Yhtiölaina – lainaosuus, rahoitusvastike ja poismaksu

Yhtiölaina on taloyhtiöasumisen olennainen osa: suuret remontit ja uudiskohteiden rakentaminen rahoitetaan yleensä lainalla, jota osakkaat lyhentävät vastikkeillaan. Tässä oppaassa kerrotaan, miten yhtiölaina vaikuttaa asunnon hintaan ja kuukausikuluihin, milloin lainaosuuden poismaksu kannattaa ja mitä riskejä yhtiölainaan liittyy. Vastikkeiden lajeista kerrotaan oppaassa yhtiövastike.

Miten yhtiölaina toimii?

Taloyhtiö on lainan velallinen, ja osakkaat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön veloista. Yhtiö kattaa lainan korot ja lyhennykset perimällä osakkailta pääomavastiketta, jota kutsutaan yleisesti rahoitusvastikkeeksi. Vastike määräytyy yhtiöjärjestyksen perusteen mukaan, yleensä huoneiston pinta-alan tai osakemäärän mukaan.

Laki käyttää vain sanaa pääomavastike. Hoitovastike ja rahoitusvastike ovat vakiintuneita käytännön nimityksiä.

Velaton hinta

Asunnon myyntihinta kertoo vain sen, mitä ostaja maksaa myyjälle. Velaton hinta on myyntihinta lisättynä huoneiston osuudella yhtiön lainoista. Asuntoja kannattaa aina verrata velattomalla hinnalla. Myös varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta.

Uudiskohteiden yhtiölainat

Rakentamisvaiheessa myytävässä uudiskohteessa yhtiölaina saa olla 1.7.2026 alkaen enintään 70 % myytävien osakkeiden velattomasta hinnasta. Lyhennysvapaata saa olla enintään 24 kuukautta rakentamisvaiheen päättymisestä, ja laina-aika saa olla enintään 40 vuotta. Lain perustaso on 60 %, ja valtioneuvosto korotti rajaa asetuksella.

Lyhennysvapaan aikana rahoitusvastike kattaa vain korot. Kun lyhennykset alkavat, vastike voi nousta moninkertaiseksi. Lue lisää oppaasta uudisasunnon ostaminen.

Remonttien yhtiölainat

Kun taloyhtiö tekee esimerkiksi putkiremontin tai julkisivuremontin, se ottaa yleensä lainaa. Yhtiökokous päättää laajoista korjauksista ja niiden rahoituksesta. Usein samalla päätetään, että osakkaat voivat maksaa osuutensa joko heti tai lainaosuutena.

Lainaosuuden poismaksu

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole yleistä säännöstä lainaosuuden poismaksusta. Oikeus perustuu yhtiöjärjestykseen tai yhtiökokouksen päätökseen. Kiinteistöliiton mukaan vaihtoehtoja on tavallisesti kolme:

• Hankesuoritus: osuus maksetaan hankkeen alussa ennen lainan nostoa. Osakas välttyy pääomavastikkeelta ja lainan kuluilta.
• Kertasuoritus: osuus maksetaan, kun hankkeen kustannukset ovat selvillä.
• Lainaosuussuoritus myöhemmin: osuus maksetaan pois lainan aikana sovittuina ajankohtina. Osakas maksaa osuutensa lainan perustamiskuluista ja kuluista maksuhetkeen asti.

Kannattaako lainaosuus maksaa pois?

• Vertaa korkoja: jos oma pankkilaina on halvempi kuin yhtiölaina, poismaksu omalla lainalla voi kannattaa. Oman lainan ehdot ovat henkilökohtaiset, yhtiölainan kaikille samat.
• Säilytä puskuri: säästöjen sitominen asuntoon vähentää joustoa.
• Kulut: selvitä poismaksun kulut ja ajankohdat.
• Verotus omassa asunnossa: oman asunnon lainan korot eivät ole vähennyskelpoisia, joten verotus ei ratkaise valintaa.
• Verotus vuokra-asunnossa: yhtiön tulouttama rahoitusvastike vähennetään vuokratulosta, rahastoitu lisätään hankintamenoon. Ratkaisevaa on yhtiön kirjanpito. Ks. vuokratulojen verotus.

Yhtiölainan riskit

• Korkoriski: Suomen Pankin mukaan syyskuussa 2026 84 % asuntoyhteisöjen lainoista oli euriborsidonnaisia, ja lainakannan keskikorko oli 3,35 %. Koronnousu näkyy rahoitusvastikkeessa. Ks. euribor.
• Lyhennysvapaan päättyminen: varsinkin uudiskohteissa.
• Muiden osakkaiden maksuhäiriöt: maksamatta jääneet vastikkeet voivat lopulta näkyä muiden vastikkeissa.
• Tulevat lainat: yhtiön päättämät mutta vielä nostamattomat lainat eivät näy velattomassa hinnassa. Ne kerrotaan isännöitsijäntodistuksessa.

Yhtiölainat ja pankin laskelmat

Pankki ottaa rahoitusvastikkeen huomioon maksukykylaskelmassa. Huoneistokohtaiset yhtiölainavastuut tallennetaan positiiviseen luottotietorekisteriin, ja niiden on tarkoitus näkyä rekisteriotteilla 1.4.2027 alkaen.

Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloyhtiöiden tulouttama pääomavastike oli vuonna 2025 keskimäärin 2,36 €/m² kuukaudessa, kun mukana ovat myös lainattomat yhtiöt. Yksittäisen yhtiön vastike voi poiketa tästä paljon.

Usein kysyttyä

Lue myös: Yhtiövastike · Uudisasunnon ostaminen · Taloyhtiö-opas