Lyhyesti
Aloita asunnon ostaminen rahoituksesta: hanki lainalupaus ja selvitä omarahoitus ennen näyttöjä. Tutki taloyhtiön asiakirjat ja asunnon kunto, tee kirjallinen ostotarjous ja tee kauppa kirjallisesti. Varaa kauppahinnan lisäksi rahaa varainsiirtoveroon (1,5 % tai 3 %) ja muihin kuluihin.
Mikä muuttui
Asuntolainan enimmäislaina-aika piteni 40 vuoteen 1.6.2026, ja ASP-säästämisen yläikäraja poistui samana päivänä. Lainakatto on 1.7.2026 alkaen 95 % kaikille ostajille, toistaiseksi ja väliaikaisesti myös muille kuin ensiasunnon ostajille. Ensiasunnon varainsiirtoveron vapautus poistui jo 1.1.2024.
Asunnon ostaminen on useimmille elämän suurin yksittäinen kauppa. Hyvä valmistelu säästää rahaa ja hermoja: kun rahoitus on kunnossa ja taloyhtiön tilanne tiedossa, voit tehdä tarjouksen nopeasti ja harkiten. Tämä opas käy läpi asunnon oston vaiheet, kulut ja tarkistettavat asiat.
Asunnon ostaminen vaihe vaiheelta
- Selvitä maksukyky ja hanki lainalupaus.
- Laske asunnon ostamisen kulut.
- Etsi sopiva asunto ja vertaa hintoja.
- Tutki taloyhtiön asiakirjat.
- Käy näytössä ja tarkista asunnon kunto.
- Tee kirjallinen ostotarjous.
- Tee kauppa ja allekirjoita kauppakirja.
- Hoida kaupan jälkeiset ilmoitukset ja maksut.
1. Selvitä maksukyky ja rahoitus
Useimmat ostavat asunnon asuntolainalla. Hae pankista lainalupaus ennen kuin alat käydä näytöissä. Lainalupaus kertoo, kuinka suuren lainan pankki on valmis myöntämään, ja se tekee ostotarjouksestasi uskottavan.
- Lainakatto: asuntolaina voi olla enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta. Vähintään 5 % kauppahinnasta on katettava omarahoituksella tai lisävakuuksilla. Lue lisää oppaasta omarahoitusosuus.
- Maksuvara: pankit laskevat, selviätkö lainasta myös korkojen noustessa. Finanssivalvonnan suosituksen mukaan lainanhoitokulut saavat olla enintään 60 % nettotuloista, kun korkona käytetään 6 % ja laina-aikana 25 vuotta.
- Laina-aika: asuntolainan takaisinmaksuaika voi olla enintään 40 vuotta. Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää, mutta korkoja kertyy enemmän.
- Ensiasunto: ASP-tilille säästämällä saa lisäkorkoa ja valtion korkotuen sekä maksuttoman valtiontakauksen. Muille omistusasunnon ostajille valtiontakaus maksaa 2,5 % takauksen määrästä.
2. Laske asunnon ostamisen kulut
Kauppahinnan lisäksi ostajalle tulee kuluja, jotka on hyvä budjetoida etukäteen.
| Kulu | Määrä | Huomioita |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero | 1,5 % asunto-osakkeesta, 3 % kiinteistöstä | Lasketaan velattomasta hinnasta |
| Omistuksen kirjaaminen huoneistotietojärjestelmään | 92 € (2026) | Kun taloyhtiö on sähköisessä rekisterissä |
| Lainhuuto | 172 € (2026) | Vain kiinteistön kaupassa |
| Kaupanvahvistus | 143 € (2026) | Kiinteistökaupassa; sähköinen kauppa 236 € |
| Lainan toimitusmaksut ja valtiontakausmaksu | Pankkikohtainen; takausmaksu 2,5 % takauksesta | Kysy pankista kokonaiskulut |
| Kuntotarkastus | Kohteen koon mukaan | Vapaaehtoinen, suositeltava etenkin pientalossa |
| Kotivakuutus ja muutto | Vaihtelee | Vakuutuksen on oltava voimassa muuttopäivästä |
Huomaa myös taloyhtiön kulut: hoitovastike ja mahdollinen rahoitusvastike ovat kuukausittaisia menoja, ja tulossa olevat remontit voivat nostaa niitä selvästi. Lue lisää oppaasta yhtiövastike.
