Yhtiövastike – hoitovastike, rahoitusvastike ja ylimääräinen vastike

Vastike on asunto-osakkeen omistajan suurin kuukausittainen asumiskulu asuntolainan jälkeen. Sen taso kertoo yhtiön taloudesta ja tulevista korjauksista, joten se kannattaa ymmärtää ennen asunnon ostoa.

Tässä oppaassa käydään läpi lain vastikesäännökset selkokielellä, vastikelajit ja tilastot, laskuesimerkit, poikkeukset vastikeperusteesta, asuntokauppa, verotus ja maksuvaikeudet. Taloyhtiön päätöksenteosta kerrotaan oppaassa taloyhtiö – opas osakkaalle.

Mitä laki sanoo vastikkeesta?

• Maksuvelvollisuus: osakas on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi vastiketta yhtiöjärjestyksen perusteiden mukaan.
• Mitä vastikkeella katetaan: kiinteistön hankinta ja rakentaminen, käyttö ja kunnossapito, perusparannus ja lisärakentaminen, yhteishankinnat, kuten vesi tai tietoliikenne, sekä muut yhtiön velvoitteet.
• Erilaiset vastikkeet: yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä eri menoille eri maksuperuste tai maksuvelvollisuus vain tietyille osakkeille.
• Pääomavastike: sillä katetaan pitkävaikutteiset hankinta-, rakentamis-, peruskorjaus- ja uudistusmenot, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
• Maksuperuste: peruste on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Se voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden määrä tai todellinen tai luotettavasti arvioitu kulutus.
• Vesi: veden kustannukset jaetaan luotettavasti mitatun kulutuksen mukaan.

Laki tuntee vain pääomavastikkeen. Hoitovastike, rahoitusvastike ja ylimääräinen vastike ovat yhtiöjärjestysten ja käytännön termejä.

Vastikelajit

Vastike	Mihin se käytetään	Huomioita
Hoitovastike	Lämmitys, isännöinti, kiinteistönhoito, siivous, vakuutukset, jätehuolto, kiinteistövero ja pienet korjaukset	Maksetaan kuukausittain kaikista huoneistoista
Rahoitusvastike eli pääomavastike	Yhtiölainojen lyhennykset ja korot sekä pitkävaikutteiset korjaukset	Perustuu usein huoneistokohtaiseen lainaosuuteen
Vesimaksu tai vesivastike	Veden ja jäteveden kulutus	Mitatun kulutuksen mukaan, kun huoneistossa on mittari
Korjaus-, säästö- tai muu erityisvastike	Tuleviin korjauksiin varautuminen tai yksittäinen hanke	Peruste on yhtiöjärjestyksessä
Ylimääräinen vastike	Menot, joihin talousarvion varat eivät riitä	Päätös tehdään yhtiöjärjestyksen mukaisessa järjestyksessä, yleensä yhtiökokouksessa

Saunavuoroista, autopaikoista ja muista palveluista peritään usein erillisiä käyttömaksuja. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että vastikkeen perintää ja uuden omistajan vastuuta koskevia sääntöjä sovelletaan myös niihin.

Paljonko vastikkeet ovat?

Tilastokeskuksen Asunto-osakeyhtiöiden talous -tilaston mukaan keskimääräiset vastikkeet ja vastikkeilla katettu kiinteistövero olivat vuonna 2025 seuraavat:

Mittari, €/m² kuukaudessa	Koko maa	Pääkaupunkiseutu	Muu Suomi
Hoitovastike, kerrostalot	5,21	6,26	4,86
Hoitovastike, kaikki yhtiöt	4,79	5,91	4,51
Tuloutettu pääomavastike, kerrostalot	2,36	3,15	2,10
Kiinteistövero, kerrostalot	0,48	0,67	0,41

Rivitaloyhtiöiden hoitovastike oli keskimäärin 4,12 €/m², ja se nousi vuodessa 9,9 %. Kerrostalojen hoitovastike nousi 5,7 %. Hoitokuluista kallistuivat eniten vesi ja jätevesi, siivous sekä käyttö ja huolto.

Pääomavastikkeen keskiarvoon sisältyvät myös lainattomat yhtiöt, eikä se sisällä rahastoituja vastikkeita. Yksittäisen yhtiön rahoitusvastike voi siksi olla paljon suurempi tai pienempi.

