainsiirtoveron, joten se ei ole myyjän kulu. Kaikki kulut laskuesimerkkeineen: asuntokaupan kulut.

Myyntivoiton verotus

Myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä itse tai perheesi kanssa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Omistusaika lasketaan ostokauppakirjasta myynnin kauppakirjaan. Vuokraus katkaisee asumisen, vaikka se olisi lyhytkin.

Muuten voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Hankintamenona voi käyttää todellisia kuluja tai hankintameno-olettamaa. Olettama on 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta.

• Todelliseen hankintamenoon saa lukea kauppahinnan, varainsiirtoveron, oston kulut ja omistusajan perusparannukset, kuten kylpyhuone- tai keittiöremontin.
• Myynnin kulut, kuten välityspalkkio, vähennetään voitosta.
• Hoitovastikkeita ei saa lukea hankintamenoon.
• Perityn tai lahjana saadun asunnon hankintameno on perintö- tai lahjaverotuksessa käytetty arvo.

Voitto ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuoden veroilmoituksella tai jo myyntivuonna, ja OmaVero käyttää edullisempaa laskutapaa. Voit maksaa veron etukäteen lisäennakkona. Katso tarkemmin oppaasta asunnon myyntivoitto ja verotus.

Yleisimmät virheet asunnon myynnissä

• Pyyntihinta asetetaan tunteella eikä vertailukohteiden perusteella.
• Tunnettu vesivahinko tai korjattu kosteusvaurio jätetään kertomatta.
• Myynti ajoitetaan juuri ennen kuin kahden vuoden omistus- ja asumisaika täyttyy.
• Toimeksiantosopimus allekirjoitetaan vertaamatta palkkioita ja ehtoja.
• Kauppakirjaan ei kirjata, mitkä laitteet ja kalusteet jäävät asuntoon.
• Virheilmoitukseen ei vastata kirjallisesti eikä vauriota käydä katsomassa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon myyminen itse · Välityspalkkio · Asunnon myyntivoitto ja verotus · Asunnon vaihtaminen