Uudisasunnon ostaminen – RS-järjestelmä, vakuudet ja yhtiölaina

Uudessa asunnossa on omat etunsa: remonttitarve on lähivuosina pieni, energiatehokkuus on hyvä ja asunnon voi usein räätälöidä lisävalinnoilla. Uudiskohteen kauppa poikkeaa kuitenkin käytetyn asunnon kaupasta monella tavalla. Tässä oppaassa käydään läpi RS-järjestelmä, vakuudet, yhtiölaina ja ostajan oikeudet rakentamisen aikana ja sen jälkeen.

Mikä RS-järjestelmä on?

RS-järjestelmä tarkoittaa asuntokauppalain 2 luvun sääntöjä, jotka suojaavat kuluttajaa, kun asunto myydään ennen kuin rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennukset käyttöön. Säännöt tulevat sovellettaviksi, kun osaketta tarjotaan ostettavaksi sitovasti tai kun varausmaksu on yli 4 % kauppahinnasta.

Ostajan turvana on useita keinoja:

• Turva-asiakirjat: perustajaosakas luovuttaa taloyhtiön keskeiset asiakirjat ulkopuolisen säilytettäviksi.
• Maksutili: kauppahinnat maksetaan hankekohtaiselle tilille, eikä niitä saa käyttää muuhun kuin hankkeeseen.
• Vakuudet: myyjän on asetettava rakentamisvaiheen vakuus, sen jälkeinen vakuus ja suorituskyvyttömyysvakuus.
• Valvonta: ostajat voivat valita taloyhtiölle tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan.

Vakuudet

Vakuus	Määrä	Voimassa
Rakentamisvaiheen vakuus	Myynnin alkaessa vähintään 5 % rakennuskustannuksista, myöhemmin vähintään 10 % myytyjen osakkeiden kauppahinnoista	Vähintään 3 kk käyttöönottohyväksynnästä
Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus	Vähintään 2 % kauppahinnoista	Vähintään 15 kk käyttöönottohyväksynnästä
Suorituskyvyttömyysvakuus	Kattaa rakennusvirheiden korjauksen, jos myyjä ei siihen pysty	10 vuotta käyttöönottohyväksynnästä

Jos kauppahinta on alle 70 % velattomasta hinnasta, vakuudet lasketaan 70 %:sta velattomasta hinnasta. Suorituskyvyttömyysvakuudessa on omavastuu, ja sen kokonaismäärää voidaan rajata. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa virheistä, jotka olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa.

Vakuus vapautuu ilman ostajien suostumusta viimeistään 12 kuukautta kaikkien rakennusten vuositarkastuksen jälkeen. Vapautumisen voi estää vain viemällä asian kuluttajariitalautakuntaan tai tuomioistuimeen ja toimittamalla todistuksen vakuuden antajalle määräajassa.

Velaton hinta ja yhtiölaina

Uudiskohteiden hinnoissa yhtiölainan osuus on usein suuri. Kilpailu- ja kuluttajaviraston esimerkissä 250 000 euron velattomasta hinnasta 70 %:n yhtiölainaosuus on 175 000 €, jolloin ostaja maksaa myyjälle vain 75 000 €. Loppu maksetaan vuosien mittaan rahoitusvastikkeena tai lainaosuuden kertasuorituksena.

Pieni myyntihinta voi siis olla harhaanjohtava. Laske kuukausikulut sekä lyhennysvapaan aikana että sen jälkeen, ja selvitä, voiko lainaosuuden maksaa pois ja millä ehdoilla. Lue lisää oppaasta yhtiövastike.

Kauppahinnan maksaminen

Rakenteilla olevan asunnon kauppahinta maksetaan yleensä erissä. Laki rajoittaa eriä ostajan eduksi:

• Ennakkoerät eivät saa olla epäsuhteessa rakennustyön edistymiseen.
• Vähintään 10 % kauppahinnasta saa erääntyä vasta, kun ostaja on voinut tarkastaa asunnon ja hallinta luovutetaan.
• Vähintään 2 % talletetaan pankkiin, ja myyjä saa nostaa sen aikaisintaan kuukauden kuluttua hallinnan luovutuksesta.

Varainsiirtovero maksetaan kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, tavallisesti asunnon valmistuttua. Lue lisää oppaasta varainsiirtovero.

Ostajien oikeus valvoa rakentamista

Kun vähintään neljännes asunnoista on myyty, taloyhtiön hallituksen on kutsuttava osakkeenostajien kokous. Siinä ostajat voivat valita yhtiölle tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan. Tarkkailijan kulut maksaa yhtiö, ja hänen on oltava pätevä ja riippumaton urakoitsijasta ja rakennuttajasta. Nykyisin tarkkailija on vapaaehtoinen, mutta HE 191/2026 tekisi siitä pakollisen.

Kun rakennukset on hyväksytty käyttöön, pidetään yhtiökokous, jossa ostajat valitsevat yhtiölle uuden hallituksen. Silloin rakentamisvaihe päättyy.

Jos valmistuminen viivästyy

Ostaja saa purkaa kaupan, jos viivästys on olennainen tai jos myyjä ei luovuta asuntoa kohtuullisessa lisäajassa. Jos viivästys johtuu ylivoimaisesta esteestä, kaupan saa purkaa vasta yli 60 päivän viivästyksen jälkeen. Jos kauppakirjassa on vain arvioitu valmistumisaika, viivästyssäännöksiä sovelletaan vasta yli 30 päivän myöhästymiseen. Ostajalla voi olla oikeus myös vahingonkorvaukseen, esimerkiksi tilapäisen asumisen kuluista.

Vuositarkastus ja virheet

Myyjän on järjestettävä vuositarkastus aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta käyttöönottohyväksynnän jälkeen. Siitä on ilmoitettava vähintään kuukautta etukäteen, ja tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon ostajilla on vähintään kolme viikkoa aikaa huomauttaa.

Vuositarkastus on ostajalle tärkeä: virhe, joka olisi pitänyt huomata viimeistään siinä, on ilmoitettava määräajassa, tai oikeus vedota siihen menetetään. Myöhemmin ilmenevästä virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Kirjaa siis kaikki havainnot ensimmäisen vuoden aikana ylös.

Asuntokauppalaissa ei nykyisin ole uuden asunnon myyjälle erillistä kymmenen vuoden vastuusääntöä. Käytännössä kymmenen vuotta tulee vanhentumislaista ja suorituskyvyttömyysvakuuden voimassaoloajasta. Myöhempi ostaja voi vedota uuden asunnon virheeseen myös suoraan perustajaosakkaaseen. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Jos ostaja haluaa perua kaupan

Jos ostaja vetäytyy kaupasta ennen asunnon luovutusta, myyjällä on oikeus korvaukseen esimerkiksi uudelleenmyynnin kuluista. Kauppakirjan kaavamainen korvausehto pätee vain, jos se on kohtuullinen. HE 191/2026 ehdottaa, että kohtuullisena pidettäisiin enintään 5 % velattomasta hinnasta.

Valinnainen vuokratontti

Monessa uudiskohteessa tontti on vuokrattu, ja taloyhtiö voi lunastaa sen myöhemmin. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan lunastushinta ei ole kiinteä, eikä maksettu tontinvuokra pienennä sitä. Lunastettu osuus siirtyy taloyhtiölle, ei osakkaalle. Ehdot vaihtelevat kohteittain, joten lue ne tarkasti ennen kauppaa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Ensiasunnon ostaminen · Asunnon ostaminen · Asuntokaupan kulut