Mistä hoitovastike muodostuu?

Hoitovastikkeella katetaan yhtiön hoitokulut. Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2025 keskimäärin 6,17 €/m² kuukaudessa. Hoitokuluihin kuuluvat esimerkiksi:

• lämmitys sekä vesi ja jätevesi
• käyttö ja huolto, siivous ja ulkoalueiden hoito
• hallinto eli isännöinti ja tilintarkastus
• vuosikorjaukset
• vakuutukset, kiinteistövero ja jätehuolto.

Vertaa oman yhtiösi hoitokuluja ja hoitotuottoja tilinpäätöksestä. Jos vastikkeet eivät kata kuluja vuodesta toiseen, yhtiö tekee alijäämää, ja vastikkeen korotus on todennäköinen.

Laskuesimerkit

Kuka päättää vastikkeesta?

Yhtiöjärjestyksessä on mainittava vastikkeen määräämisen perusteet sekä se, kuka päättää vastikkeen suuruudesta ja maksutavasta. Yleensä yhtiökokous hyväksyy talousarvion ja vastikkeet varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Vastikkeen määrää voidaan muuttaa talousarvion yhteydessä, kun kulut muuttuvat. Vastikeperusteen muuttaminen vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen. Siihen tarvitaan vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, ja jos muutos lisää jonkun osakkaan maksuvelvollisuutta, usein myös hänen suostumuksensa.

Milloin vastikeperusteesta voidaan poiketa?

• Käyttö estyy: jos huoneistoa ei voi käyttää, vastikkeesta vähennetään se määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät.
• Aiempi työ: jos osakkaan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiön kustannuksia, hänen vastikettaan voidaan alentaa enintään yhtiölle tulevan säästön verran.
• Tasajako: kahden kolmasosan enemmistöllä kulut voidaan jakaa tasan, jos jokaisen huoneiston hyöty ja kustannus ovat yhtä suuret.
• Hissi: jälkiasennuksen kulut voidaan jakaa kerroskertoimella.
• Vain osaa hyödyttävä uudistus: uudistuksen ja sen kunnossapidon merkittävät kulut voidaan periä vain hyötyviltä huoneistoilta. Päätökseen tarvitaan lisäksi enemmistö näiden osakkaiden äänistä.
• Tavanomaisen tason ylittävä uudistus: merkittävät kulut peritään vain siihen suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta.
• Latauspisteet: kulut jaetaan tasan hyötyville huoneistoille, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole niistä vastikeperustetta. Ks. sähköauton latauspiste.

Rahoitusvastike ja yhtiölaina

Kun yhtiö ottaa lainaa, laina jaetaan yleensä huoneistoille vastikeperusteen mukaan. Huoneistokohtainen lainaosuus näkyy isännöitsijäntodistuksessa.

Laissa ei ole yleistä oikeutta maksaa lainaosuutta pois. Mahdollisuus perustuu yhtiöjärjestykseen tai yhtiökokouksen päätökseen, joka tehdään yleensä hankkeen yhteydessä. Poismaksun kannattavuudesta kerrotaan oppaassa yhtiölaina.

Yhtiön kirjanpitokäsittely ratkaisee rahoitusvastikkeen verotuksen. Vastike voidaan tulouttaa eli kirjata yhtiön tuloksi tai rahastoida eli käsitellä osakkaan pääomasijoituksena. Tiedon saat isännöitsijältä.

Vastikkeet asuntokaupassa

• Uusi omistaja maksaa vastikkeet omistusoikeuden siirtymisestä lähtien.
• Uusi omistaja vastaa myös edellisen omistajan maksamatta jättämistä vastikkeista, mutta enintään siirtokuukauden ja sitä edeltävän viiden kuukauden vastikkeiden määrällä.
• Ostaja ei vastaa sellaisista rästeistä, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka erääntyivät ennen todistuksen päiväystä. Pyydä siksi tuore todistus.
• Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Ks. varainsiirtovero.

Tuleva putkiremontti voi nostaa rahoitusvastiketta vuosiksi. Uudiskohteen yhtiölainoista kerrotaan oppaassa uudisasunnon ostaminen.

