Ensiasunnon ostaminen – opas ensiasunnon ostajalle

Ensimmäisen oman kodin ostaminen on useimmille elämän suurin yksittäinen hankinta. Tässä oppaassa käydään läpi, paljonko omaa rahaa tarvitaan, mitä tukia ensiasunnon ostajalle on, miten rahoitus kannattaa rakentaa ja mihin ostoprosessissa kannattaa varata aikaa. Itse ostoprosessin vaiheet on kuvattu tarkemmin oppaassa asunnon ostaminen vaihe vaiheelta.

Paljonko omaa rahaa ensiasuntoon tarvitaan?

Pankki saa lainata ensiasunnon ostajalle enintään 95 % lainan vakuuksien käyvästä arvosta. Sääntöä kutsutaan lainakatoksi tai enimmäisluototussuhteeksi, ja se perustuu luottolaitoslakiin. Käytännössä vähintään 5 % kauppahinnasta on katettava omilla säästöillä tai lisävakuuksilla, kuten vanhempien asunnolla tai valtiontakauksella.

Omarahoitusosuuden lisäksi tarvitaan rahaa kaupan kuluihin. Niistä suurin on varainsiirtovero, joka on 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 3 % kiinteistön kauppahinnasta. Varainsiirtovero lasketaan myös yhtiölainaosuudesta, vaikka sitä ei makseta kaupassa myyjälle. Kaikki kulut on koottu oppaaseen asuntokaupan kulut.

Tarkemmin omarahoituksesta kerrotaan oppaassa omarahoitusosuus.

Mitä tukia ensiasunnon ostajalle on?

ASP-säästäminen

ASP eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on valtion tukema tapa säästää ensiasuntoon. Uudessa, 1.6.2026 voimaan tulleessa järjestelmässä säästetään vähintään 20 kuukausitalletusta, ja säästöjen ja korkojen on oltava vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta. Säästötilille maksetaan korkoa ja lisäkorkoa, jotka ovat verovapaita, ja ASP-lainaan saa valtion korkotuen sekä maksuttoman valtiontakauksen. Yläikärajaa ei enää ole, mutta asuntoa ei saa olla aiemmin omistanut.

ASP:stä kerrotaan tarkemmin oppaissa ASP-tili ja ASP-laina.

Valtiontakaus

Valtiontakaus on lisävakuus, joka korvaa esimerkiksi vanhempien panttaaman asunnon. Tavalliseen omistusasuntolainaan valtio takaa enintään 20 % lainan pääomasta ja enintään 60 000 €, kuitenkin vain sen osan lainasta, joka jää 85 %:n alle asunnon hankintahinnasta. Takauksesta peritään kertaluonteinen 2,5 %:n takausmaksu. ASP-lainan valtiontakaus on maksuton ja kattaa enintään 25 % lainasta, ja raja on 90 % hankintahinnasta. Takausta haetaan lainaa myöntävän pankin kautta. Lue lisää oppaasta valtiontakaus.

Korkotuki

ASP-lainaan liittyy korkotuki: jos lainan korko nousee yli 3,8 %:n, valtio maksaa 70 % ylittävästä osasta enintään kymmenen ensimmäisen lainavuoden ajan. Korkotuki toimii siis eräänlaisena korkokattona. Lue lisää oppaasta korkotuki.

Rahoituksen rakentaminen

Ensiasunnon rahoitus koostuu yleensä kolmesta osasta: omista säästöistä, pankin asuntolainasta ja lisävakuudesta. Mitä vähemmän omaa rahaa on, sitä tärkeämpi lisävakuus on.

• Omat säästöt. ASP-tilillä tai muuten säästetyt rahat. Säästöillä katetaan omarahoitus ja kaupan kulut.
• Pankin asuntolaina. Lainan määrä riippuu sekä lainakatosta että maksukyvystä. Pankki arvioi, selviätkö lainanhoidosta myös korkojen noustessa. Finanssivalvonnan suosituksessa maksukyky lasketaan 6 %:n korolla, ja kaikkien lainojen kuukausierien tulisi tällöin olla enintään 60 % nettotuloista. Lue lisää oppaasta asuntolaina.
• Lisävakuus. Valtiontakaus tai vanhempien vakuus. Valtiontakaus kattaa lainaa enintään 85 %:iin asunnon hinnasta (ASP-lainassa 90 %), joten sitä suuremman lainan osalle tarvitaan muuta vakuutta. Vanhempien henkilötakausta ei lueta lainakattoon, mutta esinevakuus, kuten vanhempien asunto-osakkeiden pantti, lasketaan vakuuksiin.

