Lyhyesti
Asuntoa vaihtaessa on kaksi päälinjaa: myydä ensin ja ostaa sitten, tai ostaa ensin ja rahoittaa väliaika sillalainalla. Myyminen ensin on taloudellisesti turvallisempaa, ostaminen ensin helpottaa muuttoa mutta tuo riskin kahdesta asunnosta. Verotuksessa ei ole määräaikaa vanhan asunnon myynnille: jos olet omistanut ja asunut siinä kaksi vuotta, myyntivoitto on verovapaa, vaikka myisit asunnon vasta muuton jälkeen.
Asunnon vaihtaminen on kahden kaupan yhdistelmä, ja suurin kysymys on järjestys. Tässä oppaassa verrataan vaihtoehtoja, kerrotaan sillalainasta ja ehdollisesta kaupasta sekä käydään läpi verotus ja kulut. Yksittäisistä kaupoista kerrotaan oppaissa asunnon ostaminen ja asunnon myyminen.
Myy ensin, osta sitten
Kun vanha asunto myydään ensin, tiedät tarkalleen, paljonko rahaa uuteen asuntoon on käytettävissä, eikä sinun tarvitse maksaa kahden asunnon kuluja.
- Hyvää: budjetti on varma, kaksoiskuluja ei synny ja neuvotteluasema uuden asunnon kaupassa on vahva, koska tarjous ei ole ehdollinen.
- Huonoa: sopivaa uutta kotia ei välttämättä löydy ajoissa, ja väliaikainen asuminen ja kaksi muuttoa voivat tulla eteen.
Myyntikaupassa voi sopia tavallista pidemmästä hallinnan luovutuksesta, esimerkiksi kahden tai kolmen kuukauden päähän kaupasta. Silloin uuden kodin etsimiseen jää aikaa. Joskus myyjä voi myös vuokrata asunnon takaisin ostajalta lyhyeksi ajaksi, mutta siitä on sovittava kirjallisesti.
Osta ensin, myy sitten
Kun uusi asunto ostetaan ensin, muutto on helppo järjestää ja vanhan asunnon voi myydä tyhjänä ja siistinä.
- Hyvää: löydät juuri haluamasi asunnon ilman aikapainetta ja voit muuttaa kerralla.
- Huonoa: maksat kahden asunnon kuluja, kunnes vanha myydään. Jos myynti venyy tai hinta jää odotettua pienemmäksi, rahoitus voi kiristyä.
Sillalaina
Kun uusi asunto ostetaan ennen vanhan myyntiä, pankki voi myöntää väliaikaisen sillalainan, jolla rahoitetaan uuden asunnon kauppahintaa siihen asti, kunnes vanhan asunnon kauppahinta saadaan. Sillalaina ei ole laissa määritelty erillinen lainatyyppi, vaan asuntoluotto, johon sovelletaan lainakattoa. Vanha asunto toimii usein lainan vakuutena.
Ehdot, kuten korko, laina-aika ja se, maksetaanko lainasta aluksi vain korkoja, vaihtelevat pankeittain. Kysy pankista myös, mitä tapahtuu, jos vanha asunto ei mene kaupaksi sovitussa ajassa. Lainoista kerrotaan tarkemmin oppaassa asuntolaina.
Laskuesimerkki: kahden asunnon kulut
Vanhan asunnon hoitovastike, sähkö ja lainan korot ovat yhteensä 900 € kuukaudessa. Jos vanha asunto myydään neljä kuukautta uuden oston jälkeen, päällekkäisiä kuluja kertyy noin 3 600 €. Lisäksi sillalainasta maksetaan korkoa. Esimerkin luvut ovat havainnollisia.
Ehdollinen kauppa
Ostotarjouksen voi sitoa vanhan asunnon myyntiin: tarjous on voimassa vain, jos oma asunto myydään tiettyyn päivään mennessä. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tällainen ehto voi olla hankala molemmille osapuolille. Myyjä jatkaa yleensä markkinointia, eikä tarjouksen tekijä voi olla varma saavansa asunnon. Monessa kaupassa myyjä hyväksyy ehdollisen tarjouksen vain, jos parempaa ehdotonta tarjousta ei tule.
