Lyhyesti
Osaomistusasunnossa asukas ostaa aluksi pienen osuuden asunnosta, tavallisesti 15 %, ja asuu loppuajan vuokralla. Määräajan, 5–12 vuoden, päätyttyä asukas voi lunastaa loput osakkeet hinnalla, joka on alkuperäinen hankinta-arvo vähennettynä maksetuilla osuuksilla. Jos asukas ei lunasta, hän saa takaisin maksamansa osuuden, mutta ei arvonnousua. Valtion tukemista osaomistusasunnoista säädetään omassa laissa.
Osaomistus on välimuoto vuokra- ja omistusasumisen välillä. Se sopii, kun omaa rahaa on vähän, mutta tavoitteena on oma asunto. Tässä oppaassa kerrotaan, miten valtion tukema osaomistusasunto toimii, mitä se maksaa ja mitä lunastuksessa tapahtuu.
Miten osaomistus toimii?
- Osuuden osto: asukas maksaa osaomistusmaksun ja saa omistukseensa vähemmistöosuuden osakkeista. Osuus on aluksi 15 % ja laissa enintään 20 %. Loput osakkeet omistaa yhteisö, esimerkiksi rakennuttaja tai kunnan yhtiö.
- Vuokra-aika: asukas tekee määräaikaisen vuokrasopimuksen ja maksaa vuokraa, ei yhtiövastiketta. Vuokrasopimus voi päättyä aikaisintaan 5 ja viimeistään 12 vuoden kuluttua siitä, kun rakennuksen laina hyväksyttiin korkotukilainaksi.
- Lisäosuudet: jos sopimus sen sallii, asukas voi ostaa lisäosuuksia vuokra-aikana, kuitenkin niin, että osuus pysyy alle puolen. Lisäosuudet pienentävät vuokraa.
- Lunastus: määräajan päättyessä asukas voi lunastaa loput osakkeet ja asunto muuttuu tavalliseksi omistusasunnoksi.
Paljonko osaomistusasunto maksaa?
- Osaomistusmaksu: osuutta vastaava prosentti asunnon hankinta-arvosta, eli alussa 15 %. Lisäksi peritään asukkaan toivomien lisä- ja muutostöiden kustannukset.
- Vuokra: määräytyy omakustannusperiaatteella kuten muissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa.
- Lunastushinta: alkuperäinen hankinta-arvo vähennettynä maksetuilla osaomistusmaksuilla. Jos alueen käyvät hinnat ovat selvästi alemmat, voidaan sopia alempi hinta, mutta ei alle asunnon osuuden jäljellä olevasta korkotukilainasta.
Laskuesimerkki
Asunnon hankinta-arvo on 220 000 €.
- Osaomistusmaksu 15 %: 33 000 €
- Lunastus määräajan lopussa: 220 000 € − 33 000 € = 187 000 €
- Lunastukseen tarvitaan yleensä asuntolaina, ja sen myöntää pankki tavallisin ehdoin.
Luvut ovat havainnollisia. Kohteen todelliset ehdot ovat osaomistussopimuksessa.
Koska lunastushinta perustuu alkuperäiseen hankinta-arvoon, asukas hyötyy, jos alueen hinnat ovat nousseet vuokra-aikana. Jos hinnat ovat laskeneet, lunastus voi olla epäedullinen, ja silloin hinnasta voidaan neuvotella.
Jos et lunasta asuntoa
- Ilmoita omistajayhteisölle viimeistään kolme kuukautta ennen vuokrasopimuksen päättymistä, ettet lunasta asuntoa.
- Omistajayhteisön on ostettava osuutesi takaisin tai osoitettava sille ostaja.
- Saat enintään maksamasi osaomistusmaksun lisättynä luvalla tehtyjen, vuokra-arvoa nostavien töiden arvolla. Arvonnousu ei kuulu asukkaalle.
Osaomistussopimus
Osaomistussopimus tehdään kirjallisesti tai sähköisesti, ja siinä on mainittava:
Sopimuksen sisältö
- osakkeet ja asunto
- hankinta-arvo ja ensimmäinen osaomistusmaksu
- mahdollisuus ostaa lisäosuuksia, niiden ajankohdat ja hinta
- lunastusajankohta
- loppukauppahinta
Lue sopimus huolellisesti, koska ehdot vaihtelevat kohteittain.
Kuka voi saada osaomistusasunnon?
Valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asukasvalinnan perusteina ovat asunnontarve, varallisuus ja tulot. Varken mukaan osaomistusasuntojen valinnasta on oma ohjeensa. Kysy kohteen omistajalta, millä perusteilla asukkaat valitaan ja onko kohteessa tulorajoja.
Muut ”vuokralla omaksi” -mallit
Lakisääteisen osaomistuksen lisäksi kunnat ja yksityiset toimijat tarjoavat malleja, joissa asunnon voi vuokrata ja myöhemmin ostaa. Esimerkiksi Helsinki on kehittänyt omaa vuokralla omaksi -malliaan, jonka jatko oli vuonna 2026 epävarma. Tällaisiin malleihin ei sovelleta osaomistusasuntolakia, joten ehdot, kuten käsirahan palautus ja ostohinta, perustuvat sopimukseen. Eduskunnassa on lisäksi esitys (HE 191/2026), joka toisi asuntokauppalakiin säännöksiä niin sanottujen välimallien osto-oikeusmaksuista.
Huomaa
Osaomistusasunto ei ole sama kuin asumisoikeusasunto. Asumisoikeusasunnossa asukas ei voi lunastaa asuntoa omakseen, vaan saa luopuessaan takaisin indeksillä tarkistetun asumisoikeusmaksun.
Usein kysyttyä
Paljonko osaomistusasuntoon tarvitaan omaa rahaa?
Valtion tukemassa osaomistusasunnossa ensimmäinen osuus on 15 % hankinta-arvosta. Sen voi rahoittaa säästöillä tai pankkilainalla.
Milloin osaomistusasunnon voi lunastaa?
Kun vuokrasopimuksen määräaika päättyy, aikaisintaan 5 ja viimeistään 12 vuoden kuluttua kohteen korkotukilainan hyväksymisestä. Sopimuksessa voidaan sallia aiempikin lunastus, mutta ei ennen viiden vuoden kulumista.
Maksetaanko osaomistusasunnossa vastiketta?
Vuokra-aikana asukas maksaa vuokraa. Kun asunto on lunastettu, asukas maksaa yhtiövastiketta kuten muutkin osakkaat.
Saako osaomistusasunnon vuokrata?
Ehdot riippuvat sopimuksesta ja vuokralain säännöistä. Jos asukas vuokraa asuntoa, hänen maksamansa vuokra vähennetään verotuksessa saadusta vuokratulosta.
Lue myös: Omistus vai vuokra · Asumisoikeusasunnot · Ensiasunnon ostaminen
Lähteet
- Finlex: Laki vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista (232/2002)
- Finlex: Valtioneuvoston asetus osaomistajan omistusosuuden suuruudesta (272/2004)
- Varke: Osaomistusasunnot
- Finlex: Valtioneuvoston asetus valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnasta (1191/2001)
- Eduskunta: HE 191/2026