3. Etsi sopiva asunto ja vertaa hintoja
Myytävät asunnot löytyvät pääosin suurista asuntoportaaleista, kuten Etuovesta ja Oikotieltä, sekä välitysliikkeiden omilta sivuilta. Tee ennen etsimistä lista asioista, joista et jousta: sijainti, koko, huoneluku, kerros, talotyyppi ja enimmäishinta.
Vertaa pyyntihintaa alueen toteutuneisiin kauppahintoihin. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen keskineliöhinta oli heinä–syyskuussa 2026 koko maassa 2 432 €/m², pääkaupunkiseudulla 4 149 €/m² ja muualla Suomessa 1 766 €/m². Katso lisää oppaasta asuntojen hinnat ja hinnan arviointi.
Omistusasunnon lisäksi kannattaa tuntea muut asumismuodot. Asumisoikeusasunnossa maksetaan kertamaksu ja kuukausittainen käyttövastike, ja Helsingin Hitas-asunnoissa hintaa säännellään.
4. Tutki taloyhtiön asiakirjat
Asunto-osakkeen ostaja ostaa osuuden taloyhtiöstä. Taloyhtiön kunto ja talous vaikuttavat asumiskuluihin vuosiksi eteenpäin. Pyydä välittäjältä tai myyjältä ainakin nämä asiakirjat ja lue ne ennen tarjousta:
Muistilista: taloyhtiön asiakirjat
- isännöitsijäntodistus: vastikkeet, yhtiölainat, tehdyt ja tulevat korjaukset, mahdolliset riidat
- kunnossapitotarveselvitys ja pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma
- viimeisin tilinpäätös, toimintakertomus ja talousarvio
- yhtiökokousten pöytäkirjat parin viime vuoden ajalta
- yhtiöjärjestys
- energiatodistus
- asunnon osalta mahdolliset muutostyöilmoitukset ja huoltokirja
Kiinnitä huomiota erityisesti suuriin tuleviin korjauksiin, kuten putkiremonttiin, julkisivu- ja kattoremonttiin, sekä yhtiölainan määrään ja lyhennysaikatauluun. Iäkkäässä talossa ilman tehtyä linjasaneerausta remontti on usein edessä lähivuosina.
5. Käy näytössä ja tarkista asunnon kunto
Ostajalla on laissa säädetty selonottovelvollisuus. Et voi myöhemmin vedota virheeseen, joka olisi pitänyt havaita tavallisessa tarkastuksessa tai joka olisi selvinnyt sinulle tarjotussa tarkastustilaisuudessa. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse tehdä teknisiä erityistutkimuksia.
- Käy asunnossa vähintään kahdesti, mieluiten eri vuorokaudenaikoina.
- Katso märkätilat, ikkunat, lattiat ja mahdolliset kosteuden merkit. Kysy, milloin kylpyhuone on remontoitu ja onko remontista tehty muutostyöilmoitus.
- Kysy myyjältä suoraan asunnon tunnetuista vioista, naapureista ja taloyhtiön ilmapiiristä.
- Teetä pientalossa ammattilaisen kuntotarkastus. Kerrostalossakin kuntotarkastus on perusteltu, jos asunnossa on tehty omatoimisia remontteja.
6. Tee kirjallinen ostotarjous
Tee ostotarjous aina kirjallisesti. Tarjouksessa mainitaan kohde, tarjottu hinta, maksuehdot, voimassaoloaika, asunnon vapautumispäivä ja mahdolliset ehdot, kuten rahoituksen järjestyminen tai kuntotarkastuksen tulos. Myyjä voi hyväksyä tarjouksen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen.
Tarjouksen yhteydessä maksetaan usein käsiraha. Jos ostaja vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta, myyjä saa pitää käsirahan. Käsiraha voi olla enintään 4 % tarjotusta kauppahinnasta.
