Lyhyesti
Vapaarahoitteinen asunto on rakennettu ilman valtion tukemaa arava- tai korkotukilainaa. Sen vuokra tai hinta määräytyy markkinoilla, eikä asukasvalinnalle ole tulo- tai varallisuusrajoja. Valtion tukemissa asunnoissa asukkaat valitaan tarveharkinnalla ja vuokra perustuu omakustannusperiaatteeseen. Valtion tukemia asuntoja oli vuoden 2024 lopussa noin 403 000 eli noin 12 % asuntokannasta.
Asuntoilmoituksissa ja vuokrasopimuksissa törmää usein jakoon vapaarahoitteiseen ja valtion tukemaan asuntoon. Ero vaikuttaa siihen, kuka asuntoon voi päästä, miten vuokra määräytyy ja voiko asunnon myydä vapaasti. Tässä oppaassa käydään erot läpi.
Vapaarahoitteinen vs. valtion tukema asunto
| Vapaarahoitteinen | Valtion tukema (arava tai korkotuki) | |
|---|---|---|
| Rahoitus | Pankkilainat ja oma pääoma ilman valtion tukea | Arava- tai korkotukilaina, jonka hyväksyy Varke |
| Vuokra | Markkinaehtoinen, vuokrasta sovitaan vapaasti | Omakustannusvuokra, joka kattaa talon kulut |
| Asukasvalinta | Vuokranantaja valitsee vapaasti syrjintäkiellon rajoissa | Tarveharkinta, varallisuus ja tulot huomioidaan |
| Myynti ja käyttö | Ei luovutusrajoituksia | Käyttö- ja luovutusrajoituksia rajoitusajan |
| Esimerkkejä | Useimmat omistus- ja sijoitusasunnot, Hitas-asunnot | Kuntien vuokra-asunnot, asumisoikeusasunnot |
Valtion tukema vuokra-asunto
Valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavat esimerkiksi kuntien vuokrataloyhtiöt ja yleishyödylliset yhteisöt. Asukasvalinnassa etusijalla ovat asunnottomat sekä vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat. Vuokra määräytyy omakustannusperiaatteella eli niin, että se kattaa talon lainat ja ylläpidon, ei voittoa. Siksi vuokrataso on usein alueen markkinavuokria alempi.
Rajoitusaika riippuu lainatyypistä. Kun rajoitukset päättyvät, asunto muuttuu vapaarahoitteiseksi. Asumisoikeusasuntojen rajoitukset ovat pysyviä.
Vapaarahoitteinen vuokra-asunto
Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja tarjoavat yksityiset vuokranantajat, sijoitusyhtiöt ja rahastot. Vuokrasta, vakuudesta ja sopimuksen kestosta sovitaan huoneenvuokralain rajoissa. Vuokranantaja voi tarkistaa hakijan luottotiedot ja valita asukkaan vapaasti, mutta syrjintä esimerkiksi alkuperän tai perhetilanteen perusteella on kielletty. Lue lisää oppaasta vuokrasopimus.
Vapaarahoitteinen omistusasunto
Valtaosa omistusasunnoista on vapaarahoitteisia: niitä voi ostaa, myydä ja vuokrata vapaasti. Myös Helsingin Hitas-asunnot ovat vapaarahoitteisia, vaikka kaupunki sääntelee niiden hintaa tontinvuokrasopimuksen ehdoilla. Valtion tukemia omistusasuntoja ovat lähinnä osaomistusasunnot, joissa asukas ostaa aluksi osan osakkeista ja loput myöhemmin.
Asumisoikeusasunto
Asumisoikeusasunnot ovat oma ryhmänsä: ne voivat olla valtion tukemia tai vapaarahoitteisia. Valtion tukemassa talossa asumisoikeusmaksu on enintään 15 % ja vapaarahoitteisessa enintään 30 % asunnon hankinta-arvosta.
Tulossa olevat muutokset
Eduskunnan käsittelyssä on hallituksen esitys HE 201/2026. Sen mukaan valtion tukemien vuokra-asuntojen alivuokraus vaatisi luvan ja lyhytaikainen vuokraus kiellettäisiin. Lisäksi kuntalaisille annettu etusija asukasvalinnassa poistuisi. Muutokset tulisivat voimaan vuoden 2027 aikana.
Usein kysyttyä
Mistä tiedän, onko asunto vapaarahoitteinen?
Tieto on tavallisesti asuntoilmoituksessa ja isännöitsijäntodistuksessa. Valtion tukemista vuokra-asunnoista on myös maininta vuokrasopimuksessa.
Onko vapaarahoitteinen vuokra-asunto kalliimpi?
Usein on, koska vuokra määräytyy markkinoilla. Ero vaihtelee alueittain, ja hyväkuntoisessa vapaarahoitteisessa asunnossa vuokra voi olla lähellä tuetun asunnon tasoa.
Saako vapaarahoitteiseen asuntoon asumistukea?
Saa. Yleistä asumistukea voi saada vuokra- ja asumisoikeusasuntoon riippumatta siitä, onko asunto vapaarahoitteinen vai valtion tukema. Katso yleinen asumistuki.