Lainan enimmäisaika on 1.6.2026 alkaen 40 vuotta. Pitkä laina-aika pienentää kuukausierää, mutta korkoja maksetaan kokonaisuudessaan selvästi enemmän. ASP-lainan ja valtiontakauksen saaneen lainan enimmäisaika on kuitenkin 25 vuotta. Lyhennyksen ja koron vaikutuksesta kerrotaan oppaassa asuntolainan korko ja lyhennys.

Vanha vai uusi asunto?

Käytetyn asunnon hinta on usein edullisempi, ja asunnon ja taloyhtiön historia on nähtävissä asiakirjoista. Kunnon arvioinnissa auttavat isännöitsijäntodistus ja tarvittaessa kuntotarkastus. Tulevat remontit, kuten putkiremontti, kannattaa selvittää etukäteen, koska ne voivat nostaa asumiskuluja merkittävästi.

Uudiskohteessa remonttitarve on lähivuosina pieni, ja ostajaa suojaa asuntokauppalain RS-järjestelmä. Uudiskohteiden yhtiölainaosuus voi kuitenkin olla jopa 70 % velattomasta hinnasta. Pieni myyntihinta houkuttelee, mutta rahoitusvastike nousee, kun yhtiölainan lyhennysvapaa päättyy. Lue lisää oppaasta uudisasunnon ostaminen.

Ensiasunnoksi sopivat myös Hitas-asunnot Helsingissä. Jos oma asunto ei vielä ole mahdollinen, asumisoikeusasunto on välimuoto vuokra- ja omistusasumisen välillä.

Ostoprosessi lyhyesti

1. Rahoitus kuntoon. Lainalupaus kertoo, minkä hintaisia asuntoja kannattaa katsoa.
2. Asuntojen vertailu. Seuraa alueen hintatasoa, esimerkiksi oppaan asuntojen hinnat lähteistä.
3. Näytöt. Katso asunto huolella ja kysy välittäjältä. Vinkit löydät oppaasta asuntonäyttö.
4. Asiakirjat. Lue isännöitsijäntodistus, tilinpäätös ja kunnossapitotarveselvitys.
5. Ostotarjous. Tee tarjous kirjallisesti ja harkitse ehtoja, kuten rahoituksen saamista. Ks. asunnon ostotarjous.
6. Kauppa. Kauppakirja allekirjoitetaan yleensä sähköisesti, ja kauppahinta maksetaan samalla. Ks. asunnon kauppakirja.
7. Kaupan jälkeen. Maksa varainsiirtovero, ota kotivakuutus ja tee muuttoilmoitus.

Asumiskulut omistusasunnossa

Omistusasunnon kuukausikulut eivät koostu pelkästä lainanlyhennyksestä ja korosta. Kerrostalossa ja rivitalossa maksetaan lisäksi hoitovastiketta ja usein rahoitusvastiketta, ja niiden lisäksi tulevat sähkö, vesi, kotivakuutus ja tietoliikenne. Taloyhtiön vastikkeista kerrotaan oppaassa yhtiövastike.

Tilastokeskuksen mukaan omistusasunnossa asuvat käyttivät vuonna 2024 asumiseen mediaanina 18,6 % tuloistaan ja vuokralla asuvat 25,8 %. Omistusasujalla kuluja kuitenkin nostaa lainanlyhennys, joka on samalla säästämistä omaan asuntoon.

Yleisimmät virheet

• Budjetoidaan vain omarahoitus ja unohdetaan varainsiirtovero ja muut kulut.
• Katsotaan pelkkää myyntihintaa eikä velatonta hintaa ja rahoitusvastiketta.
• Ei lueta isännöitsijäntodistusta ja kunnossapitotarveselvitystä ennen tarjousta.
• Tehdään tarjous ilman lainalupausta tai rahoitusehtoa.
• Mitoitetaan laina niin suureksi, ettei koronnousuun jää varaa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon ostaminen · Asuntokaupan kulut · ASP-laina · Uudisasunnon ostaminen