Ehdollinen kauppa on mahdollinen myös silloin, kun osakkeet ovat sähköisessä huoneistotietojärjestelmässä: ehdollinen saanto kirjataan, ja hakemus jää odottamaan ehdon täyttymistä. Lue tarjouksen ehdoista oppaasta asunnon ostotarjous.
Kaupat samana päivänä
Ihanteellisinta on sopia kummankin kaupan kaupantekopäivä ja hallinnan luovutus niin, että ne osuvat samaan päivään tai lähelle toisiaan. Tämä onnistuu helpoimmin, kun molemmat kaupat hoidetaan saman pankin kautta ja välittäjät tietävät aikataulusta. Varaudu silti siihen, että toinen kauppa viivästyy.
Verotus asuntoa vaihdettaessa
Vanhan asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Ehtojen ei tarvitse täyttyä myyntihetkellä:
- Vanhaa asuntoa ei tarvitse myydä tietyssä ajassa muuton jälkeen.
- Asunto voi olla muuton jälkeen tyhjillään tai vuokralla myyntiin asti, kunhan kahden vuoden asuminen on jo täyttynyt.
- Kahden asunnon samanaikaisesta omistamisesta ei ole rajoitusta.
Jos kaksi vuotta ei ole vielä täyttynyt, asunnon vuokraaminen katkaisee asumisajan, vaikka vuokraus olisi lyhyt. Tilapäinen tyhjillään olo ei katkaise sitä. Verohallinnon ohjeen mukaan verovapaus voi säilyä myös, jos kauppakirja tehdään enintään noin kolme kuukautta ennen kahden vuoden täyttymistä, ennen sitä maksetaan enintään noin 20 % kauppahinnasta ja omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät vasta määräpäivän jälkeen. Muissa tilanteissa kannattaa hakea ennakkoratkaisu. Lue lisää oppaasta asunnon myyntivoitto ja verotus.
Huomaa
Päällekkäisistä asumiskuluista ei saa verovähennystä. Työasuntovähennys koskee vain työn vuoksi vuokrattua toista asuntoa, kun vakituinen koti on yli 100 kilometrin päässä, eikä se sovellu asunnon vaihtoon.
Asunnon vaihdon kulut
- uuden asunnon varainsiirtovero: 1,5 % osakeasunnon velattomasta hinnasta tai 3 % kiinteistön kauppahinnasta
- vanhan asunnon välityspalkkio, jos käytät välittäjää
- lainan ja mahdollisen sillalainan kulut
- päällekkäiset asumiskulut tai väliaikaisen asunnon vuokra
- muutto, yksi tai kaksi kertaa
Kaikki kulut on koottu oppaaseen asuntokaupan kulut.
Asunnon vaihtajan muistilista
- Pyydä pankista laskelma molemmista järjestyksistä ja sillalainan ehdot.
- Pyydä vanhasta asunnosta hinta-arvio ennen kuin teet tarjouksen uudesta.
- Tarkista, täyttyvätkö myyntivoiton verovapauden ehdot.
- Sovi hallinnan luovutukset niin, että välissä on joustovaraa.
- Laske päällekkäisten kulujen hinta muutaman kuukauden ajalta.
Usein kysyttyä
Kannattaako ensin myydä vai ostaa?
Myyminen ensin on taloudellisesti turvallisempaa, koska budjetti on varma eikä kahden asunnon kuluja synny. Ostaminen ensin sopii, jos vanha asunto on helposti myytävä ja rahoitus kestää muutaman kuukauden päällekkäiset kulut.
Mikä on sillalaina?
Sillalaina on väliaikainen asuntolaina, jolla rahoitetaan uutta asuntoa siihen asti, kunnes vanhan asunnon kauppahinta saadaan. Ehdot vaihtelevat pankeittain.
Menetänkö verovapauden, jos vanha asunto jää myymättä?
Et, jos kahden vuoden omistus- ja asumisaika täyttyi ennen muuttoa. Vanhan asunnon voi myydä myöhemmin verovapaasti, vaikka se olisi välillä vuokralla.
Voiko ostotarjouksen tehdä ehdolla, että oma asunto myydään?
Voi, mutta myyjä ei välttämättä hyväksy ehtoa, ja markkinointi yleensä jatkuu. Ehdollinen tarjous kannattaa sopia selvällä määräajalla.
Lue myös: Asunnon myyminen · Asunnon ostaminen · Muutto
