Lyhyesti
Ostajan suurin kulu on varainsiirtovero: 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta tai 3 % kiinteistön kauppahinnasta. Myyjän suurin kulu on yleensä välityspalkkio. Lisäksi molemmille tulee pienempiä maksuja, kuten lainan kulut, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastus ja kiinteistökaupassa lainhuuto. Voitollisesta myynnistä voi joutua maksamaan myös veroa.
Asunnon hinta ei ole koko totuus asuntokaupan kustannuksista. Tähän oppaaseen on koottu ostajan ja myyjän kulut sekä laskuesimerkit, joiden avulla budjetin voi tehdä etukäteen. Euromääräiset viranomaismaksut ovat vuoden 2026 tasoa.
Ostajan kulut
Varainsiirtovero
Varainsiirtovero on ostajan suurin yksittäinen kulu. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja asuntoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta yhteensä. Kiinteistöstä, kuten omakotitalosta omalla tontilla, vero on 3 % kauppahinnasta. Vero koskee myös uudiskohteen ensimmäistä kauppaa, eikä ensiasunnon ostajalla ole enää verovapautta.
Asunto-osakkeen vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Välittäjän kautta tehdyssä kaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Kiinteistön vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa.
Lainan kulut
Pankki perii asuntolainasta yleensä avausmaksun ja mahdollisesti muita palvelumaksuja. Maksut vaihtelevat pankeittain, joten ne kannattaa ottaa mukaan lainatarjousten vertailuun. Jos lainaan otetaan valtiontakaus, takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä. ASP-lainan valtiontakaus on maksuton.
Omistuksen kirjaaminen
- Asunto-osake: kun huoneisto on Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä, ostajan omistus kirjataan sinne. Kirjaamismaksu on 92 € huoneistolta (2026). Sähköisessä kaupassa kirjaaminen hoituu yleensä kaupan yhteydessä.
- Kiinteistö: ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa. Lainhuuto maksaa 172 € ja kaupanvahvistus 143 € (2026). Jos kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa, ostaja maksaa 236 €, ja hinta sisältää kirjaamisasian käsittelyn.
Kuntotarkastus ja muut selvitykset
Omakotitalon kuntotarkastus maksaa Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan vähintään satoja euroja ja usein reilusti yli tuhat euroa. Usein myyjä teettää tarkastuksen, mutta ostaja voi tilata omankin. Kerrostaloasunnon kaupassa tarkastus on harvinaisempi.
Muuton ja asumisen aloittamisen kulut
- muutto: oma muutto pakettiautolla tai muuttopalvelu
- kotivakuutus uuteen osoitteeseen
- sähkösopimus ja tietoliikenneliittymä
- pienet korjaukset ja kalusteet
Laskuesimerkki: ostaja
Ostettava kerrostaloasunto: kauppahinta 220 000 €, yhtiölainaosuus 30 000 €, velaton hinta 250 000 €.
- Varainsiirtovero 1,5 % × 250 000 € = 3 750 €
- Omistuksen kirjaus huoneistotietojärjestelmään: 92 €
- Lainan avausmaksu: pankista riippuen esimerkiksi 300–800 €
- Muutto ja kotivakuutus: noin 500–1 500 €
Kulut yhteensä noin 4 600–6 100 € omarahoitusosuuden lisäksi. Esimerkin lainan ja muuton kulut ovat arvioita.
Myyjän kulut
Välityspalkkio
Jos asunto myydään kiinteistönvälittäjän kautta, myyjä maksaa välityspalkkion. Palkkio on yleensä prosentti kauppahinnasta, ja usein välitysliikkeellä on lisäksi vähimmäispalkkio. Palkkio on ilmoitettava kuluttajalle arvonlisäveroineen (25,5 %). Palkkiosta kerrotaan tarkemmin oppaassa välityspalkkio.
Asiakirjat ja myyntikunto
- isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön asiakirjat: taloyhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu
- energiatodistus omakotitaloon, jos sitä ei ole
- kuntotarkastus omakotitalossa
- siivous, pienet korjaukset ja stailaus
- kiinteistön otteet ja todistukset Maanmittauslaitokselta: 16 € kappaleelta Asiointipalvelussa (2026)
Myyntivoiton vero
Jos asunto myydään voitolla eikä myyjä ole omistanut ja asunut siinä vähintään kahta vuotta, voitosta maksetaan pääomatuloveroa: 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Hankintamenoon saa lukea oston kulut, kuten varainsiirtoveron, ja myynnin kulut, kuten välityspalkkion. Lue lisää oppaasta asunnon myyntivoitto ja verotus.
Lainan maksaminen pois
Myyjän asuntolaina maksetaan yleensä pois kauppahinnalla. Pankki voi periä ennenaikaisesta takaisinmaksusta kuluja, etenkin jos lainassa on kiinteä korko tai korkosuojaus. Tarkista ehdot pankista hyvissä ajoin.
Laskuesimerkki: myyjä
Asunto myydään 220 000 eurolla. Välityspalkkio on esimerkiksi 3 % + alv 25,5 %, eli noin 8 280 €. Lisäksi tulevat isännöitsijäntodistus ja muut asiakirjat sekä siivous. Jos myyjä on asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta, myyntivoitto on verovapaa. Prosentti on esimerkki, ja todelliset palkkiot vaihtelevat.
Kuka maksaa mitäkin?
| Kulu | Maksaja yleensä |
|---|---|
| Varainsiirtovero | Ostaja (laki) |
| Välityspalkkio | Toimeksiantaja, yleensä myyjä |
| Isännöitsijäntodistus | Myyjä |
| Kuntotarkastus | Sopimuksen mukaan, usein myyjä |
| Lainhuuto ja omistuksen kirjaus | Ostaja |
| Lainan avausmaksu | Lainan ottaja |
Varainsiirtovero on lain mukaan ostajan maksettava, ja välityspalkkion saa periä vain toimeksiantajalta. Muista kuluista osapuolet voivat sopia toisin.
Usein kysyttyä
Paljonko asunnon ostaminen maksaa kauppahinnan lisäksi?
Osakeasunnossa varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta, ja lisäksi tulevat lainan, kirjaamisen ja muuton kulut. Yllä olevassa esimerkissä kulut ovat noin 2 % velattomasta hinnasta.
Maksetaanko varainsiirtovero myös yhtiölainasta?
Kyllä. Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta, johon kuuluu asunnon osuus taloyhtiön lainoista.
Voiko välityspalkkion periä ostajalta?
Vain, jos ostaja on itse antanut välitysliikkeelle toimeksiannon, esimerkiksi ostotoimeksiannon. Tavallisessa kaupassa palkkion maksaa myyjä.
Saako asuntokaupan kuluja vähentää verotuksessa?
Oman asunnon ostokuluja ei vähennetä vuosittain, mutta ne lisätään hankintamenoon. Hankintameno pienentää veronalaista voittoa, jos asunto myöhemmin myydään verollisesti.
Lue myös: Asunnon ostaminen · Asunnon myyminen · Ensiasunnon ostaminen
Lähteet
- Finlex: Varainsiirtoverolaki (931/1996)
- Finlex: MMM:n asetus Maanmittauslaitoksen maksuista vuonna 2026 (1201/2025)
- Verohallinto: Asunto-osakkeen ostaja
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Välityspalkkio
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Kuntotarkastus
- Verohallinto: Luovutusvoitto
- Maanmittauslaitos: Kiinteistövaihdannan palvelu
