Lyhyesti
Asuntokaupan virhe voi syntyä, jos asunto ei vastaa sovittua, myyjä on antanut väärää tietoa tai jättänyt kertomatta jotain olennaista, tai jos asunnossa on salainen virhe, joka tekee siitä merkittävästi huonomman kuin ostaja saattoi odottaa. Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa. Seuraamuksena voi olla hinnanalennus, vahingonkorvaus tai vakavassa tapauksessa kaupan purku.
Kaupan jälkeen paljastuva kosteusvaurio, ennakoitua kalliimpi remontti tai väärä tieto vastikkeesta on ostajalle iso pettymys. Kaikki viat eivät kuitenkaan ole laissa tarkoitettuja virheitä. Tässä oppaassa kerrotaan, mitä virheellä tarkoitetaan, miten ostajan selonottovelvollisuus vaikuttaa asiaan, mihin mennessä virheestä on ilmoitettava ja miten erimielisyys ratkaistaan.
Käytetyn asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa ja kiinteistön, kuten omakotitalon, kaupasta maakaaressa. Periaatteet ovat samankaltaisia, mutta määräajat eroavat.
Tulossa
Hallituksen esitys HE 191/2026 toisi käytetyn asunnon kauppaan uuden virhetyypin, salaisen taloudellisen virheen. Virhe olisi kyseessä, jos asunnon taloudelliset velvoitteet osoittautuvat kaupan jälkeen odottamattoman seikan vuoksi merkittävästi suuremmiksi kuin ostaja saattoi annettujen tietojen perusteella odottaa. Esitys oli 31.10.2026 eduskunnan talousvaliokunnassa, ja tavoitteena on voimaantulo keväällä 2027.
Mikä on virhe asuntokaupassa?
Asuntokauppalain mukaan käytetyssä osakeasunnossa on laatuvirhe, jos
- asunto ei vastaa sovittua, esimerkiksi kauppakirjassa luvattu laite tai pinta-ala puuttuu
- myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa, ja tieto on vaikuttanut kauppaan
- myyjä on jättänyt kertomatta seikan, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja jonka hän ymmärsi vaikuttavan kauppaan
- asunto on merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostaja on hinta ja muut seikat huomioon ottaen voinut perustellusti edellyttää. Tätä kutsutaan salaiseksi tai piileväksi virheeksi.
Laatuvirheen lisäksi laissa on taloudellinen virhe ja oikeudellinen virhe. Taloudellinen virhe syntyy, jos myyjä antaa ennen kauppaa väärää tai harhaanjohtavaa tietoa esimerkiksi vastikkeesta, asunnon osuudesta yhtiön veloista tai taloyhtiön taloudesta. Oikeudellinen virhe tarkoittaa esimerkiksi sitä, että kolmannella on oikeus asuntoon.
Salainen virhe
Salainen virhe on vika, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa siitä tuottamuksesta riippumatta, mutta kynnys on korkea: asunnon on oltava merkittävästi huonompi kuin ostaja saattoi odottaa. Arvioinnissa otetaan huomioon esimerkiksi rakennuksen ikä, hinta ja se, mitä asunnosta kerrottiin. Vanhassa talossa tavanomainen kuluminen ja ikään kuuluvat puutteet eivät ole virheitä.
Isännöitsijäntodistuksen virheet
Osakeasunnon kaupassa isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön muiden asiakirjojen tiedot rinnastetaan myyjän antamiin tietoihin. Jos todistuksessa ilmoitettu lainaosuus tai vastike on väärä, ostaja voi kääntyä myyjän puoleen, ja myyjä voi puolestaan vaatia korvausta taloyhtiöltä.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostaja ei voi vedota virheenä asiaan, jonka hänen olisi pitänyt havaita asuntoon tutustuessaan, tai asiaan, josta hänelle on kerrottu. Jos ostaja jättää tarjotun tarkastustilaisuuden käyttämättä, hän ei voi vedota siihen, mitä tarkastuksessa olisi havaittu. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse tehdä teknisiä tutkimuksia, kuten avata rakenteita.
Selonottovelvollisuus ei koske tilannetta, jossa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti, esimerkiksi peittänyt tietämänsä vaurion. Ostajan ei myöskään edellytetä ymmärtävän havaitsemansa asian merkitystä, jos se vaatii asiantuntemusta.
Siksi asuntonäyttö, taloyhtiön asiakirjat ja omakotitalossa kuntotarkastus ovat ostajalle niin tärkeitä: mitä niissä kerrotaan, sitä ei voi myöhemmin väittää virheeksi.
