Lyhyesti
Kuntotarkastus on asuntokaupan yhteydessä tehtävä silmämääräinen tarkastus, jossa rakenteita ei avata. Se kertoo rakennuksen näkyvästä kunnosta ja riskirakenteista, mutta ei takaa, että talo on virheetön. Kuntotarkastus ei ole lakisääteinen, mutta omakotitalon kaupassa se on käytännössä välttämätön. Raportissa mainituista asioista ostaja ei voi myöhemmin valittaa virheenä.
Kuntotarkastuksella pyritään selvittämään ennen kauppaa, millaisessa kunnossa rakennus on ja millaisia korjauksia lähivuosina on odotettavissa. Tässä oppaassa kerrotaan, milloin tarkastus kannattaa, miten tarkastaja valitaan ja miten raportti vaikuttaa ostajan ja myyjän vastuuseen.
Mikä muuttui
Kuntotarkastuksen ohjeet uudistuivat 11.6.2026. Rakennustiedon kortit RT 103996 (suoritusohje) ja RT 103997 (tilaajan ohje) korvasivat vuodesta 2007 käytetyn KH 90-00394 -kortin. Vanhemmissa raporteissa näkyy yhä vanha tunnus, eikä raportti ole sen vuoksi pätemätön.
Mikä kuntotarkastus on?
Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti ja pintamittauksin. Tarkastaja käy läpi rakennuksen ulko- ja sisäpuolen, katon, pesutilat, ullakon ja kellarin sekä talotekniikan sen mukaan, mihin pääsee käsiksi. Rakenteita ei rikota, joten esimerkiksi seinän sisällä oleva kosteusvaurio voi jäädä huomaamatta.
Ohjekortit soveltuvat omakotitaloihin sekä rivi-, pari- ja erillistalojen huoneistoihin. Kerrostalohuoneistossa tarkastus rajoittuu huoneiston sisäosiin, koska rakennuksen kunnosta vastaa taloyhtiö.
Kuntotarkastus, kuntotutkimus ja kosteusmittaus
| Selvitys | Mitä se on |
|---|---|
| Kuntotarkastus | Silmämääräinen yleiskatsaus ja pintamittaukset ilman rakenteiden avaamista. |
| Kuntotutkimus | Tarkempi tutkimus, jossa rakenteita avataan tai niistä otetaan näytteitä riskipaikoissa, kuten pesutiloissa. |
| Kosteusmittaus | Rakenteiden kosteuden mittaaminen. Pintakosteusmittari ei paljasta rakenteiden sisäisiä vaurioita. |
Jos kuntotarkastuksessa havaitaan jotain epäilyttävää, raportissa suositellaan usein jatkotutkimusta. Suositus kannattaa ottaa vakavasti, koska ostaja vastaa jatkossa asioista, joista häntä on varoitettu.
Milloin kuntotarkastus kannattaa?
- Omakotitalo: lähes aina. Omakotitalon ostaja vastaa koko rakennuksesta, ja virheiden korjaaminen voi maksaa paljon. Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittaa ensikertalaiselle ammattitaitoista kuntotarkastusta, jos myyjä ei ole teettänyt sitä.
- Rivitalo ja paritalo: kannattaa usein, varsinkin jos osakas vastaa yhtiöjärjestyksen mukaan osasta rakenteita tai huoneistossa on tehty omia remontteja.
- Kerrostalo: yleensä ei välttämätön. Rakennuksen kunnosta kertovat isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys. Kylpyhuoneen kosteusmittaus voi olla järkevä, jos remontti on tehty osakkaan toimesta.
Kuka tilaa ja maksaa?
Laissa ei säädetä, kumpi tilaa tai maksaa kuntotarkastuksen. Käytännössä omakotitalon myyjä teettää tarkastuksen usein jo ennen myynnin alkua, jolloin raportti on ostajaehdokkaiden nähtävillä. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tarkastus kannattaa teettää heti, jos myyjä ei itse tunne talon historiaa.
Myyjän on kerrottava tarkastajalle talon kunnosta totuudenmukaisesti, esimerkiksi aiemmista vesivahingoista ja korjauksista. Tarkastus kannattaa tehdä niin, että myyjä, ostajaehdokas ja välittäjä ovat paikalla. Raportin on oltava osapuolilla hyvissä ajoin ennen kauppaa.
Hinta vaihtelee talon koon ja tarkastuksen laajuuden mukaan. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan omakotitalon tarkastus maksaa vähintään satoja euroja ja usein reilusti yli tuhat euroa.
