Lyhyesti
Oman asunnon satunnainen vuokraaminen esimerkiksi Airbnb:ssä on Suomessa sallittua. Jatkuva ja ammattimainen lyhytaikainen majoitustoiminta voi kuitenkin vaatia rakennusvalvonnan luvan, ja 1.10.2026 alkaen taloyhtiö voi ottaa haittaa aiheuttavan huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Vuokratulo on pääomatuloa, ja satunnaisessa vuokrauksessa voi vähentää kalustevähennyksen päiväkohtaisesti.
Mikä muuttui 1.10.2026
Asunto-osakeyhtiölakiin tuli uusi hallintaanottoperuste: yhtiökokous voi ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos lyhytaikainen vuokraus aiheuttaa yhtiölle tai osakkaille asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Osakkaan on annettava yhtiölle pyynnöstä tiedot huoneiston käyttäjistä. Samalla huoneenvuokralain soveltamisalasta rajattiin pois lyhytaikainen ja tilapäinen asuminen.
Lyhytaikainen vuokraus voi tuottaa hyvin, mutta se herättää usein kysymyksiä taloyhtiössä. Tässä oppaassa käydään läpi, milloin lyhytaikainen vuokraus on sallittua, mitä taloyhtiö voi tehdä ja miten vuokratulo verotetaan.
Onko Airbnb-vuokraus sallittua?
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2024:75 mukaan osakas saa lähtökohtaisesti vuokrata asuntoaan myös lyhytaikaisesti. Jos toiminta on jatkuvaa ja ammattimaista majoitusta, se voi kuitenkin olla asemakaavan ja rakennusluvan vastaista, ja rakennusvalvonta voi kieltää sen uhkasakon uhalla.
| Tilanne | Tulkinta |
|---|---|
| Oman kodin satunnainen vuokraus, esimerkiksi loman ajaksi | Ei majoitustoimintaa, sallittu |
| Kalustettu asunto vuokrataan jatkuvasti alle kolmen kuukauden jaksoissa | Voi olla majoitustoimintaa, joka edellyttää käyttötarkoituksen muutosta |
| Vuokra-asunnon edelleenvuokraus matkailijoille | Vaatii vuokranantajan luvan |
Helsingin rakennusvalvonnan ohjeen mukaan alle kolmen kuukauden kalustetut vuokraukset ovat lähtökohtaisesti majoitusta, jos muutkin kriteerit täyttyvät. Asunnon muuttaminen majoitushuoneistoksi on luvanvarainen käyttötarkoituksen muutos. Majoitustoiminnasta on lisäksi ilmoitettava ympäristöterveydenhuoltoon 30 päivää ennen aloittamista. Tarkista oman kuntasi käytäntö rakennusvalvonnasta.
Taloyhtiön keinot
- Hallintaanotto: 1.10.2026 alkaen yhtiökokous voi ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille lisäkustannuksia tai haittaa.
- Tietojen saanti: osakkaan on pidettävä tiedot huoneiston käyttäjistä ja annettava ne yhtiölle perustellusta pyynnöstä.
- Yhtiöjärjestys: lyhytaikaista vuokrausta rajoittava yhtiöjärjestyksen muutos vaatii kaikkien niiden osakkaiden suostumuksen, joiden oikeuksia muutos rajoittaa.
- Järjestyssäännöt: vieraiden on noudatettava taloyhtiön järjestyssääntöjä, ja häiriöistä vastaa osakas.
Vuokratulon verotus
Lyhytaikaisen vuokrauksen tulo on pääomatuloa, jota verotetaan 30 %:n ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %:n mukaan. Alustan palvelumaksut ja muut vuokraamisen kulut ovat vähennyskelpoisia. Satunnaisessa vuokrauksessa voit todellisten kulujen sijaan vähentää kalustevähennyksen:
| Asunto | Kalustevähennys satunnaisessa vuokrauksessa |
|---|---|
| Huone tai yksiö | 1,30 € vuokrapäivältä |
| Kaksio tai suurempi | 2,00 € vuokrapäivältä |
Vuokrausalustat ilmoittavat Verohallinnolle vuosittain vuokraajien tiedot ja maksetut korvaukset. Ilmoita vuokratulot siis aina veroilmoituksella.
Arvonlisävero
Arvonlisäverollista majoitustoimintaa on vain ammattimainen ja jatkuva toiminta, jossa tarjotaan majoituspalvelua. Yhden tai kahden asunnon satunnainen vuokraus on harvoin arvonlisäverollista. Arvonlisäverovelvollisuuden alaraja on 20 000 euron liikevaihto kalenterivuodessa. Majoituspalvelujen verokanta on 13,5 %.
Muistilista lyhytaikaisen vuokraajalle
Ennen kuin aloitat
- Tarkista taloyhtiön yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt ja kerro aikeistasi isännöitsijälle.
- Selvitä kunnan rakennusvalvonnasta, onko toimintasi majoitusta.
- Varmista, että kotivakuutus kattaa vuokrauksen. Lyhytaikainen vuokraus voi olla rajattu vakuutuksen ulkopuolelle.
- Laadi selkeät talosäännöt vieraille ja anna yhteystietosi naapureille häiriöiden varalle.
- Pidä kirjaa tuloista ja kuluista veroilmoitusta varten.
Lue myös: vuokramökit ja siivouspalvelut vuokrauksen välissä.
Usein kysyttyä
Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-vuokrauksen?
Yhtiökokous ei voi yksin kieltää sitä yhtiöjärjestyksellä ilman asianomaisten osakkaiden suostumusta. Haittaa aiheuttavan huoneiston yhtiö voi 1.10.2026 alkaen ottaa hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi.
Saako vuokra-asuntoa vuokrata Airbnb:ssä?
Vain vuokranantajan luvalla. Luvaton luovutus voi olla peruste vuokrasopimuksen purkamiselle.
Paljonko Airbnb-tuloista maksetaan veroa?
30 % verotettavasta tulosta, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Verotettava tulo on vuokrat vähennettynä kuluilla tai kalustevähennyksellä.
Lue myös: Asunnon vuokraaminen · Alivuokrasopimus · Yhtiövastike
