Lyhyesti
Vuokrasopimus tehdään kirjallisesti, ja se on toistaiseksi voimassa, ellei toisin sovita. Huoneenvuokralaki uudistui 1.10.2026: sopimus voi nyt olla ensin määräaikainen ja jatkua sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana, viestinnästä voi sopia sähköisesti, ja tupakointi asunnossa ja parvekkeella on kielletty ilman vuokranantajan lupaa. Vakuus voi olla enintään kolmen kuukauden vuokra.
Mikä muuttui 1.10.2026
Huoneenvuokralain muutos (531/2026) tuli voimaan 1.10.2026. Uusissa sopimuksissa vuokranantajan irtisanomisaika on 3 kuukautta tai 4 kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Vuokralaisen on ilmoitettava asunnossa asuvat. Vakuus on palautettava 14 päivän kuluessa, ja ympäristöministeriön vuokrasopimuskaavat kumottiin. Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan osin vanhoja säännöksiä.
Vuokrasopimus määrittää vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet koko vuokrasuhteen ajan. Huoneenvuokralain pakottavat säännökset suojaavat vuokralaista: sopimuksella ei voi heikentää vuokralaisen asemaa esimerkiksi irtisanomisajoissa tai vakuuden enimmäismäärässä. Tässä oppaassa käydään läpi vuokrasopimuksen sisältö, sopimustyypit ja vuoden 2026 lakimuutokset.
Vuokrasopimuksen muoto
Vuokrasopimus ja sen muutokset tehdään kirjallisesti. Kirjalliseksi katsotaan myös sähköinen sopimus, jonka voi tallentaa ja toisintaa. Jos sopimusta ei tehdä kirjallisesti, se on voimassa toistaiseksi.
Ympäristöministeriön virallinen vuokrasopimuskaava kumottiin 1.10.2026. Sopimuksen voi laatia vapaasti, mutta siinä on oltava ainakin seuraavat tiedot.
Vuokrasopimuksen sisältö
- osapuolet ja heidän yhteystietonsa
- vuokrattava huoneisto ja sen osat: varasto, autopaikka, piha
- sopimuksen alkamispäivä ja kesto
- vuokra, maksupäivä ja maksutapa sekä vuokrankorotuksen peruste
- vesi-, sähkö- ja muut käyttökorvaukset
- vakuuden määrä ja maksutapa
- sovitut viestintäkanavat, esimerkiksi sähköposti
- mahdolliset ehdot lemmikeistä, kotivakuutuksesta ja kunnossapitovastuista
- allekirjoitukset ja päiväys
Toistaiseksi voimassa vai määräaikainen?
| Sopimustyyppi | Miten toimii | Päättyminen |
|---|---|---|
| Toistaiseksi voimassa oleva | Yleisin, ei päättymispäivää | Irtisanomalla |
| Määräaikainen | Päättyy sovittuna päivänä | Sitoo molempia koko kauden, irtisanominen ei ole mahdollista |
| Määräaikainen, sitten toistaiseksi (uusi 1.10.2026) | Alkuun määräaika, sen jälkeen jatkuu toistaiseksi | Irtisanominen aikaisintaan määräajan päättyessä |
Jos sama vuokranantaja tekee saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräaikaisen sopimuksen useammin kuin kaksi kertaa peräkkäin, sopimus on toistaiseksi voimassa. Määräaikaisesta sopimuksesta voi vetäytyä kesken kauden vain painavasta syystä tuomioistuimen luvalla tai jos osapuolet sopivat siitä.
Irtisanomisajat
| Kuka irtisanoo | Uudet sopimukset (1.10.2026 alkaen) | Vanhat sopimukset |
|---|---|---|
| Vuokralainen | 1 kuukausi | 1 kuukausi |
| Vuokranantaja, vuokrasuhde alle 2 v | 3 kuukautta | 3 kuukautta, jos alle 1 v |
| Vuokranantaja, vuokrasuhde vähintään 2 v | 4 kuukautta | 6 kuukautta, jos vähintään 1 v |
Irtisanomisaika lasketaan sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty. Lue tarkemmin oppaasta vuokrasopimuksen irtisanominen.