Kuntotarkastajan valinta
Asuntokaupan kuntotarkastajille ei ole lakisääteisiä pätevyysvaatimuksia. Vapaaehtoisia pätevyyksiä on kuitenkin olemassa:
- AKK eli asuntokaupan kuntotarkastaja (FISE): vähintään teknikkotasoinen rakennusalan tutkinto, koulutus, tentti ja laaja työkokemus. Rekisterissä oli kesäkuussa 2026 vajaat 80 henkilöä.
- PKA, rakennuksen kuntoarvioija, ja PKM, pätevöitynyt kosteudenmittaaja.
- HTT, Keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja, jonka hyväksymisala kattaa kiinteistöjen kuntotarkastukset.
Kysy tarkastajalta ennen tilausta
- Mikä on pätevyys ja kokemus vastaavista taloista?
- Tehdäänkö tarkastus voimassa olevan RT-ohjeen mukaan?
- Mitä tarkastukseen sisältyy ja mitä ei, esimerkiksi kosteusmittaukset ja ullakko?
- Onko tarkastajalla vastuuvakuutus, ja miten vastuu on rajattu sopimuksessa?
- Milloin raportti valmistuu?
Kuntotarkastus ja ostajan selonottovelvollisuus
Ostajalla on lain mukaan selonottovelvollisuus. Asunto-osakkeen ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita asuntoon tutustuessaan. Kiinteistön ostajaa koskee maakaaren vastaava tarkastusvelvollisuus. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse tehdä teknisiä erityistoimia, kuten avata rakenteita.
Kuntotarkastusraportti siirtää ostajalle tietoa ja samalla vastuuta. Jos raportissa mainitaan esimerkiksi kosteusriski tai vaurioituneelta vaikuttava rakenne, ostajan on varauduttava siihen, eikä hän voi kaupan jälkeen vaatia hinnanalennusta samasta asiasta. Siksi raportti on luettava huolella ennen tarjousta.
Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta. Jos myyjä on salannut tietämänsä vaurion tai antanut virheellistä tietoa, hän vastaa siitä tarkastuksesta huolimatta. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.
Huomaa
”Kuntotarkastettu” ei tarkoita ”virheetöntä”. Tarkastus kertoo, mitä tarkastaja pystyi näkemään sinä päivänä, eikä sen perusteella voi luvata, ettei rakenteissa ole piilevää vauriota.
Purkava ehto ostotarjoukseen
Jos kuntotarkastus tehdään vasta tarjouksen jälkeen, tarjoukseen kannattaa ottaa purkava ehto. Ehto voi kuulua esimerkiksi niin, että kauppa raukeaa tai hinnasta neuvotellaan uudelleen, jos tarkastuksessa löytyy kauppahintaan vaikuttavia vikoja. Lue lisää oppaasta asunnon ostotarjous.
Näin luet kuntotarkastusraporttia
- Lue ensin yhteenveto ja toimenpide-ehdotukset kiireellisyysjärjestyksessä.
- Etsi jatkotutkimussuositukset ja selvitä, mitä niiden tekeminen maksaa.
- Katso, mitä tarkastuksesta on rajattu pois, esimerkiksi lumen peittämä katto.
- Vertaa raporttia myyjän ilmoittamiin korjauksiin ja kysy, jos jokin ei täsmää.
- Pyydä tarvittaessa urakoitsijalta arvio korjausten kustannuksista ennen tarjousta.
Usein kysyttyä
Onko kuntotarkastus pakollinen?
Ei ole. Laki ei vaadi kuntotarkastusta, mutta ostajan selonottovelvollisuuden ja myyjän virhevastuun vuoksi se on omakotitalon kaupassa käytännössä tavallinen.
Kannattaako kerrostaloasuntoon teettää kuntotarkastus?
Yleensä ei. Rakennuksen kunnosta kertovat taloyhtiön asiakirjat. Osakkaan itse tekemä kylpyhuoneremontti voi kuitenkin olla syy kosteusmittaukseen.
Voiko ostaja luottaa myyjän teettämään raporttiin?
Voi, ja raportin tiedot sitovat myös myyjää. Ostaja voi silti teettää oman tarkastuksen, jos raportti on vanha tai siitä on rajattu olennaisia osia pois.
Vastaako kuntotarkastaja, jos vika jää huomaamatta?
Tarkastaja voi olla korvausvastuussa, jos hän on toiminut huolimattomasti. Vastuu riippuu tilaussopimuksesta, joten lue sopimuksen vastuunrajoitukset ennen tilausta.
Lue myös: Omakotitalon ostaminen · Asunnon ostaminen · Asuntonäyttö
