Lyhyesti
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sovittuna päivänä ilman irtisanomista, eikä kumpikaan osapuoli voi yleensä irtisanoa sitä kesken kauden. Tuomioistuin voi kuitenkin antaa luvan irtisanomiseen esimerkiksi sairauden, toiselle paikkakunnalle muuton tai muun painavan syyn vuoksi. Uusissa, 1.10.2026 alkaen tehdyissä sopimuksissa voi sopia, että sopimus on ensin määräaikainen ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi.
Määräaikainen sopimus antaa molemmille varmuutta: vuokralainen tietää voivansa asua asunnossa koko kauden, ja vuokranantaja tietää vuokratulon jatkuvan. Sitovuus voi kuitenkin yllättää, jos elämäntilanne muuttuu. Tässä oppaassa kerrotaan, miten määräaikainen sopimus toimii ja miten siitä voi päästä irti. Vuokrasopimuksen perusasiat ovat oppaassa vuokrasopimus.
Miten määräaikainen sopimus toimii?
- Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa, ellei määräajasta ole sovittu.
- Määräaikainen sopimus päättyy, kun määräaika umpeutuu. Irtisanomisilmoitusta ei tarvita.
- Kesken kauden sopimusta ei voi irtisanoa, ellei laissa erikseen säädetä toisin.
- Jos saman vuokralaisen kanssa tehdään useammin kuin kahdesti peräkkäin enintään kolmen kuukauden määräaikainen sopimus, sopimus on toistaiseksi voimassa. Lyhyitä sopimuksia ei siis voi ketjuttaa irtisanomissuojan kiertämiseksi.
Uusi sopimustyyppi: ensin määräaikainen, sitten toistaiseksi
1.10.2026 alkaen tehdyissä sopimuksissa voi sopia, että sopimus on aluksi voimassa määräajan, esimerkiksi vuoden, ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Tällainen sopimus voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan lopussa, ja irtisanomisajat ovat samat kuin toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa. Malli sopii, kun vuokranantaja haluaa sitoutumisen ensimmäiseksi vuodeksi mutta molemmat toivovat pitkää vuokrasuhdetta. Lue lisää muutoksista oppaasta huoneenvuokralain muutokset.
| Toistaiseksi voimassa | Määräaikainen | Ensin määräaikainen, sitten toistaiseksi | |
|---|---|---|---|
| Päättyminen | Irtisanomalla | Määräajan lopussa | Irtisanomalla, aikaisintaan määräajan lopussa |
| Vuokralaisen irtisanomisaika | 1 kk | Ei irtisanomista kesken kauden | 1 kk, päättyy aikaisintaan määräajan lopussa |
| Vuokranantajan irtisanomisaika (uudet sopimukset) | 3 tai 4 kk | Ei irtisanomista kesken kauden | 3 tai 4 kk, päättyy aikaisintaan määräajan lopussa |
Miten määräaikaisesta sopimuksesta pääsee irti?
1. Sopimalla
Helpoin tapa on sopia vuokranantajan kanssa sopimuksen päättymisestä. Vuokralainen voi esimerkiksi etsiä uuden vuokralaisen, joka jatkaa vuokrasuhdetta, jos vuokranantaja hyväksyy hänet. Sopimus päättämisestä kannattaa tehdä kirjallisesti.
Laki antaa tähän myös keinon: vuokralainen voi pyytää vuokranantajalta lupaa siirtää vuokraoikeutensa toiselle. Jos vuokranantaja ei vastaa kuukauden kuluessa, vuokralaisella on oikeus irtisanoa sopimus kuukauden kuluessa vastausajan päättymisestä, myös määräaikainen sopimus.
2. Tuomioistuimen luvalla
Tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen irtisanomaan määräaikaisen sopimuksen, jos
- vuokralaisen tai hänen perheenjäsenensä sairaus tai vamma muuttaa asunnon tarvetta olennaisesti
- vuokralainen muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojen, työn tai puolison työn vuoksi, tai
- sopimuksessa pysyminen olisi muusta vastaavasta syystä vuokralaiselle ilmeisen kohtuutonta.
Vuokranantaja voi saada luvan, jos hän tarvitsee asunnon omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä, tai muusta vastaavasta painavasta syystä. Toisella osapuolella on oikeus kohtuulliseen korvaukseen ennenaikaisen päättymisen aiheuttamasta vahingosta.
3. Purkamalla
Määräaikaisen sopimuksen voi purkaa samoilla perusteilla kuin toistaiseksi voimassa olevan, esimerkiksi jos vuokra jätetään maksamatta tai asunnossa on vakava puute, jota ei korjata. Ks. vuokrasopimuksen purkaminen.
Huomaa
Jos vuokralainen vain muuttaa pois kesken määräajan, vuokranantaja voi vaatia vuokraa sopimuskauden loppuun asti. Vuokranantajan on kuitenkin pyrittävä rajoittamaan vahinkoaan esimerkiksi vuokraamalla asunto uudelleen. Sovi asiasta aina kirjallisesti.
Kun määräaika lähestyy loppuaan
Määräaikainen sopimus ei jatku automaattisesti uudella määräajalla. Jos vuokrasuhdetta halutaan jatkaa, tehkää uusi sopimus tai kirjallinen sopimus jatkosta hyvissä ajoin ennen määräajan päättymistä. Jos vuokrasuhde päättyy, sovi asunnon tarkastuksesta, avainten palautuksesta ja vakuuden palautuksesta. Vuokranantajan on palautettava vakuus tai ilmoitettava pidätyksestä 14 päivän kuluessa. Ks. vuokravakuus.
Kenelle määräaikainen sopimus sopii?
- Vuokralaiselle: kun tiedät asuvasi paikkakunnalla tietyn ajan, esimerkiksi työkomennuksen tai opiskelulukukauden.
- Vuokranantajalle: kun asunto tarvitaan omaan käyttöön tai myydään tiettynä ajankohtana, tai kun asunto vuokrataan omana ulkomaankomennuksena.
Jos tilanne voi muuttua, toistaiseksi voimassa oleva sopimus tai uusi yhdistelmämalli on yleensä joustavampi.
Usein kysyttyä
Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa?
Ei yleensä kesken kauden. Tuomioistuin voi antaa luvan irtisanomiseen esimerkiksi sairauden tai toiselle paikkakunnalle muuton vuoksi, tai osapuolet voivat sopia sopimuksen päättämisestä.
Pitääkö määräaikainen sopimus irtisanoa sen päättyessä?
Ei. Määräaikainen sopimus päättyy itsestään sovittuna päivänä.
Saako määräaikaisen sopimuksen vuokraa korottaa?
Vain, jos korotuksesta on sovittu sopimuksessa. Ks. vuokrankorotus.
Mitä tapahtuu, jos asunto myydään kesken määräajan?
Vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa, ja vuokralainen saa asua asunnossa sopimuksen mukaisesti.
Lue myös: Vuokrasopimus · Vuokrasopimuksen irtisanominen · Vuokralaisen opas