Myös taloyhtiön energiahankkeet vaikuttavat vastikkeisiin. Niistä kerrotaan oppaissa aurinkopaneelit taloyhtiöön, parvekelasit ja kodin energiatehokkuus.

Vastikkeet ja verotus

Tilanne	Verokohtelu
Oma koti, hoitovastike	Elantomeno, ei vähennetä verotuksessa
Oma koti, rahastoitu pääomavastike	Lisätään osakkeiden hankintamenoon, mikä pienentää mahdollista verollista myyntivoittoa
Oma koti, tuloutettu kuukausittainen pääomavastike	Ei lisätä hankintamenoon
Lainaosuuden kertasuoritus oston tai myynnin yhteydessä	Lisätään hankintamenoon riippumatta yhtiön kirjanpitokäsittelystä
Vuokra-asunto, hoitovastike ja tuloutettu rahoitusvastike	Vähennetään vuokratulosta
Vuokra-asunto, rahastoitu rahoitusvastike	Ei vähennetä vuosittain, lisätään hankintamenoon

Vuokratulosta kerran vähennettyä vastiketta ei voi myöhemmin lisätä hankintamenoon. Vuokranantajan vähennykset laskuesimerkkeineen ovat oppaassa vuokratulojen verotus. Vuokraamisen käytännöstä kerrotaan oppaassa asunnon vuokraaminen ja myynnin verotuksesta oppaassa asunnon myyntivoitto ja verotus.

Jos vastike jää maksamatta

1. Yhtiö lähettää maksumuistutuksen ja perii rästit.
2. Jos maksua ei kuulu, hallitus antaa kirjallisen varoituksen. Jos huoneisto on vuokrattu, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle.
3. Jos osakas ei maksa viipymättä varoituksen jälkeen, yhtiökokous voi päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi.
4. Hallintaan otettu huoneisto vuokrataan käyvästä vuokrasta, ja vuokralla katetaan ensin kulut ja maksamattomat vastikkeet.

Jos huomaat, ettet pysty maksamaan, ota yhteyttä isännöitsijään heti ja ehdota maksusuunnitelmaa. Yleistä asumistukea ei enää makseta omistusasuntoihin, vaan tuki koskee vuokra- ja asumisoikeusasuntoja.

Jos vastike näyttää väärin lasketulta

1. Tarkista yhtiöjärjestyksestä vastikeperuste ja huoneistosi pinta-ala tai osakemäärä.
2. Pyydä isännöitsijältä laskelma, josta näkyy, miten oma vastikkeesi on laskettu.
3. Pyydä tarvittaessa jäljennös huoneistoasi koskevista yhtiön asiakirjoista. Oikeus jäljennökseen on laissa 1.10.2026 alkaen.
4. Kysy asiasta yhtiökokouksessa. Hallituksen ja isännöitsijän on annettava tarkempia tietoja, ja jos vastaus vaatii selvitystä, se on annettava kirjallisesti kahden viikon kuluessa.
5. Jos yhtiökokouksen päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä.

Erityistilanteita

• Vuokrattu asunto: vastike on aina osakkaan velka yhtiölle, vaikka asunnossa asuisi vuokralainen. Vuokrasopimuksessa voi sopia vuokrasta vapaasti, mutta vastikkeen nousu ei siirry vuokraan automaattisesti. Ks. vuokrankorotus.
• Liikehuoneisto: yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä liiketiloille eri vastikeperuste kuin asunnoille.
• Henkilömäärään perustuva maksu: jos peruste on asukasmäärä, osakkaan on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien määrä.

Yleiset virheet

• Asunnon hintaa verrataan ilman velatonta hintaa ja lainaosuutta.
• Kunnossapitotarveselvitystä ei lueta, ja tuleva putkiremontti tulee yllätyksenä.
• Oletetaan, että alhainen hoitovastike tarkoittaa hyvää taloutta, vaikka yhtiö tekee alijäämää.
• Vuokranantaja ei selvitä, tulouttaako vai rahastoiko yhtiö rahoitusvastikkeet.
• Lainaosuuden poismaksun mahdollisuutta ei selvitetä hankepäätöksen yhteydessä.

Usein kysyttyä

Lue myös: Yhtiölaina · Isännöitsijäntodistus · Asumiskulut · Taloyhtiö-opas