7. Tee kauppa ja allekirjoita kauppakirja
Kun tarjous on hyväksytty, laaditaan kauppakirja. Valtaosa vanhojen asunto-osakkeiden kaupoista tehdään nykyään sähköisesti, esimerkiksi DIAS-palvelussa, jossa kauppahinnan maksu, lainan nosto ja omistuksen siirto tapahtuvat samanaikaisesti. Perinteisessä kaupassa osapuolet tapaavat pankissa.
Kiinteistön, esimerkiksi omakotitalon, kauppa on tehtävä kirjallisesti ja vahvistettava kaupanvahvistajan läsnä ollessa, tai kauppa tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä. Muuten kauppa ei ole sitova.
8. Kaupan jälkeen
- Varainsiirtovero: asunto-osakkeen kaupassa vero ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Välittäjän ja sähköisen alustan kautta tehdyssä kaupassa vero maksetaan kaupan yhteydessä.
- Omistuksen kirjaus: jos taloyhtiö on siirtynyt sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, omistus kirjataan Maanmittauslaitoksen rekisteriin. Ensimmäisessä kaupassa paperisen osakekirjan jälkeen ostajan on haettava kirjaamista kahden kuukauden kuluessa.
- Lainhuuto: kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.
- Kotivakuutus ja muutto: ota kotivakuutus voimaan muuttopäivästä ja tee muuttoilmoitus. Katso muuttajan muistilista.
Jos asunnosta löytyy virhe
Jos asunnossa ilmenee kaupan jälkeen virhe, ilmoita siitä myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen. Vanhan asunto-osakkeen kaupassa yksityistä myyjää vastaan ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta, ellei myyjä ole toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti. Kiinteistön kaupassa vastaava aika on viisi vuotta.
Riita-asioissa voi pyytää maksutonta ratkaisusuositusta kuluttajariitalautakunnalta. Lautakunta käsittelee myös yksityishenkilöiden väliset asuntokauppariidat.
Uusi vai vanha asunto?
| Uusi asunto | Vanha asunto | |
|---|---|---|
| Hinta | Yleensä korkeampi €/m², paljon yhtiölainaa | Edullisempi, enemmän neuvotteluvaraa |
| Korjaukset | Ei suuria remontteja vuosikymmeniin | Tulevat remontit selvitettävä |
| Kuukausikulut | Rahoitusvastike voi olla suuri | Riippuu yhtiön lainoista ja kunnosta |
| Muuttovalmius | Valmistuu rakennusaikataulun mukaan | Yleensä sovittavissa joustavasti |
| Virhevastuu | Rakentajan vastuu ja vuositarkastukset | Myyjän vastuu enintään 2 v (yksityinen myyjä) |
Lue myös: omakotitalon asumiskulut ja vastuut, loft-asunnot, energiatodistus ja energiatehokkuus ja talopaketti.
Usein kysyttyä
Paljonko omaa rahaa asunnon ostamiseen tarvitaan?
Lainakaton vuoksi vähintään 5 % kauppahinnasta on katettava omalla rahoituksella tai lisävakuuksilla. Lisäksi tarvitset rahaa varainsiirtoveroon ja muihin kuluihin, jotka ovat yhteensä tavallisesti noin 2 % kauppahinnasta asunto-osakkeen kaupassa.
Kannattaako asunnon ostaminen ilman välittäjää?
Ostajalle välittäjä ei yleensä maksa mitään, koska palkkion maksaa toimeksiantaja eli tavallisesti myyjä. Jos ostat suoraan yksityiseltä myyjältä, pidä huoli, että saat samat asiakirjat ja että kauppa tehdään turvallisesti.
Mitä tarkoittaa velaton hinta?
Velaton hinta on myyntihinta, johon on lisätty asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainoista. Se kertoo asunnon todellisen hinnan, ja siitä lasketaan myös varainsiirtovero.
Voiko ostotarjouksen perua?
Tarjous sitoo tekijäänsä sen voimassaoloajan, joten sitä ei voi vapaasti perua kesken määräajan. Jos myyjä hyväksyy tarjouksen ja ostaja vetäytyy, ostaja menettää käsirahan.
Saako asuntolainan korot vähentää verotuksessa?
Oman asunnon lainan korkoja ei ole voinut vähentää vuodesta 2023 alkaen. Sijoitusasunnon lainan korot ovat vähennyskelpoisia pääomatuloista.