Vuokra ja vuokrankorotus
Vuokra maksetaan viimeistään vuokranmaksukauden toisena päivänä, ellei toisin sovita. Uusissa sopimuksissa vuokrankorotuksen perusteesta on sovittava sopimuksessa, esimerkiksi elinkustannusindeksiin sidottuna tai kiinteänä prosenttina. Ehto, jolla vuokranantaja voisi yksin päättää korotuksesta, on mitätön. Korotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti, ja se tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoitusta seuraavan maksukauden alusta. Lue lisää oppaasta vuokra.
Vakuus
Vakuus voi olla enintään kolmen kuukauden vuokra. Vuokranantajan on palautettava vakuus tai ilmoitettava kirjallisesti sen pidättämisestä perusteineen viimeistään 14 päivän kuluessa sopimuksen päättymisestä tai asunnon luovutuksesta. Lue lisää oppaasta vuokravakuus.
Sähköinen viestintä
Osapuolet voivat sopia, että ilmoitukset lähetetään sähköisesti, esimerkiksi sähköpostilla. Sähköinen viesti katsotaan saaduksi kolmantena päivänä lähettämisestä. Irtisanominen, purkaminen ja varoitus on annettava todisteellisesti, tai ne voi lähettää sovitussa sähköisessä kanavassa, jos samalla lähetetään heräteviesti toiseen sovittuun kanavaan.
Muita vuoden 2026 muutoksia
- Tupakointi: asunnossa, parvekkeella ja asuntoon kuuluvalla pihalla tupakointi, myös sähkösavukkeen käyttö, on kielletty, ellei vuokranantaja anna lupaa. Sääntö koskee myös vanhoja sopimuksia.
- Asukkaiden ilmoittaminen: vuokralaisen on ilmoitettava kirjallisesti, ketkä asunnossa asuvat. Vanhoissa sopimuksissa velvollisuus alkaa, kun vuokranantaja on kertonut siitä.
- Vuokranantajan käynnit: vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon kunnon tarkastamista, korjauksia ja esittelyä varten sovittuna aikana.
- Muuttopäivä: uusissa sopimuksissa asunto luovutetaan sopimuksen päättymispäivänä.
- Lyhytaikainen majoitus: huoneenvuokralakia ei sovelleta lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asumiseen.
Lue myös: alivuokrasopimus, vuokraennakko ja opiskelija-asunnot.
Usein kysyttyä
Onko suullinen vuokrasopimus pätevä?
On. Suullinen sopimus on voimassa toistaiseksi. Kirjallinen sopimus on silti aina suositeltava, koska sovituista asioista on muuten vaikea näyttää.
Voiko vuokranantaja kieltää lemmikit?
Huoneenvuokralaissa ei ole lemmikkejä koskevaa säännöstä, joten lemmikeistä sovitaan vuokrasopimuksessa.
Voiko vuokranantaja vaatia kotivakuutuksen?
Laki ei edellytä kotivakuutusta, mutta siitä voi sopia vuokrasopimuksessa. Vakuutus on vuokralaisellekin hyödyllinen, koska se korvaa oman irtaimiston vahingot. Lue kotivakuutus.
Koskevatko uudet säännöt vanhaa vuokrasopimustani?
Osittain. Esimerkiksi tupakointikielto ja vakuuden palautusaika koskevat myös vanhoja sopimuksia, mutta irtisanomisajat, vuokrankorotusta koskeva pykälä ja muuttopäivä määräytyvät vanhan lain mukaan, ellei uusista ehdoista sovita.
Lue myös: Vuokralaisen velvollisuudet · Vuokrasopimuksen purkaminen · Asunnon vuokraaminen