Mihin mennessä virheestä on ilmoitettava?
| Kauppa | Ilmoitusaika | Ehdoton takaraja |
|---|---|---|
| Käytetty osakeasunto, yksityinen myyjä | Kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta | 2 vuotta hallinnan luovutuksesta |
| Käytetty osakeasunto, elinkeinonharjoittaja myyjänä | Kohtuullisessa ajassa | Ei kahden vuoden rajaa |
| Kiinteistö, kuten omakotitalo | Kohtuullisessa ajassa | 5 vuotta hallinnan luovutuksesta |
| Uusi asunto | Vuositarkastuksessa havaittavat määräajassa, myöhemmät kohtuullisessa ajassa | Ks. uudisasunnon ostaminen |
Takarajat eivät koske tilannetta, jossa myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti. Laissa ei määritellä kohtuullista aikaa päivinä, joten virheestä kannattaa ilmoittaa kirjallisesti heti, kun sen havaitsee. Ilmoituksessa kerrotaan, mikä virhe on ja mitä myyjältä vaaditaan.
Mitä virheen perusteella voi vaatia?
- Hinnanalennus on yleisin seuraamus. Se vastaa yleensä virheen korjauskustannuksia tai virheen vaikutusta asunnon arvoon.
- Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen esimerkiksi tutkimus- ja asumiskuluista. Se edellyttää yleensä, että myyjä on toiminut huolimattomasti tai antanut virheellistä tietoa.
- Kaupan purku on mahdollinen vain, jos virhe on olennainen. Silloin asunto palautetaan ja kauppahinta maksetaan takaisin.
- Virheen korjaaminen tulee kysymykseen lähinnä silloin, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja, kuten rakennuttaja.
Voiko myyjä rajata vastuunsa?
Yksityisen myyjän ja ostajan välillä virhevastuusta voi sopia toisin kirjallisesti. Kun ostaja on kuluttaja, hänen oikeuksiaan voi rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöidyistä asioista. Yleinen lauseke ”asunto myydään siinä kunnossa kuin se on” ei poista myyjän vastuuta salaisesta virheestä tai annetuista tiedoista.
Näin toimit, jos epäilet virhettä
- Dokumentoi: ota kuvia, säilytä mittaustulokset ja kirjaa päivämäärät.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti: kerro virheestä ja vaatimuksistasi mahdollisimman pian, myös silloin, kun virheen laajuus selviää vasta myöhemmin.
- Selvitä syy: anna myyjälle mahdollisuus tutustua vaurioon ennen kuin rakenteet korjataan. Teetä tarvittaessa kuntotutkimus.
- Neuvottele: moni riita ratkeaa sovinnolla, kun korjauskustannuksista on selvitys.
- Kuluttajariitalautakunta: lautakunta käsittelee maksutta myös yksityishenkilöiden väliset asuntokaupan riidat. Sen ratkaisut ovat suosituksia.
- Tuomioistuin: viimeisenä keinona. Selvitä, sisältyykö kotivakuutukseesi oikeusturvavakuutus, joka voi korvata osan oikeudenkäyntikuluista.
Myyjälle
Paras suoja virheriitaa vastaan on kertoa ostajalle kaikesta, mitä tiedät asunnon kunnosta, myös korjatuista vahingoista. Kirjaa tiedot myyntiesitteeseen ja kauppakirjaan. Lue lisää oppaasta asunnon myyminen.
Usein kysyttyä
Mikä on salainen virhe?
Salainen virhe on vika, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä ja joka tekee asunnosta merkittävästi huonomman kuin ostaja saattoi perustellusti odottaa. Myyjä vastaa siitä, vaikka ei itse tiennyt viasta.
Kuinka kauan myyjä vastaa virheistä?
Käytetyn osakeasunnon yksityinen myyjä vastaa virheistä, joista ilmoitetaan kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistön kaupassa raja on viisi vuotta. Jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti, takaraja ei päde.
Onko kosteusvaurio aina virhe?
Ei aina. Jos vaurio olisi pitänyt huomata näytössä tai siitä kerrottiin kuntotarkastusraportissa, ostaja ei yleensä voi vedota siihen. Vanhan talon ikään kuuluvat riskit arvioidaan eri tavalla kuin uuden.
Maksaako kuluttajariitalautakunta mitään?
Ei. Käsittely on maksuton, mutta se voi kestää kauan. Ratkaisut ovat suosituksia, joita useimmat osapuolet noudattavat.
Lue myös: Asunnon ostaminen · Asunnon kauppakirja · Omakotitalon ostaminen
