Lyhyesti
Vuokratulo on pääomatuloa, jonka vero on 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Vuokratulosta vähennetään muun muassa hoitovastikkeet, yhtiön tulouttamat rahoitusvastikkeet, vuosikorjaukset ja vuokraamisen kulut. Vuokra-asunnon lainan korot vähennetään kaikista pääomatuloista. Varainsiirtovero ja muut ostokulut eivät ole vuosivähennyksiä, vaan ne vähennetään vasta asunnon myynnissä.
Asunnon vuokraaminen on suosittu sijoitusmuoto, mutta verotus ratkaisee, paljonko tuotosta jää käteen. Tämä opas perustuu Verohallinnon syventävään ohjeeseen ”Vuokratulojen verotus”, joka on annettu 12.1.2026. Vuokraamisen käytännön asioista kerrotaan oppaassa asunnon vuokraaminen.
Miten vuokratulo verotetaan?
Vuokratulo on pääomatuloa. Pääomatulon veroprosentti on 30 % aina 30 000 euroon asti vuodessa ja 34 % sen ylittävältä osalta. Verotettava tulo on vuokrat vähennettynä vuokraamisen kuluilla. Vuokratulot ilmoitetaan vuosittain veroilmoituksella, ja niistä kannattaa maksaa ennakkoveroa, jotta jäännösveroa ei tule.
Mitä vuokratulosta saa vähentää?
Vähennyskelpoiset kulut
- hoitovastikkeet
- yhtiön tulouttamat pääoma- eli rahoitusvastikkeet
- vesi-, sähkö- ja lämpömaksut, jos vuokranantaja maksaa ne
- kiinteistön vakuutukset ja kiinteistövero
- vuosikorjaukset, kuten maalaus ja pienet korjaukset
- vuokralaisen hankinnan kulut, kuten välityspalkkio ja ilmoitukset
- vuokrasuhteeseen liittyvät asianajo- ja oikeudenkäyntikulut
- vuokraustoiminnan matkat
- lainan järjestely- ja toimitusmaksut
Lainan takaisinmaksuturvaa ei saa vähentää.
Lainan korot
Vuokra-asunnon lainan korot eivät vähennä suoraan vuokratuloa, vaan ne vähennetään kaikista pääomatuloista. Edellytyksenä on, että vuokraus on tulonhankkimistoimintaa eli asunnosta peritään käypää vuokraa. Jos pääomatuloja ei ole tarpeeksi, alijäämästä saa alijäämähyvityksen ansiotulojen verosta.
Rahoitusvastike: tuloutettu vai rahastoitu?
Rahoitusvastikkeen käsittely riippuu taloyhtiön kirjanpidosta, ei siitä, mihin vastike käytetään:
- Tuloutettu rahoitusvastike vähennetään vuokratulosta vuosikuluna, myös kertasuorituksena maksettu lainaosuus.
- Rahastoitua rahoitusvastiketta ei vähennetä vuosittain. Se lisätään osakkeiden hankintamenoon ja vähennetään vasta, kun asunto myydään.
Taloyhtiön käytännön voi tarkistaa isännöitsijältä. Vuokratulosta kerran vähennettyä vastiketta ei voi myöhemmin lukea hankintamenoon. Lue lisää oppaasta yhtiölaina.
Remontit
- Vuosikorjaus eli asunnon kunnon ylläpitäminen vähennetään kerralla.
- Perusparannus, joka parantaa asuntoa alkuperäisestä, vähennetään tasapoistoina todennäköisenä vaikutusaikana, enintään kymmenessä vuodessa. Esimerkiksi 3 000 euron parvekelasit vähennetään 300 eurona vuodessa.
- Pian oston jälkeen tehty remontti lisätään hankintamenoon.
Kalusteet ja kodinkoneet
Vuokralle annetun asunnon kalusteet ja koneet voi vähentää vuosikuluna, jos niiden yhteishinta on enintään 1 200 euroa. Muuten ne vähennetään poistoina, enintään 25 % menojäännöksestä vuodessa. Vaihtoehtona on kaavamainen kalustevähennys (40 tai 60 euroa kuukaudessa), ja valittua tapaa noudatetaan seuraavinakin vuosina. Kiinteät kodinkoneet, kuten jääkaappi ja liesi, vähennetään erikseen.
Mitä ei vähennetä vuosittain?
Varainsiirtovero, kauppahinta, kirjaamismaksu sekä välitys- ja tarkastuspalkkiot kuuluvat asunnon hankintamenoon. Ne vähennetään vasta luovutusvoittoa laskettaessa, kun asunto myydään. Ks. asunnon myyntivoitto ja verotus.
Laskuesimerkki
- Vuokratulot 900 € × 12 = 10 800 €
- Hoitovastike 250 € × 12 = −3 000 €
- Tuloutettu rahoitusvastike 100 € × 12 = −1 200 €
- Vuosikorjaukset ja vakuutus −650 €
- Vuokratulon tulos: 5 950 €
- Vuokra-asunnon lainan korot −3 000 € (vähennetään pääomatuloista)
- Verotettava pääomatulo: 2 950 €, vero 30 % = 885 €
Esimerkissä vuokranantajalla ei ole muita pääomatuloja. Luvut ovat havainnollisia.
Tappio vuokrauksesta
Jos kulut ovat suuremmat kuin vuokratulot, tappio vähennetään muista pääomatuloista ja alijäämähyvityksenä ansiotulojen verosta. Edellytyksenä on, että vuokraus on tulonhankkimistoimintaa eli pitkällä aikavälillä tuloja on realistisesti odotettavissa enemmän kuin menoja. Verohallinnon mukaan korkeista pääomavastikkeista johtuva tappio ei estä vähennystä, jos asunto on vuokrattu käyvällä vuokralla.
Lyhytaikainen vuokraus
Myös lyhytaikaisesta vuokrauksesta, esimerkiksi oman kodin vuokraamisesta matkailijoille, saatu tulo on veronalaista. Vähennyksinä hyväksytään suorat kulut sekä vuokrattua osaa ja aikaa vastaava osuus asunnon kiinteistä kuluista. Koko oman asunnon vuokraaminen voi katkaista myyntivoiton verovapauteen tarvittavan asumisajan. Vuokrausalustat ilmoittavat vuokrista Verohallinnolle. Lue lisää oppaasta Airbnb ja lyhytaikainen vuokraus.
Muistiinpanot
Vuokranantajan on pidettävä tositteisiin perustuvia muistiinpanoja vuokratuloista ja kuluista kohteittain. Tositteet säilytetään kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Jos vakuutta käytetään vuokrarästeihin, se on vuokratuloa; vahingon korvaamiseen käytetty vakuus on verovapaata vahingonkorvausta.
Usein kysyttyä
Paljonko vuokratulosta maksetaan veroa?
Vuokratulon ja kulujen erotuksesta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %.
Saako vuokra-asunnon lainan korot vähentää?
Saa. Ne vähennetään kaikista pääomatuloista, ei suoraan vuokratulosta. Oman asunnon lainan korkoja ei saa vähentää.
Saako varainsiirtoveron vähentää vuokratulosta?
Ei. Varainsiirtovero kuuluu asunnon hankintamenoon ja vähennetään, kun asunto myydään.
Onko alivuokralaiselta saatu vuokra verotettavaa tuloa?
On. Oman asunnon osan vuokraamisesta saatu tulo on veronalaista, ja siitä saa vähentää vuokrattua osaa vastaavat kulut. Ks. alivuokrasopimus.
Lue myös: Asunnon vuokraaminen · Vuokranantajan velvollisuudet · Kiinteistövero
