Lyhyesti
Lainakatto eli enimmäisluototussuhde rajoittaa, kuinka paljon asuntolainaa saa suhteessa lainan vakuuksien käypään arvoon. Laissa katto on 90 %, ja ensiasunnon ostajalle 95 %. Finanssivalvonta on nostanut muidenkin asuntolainojen katon väliaikaisesti 95 %:iin 1.7.2026 alkaen. Henkilötakaus ei kasvata lainakaton mukaista lainamäärää, mutta lisävakuudet kuten pantattu asunto kasvattavat.
Lainakatto on keskeinen syy siihen, miksi asunnon ostamiseen tarvitaan omaa rahaa. Tässä oppaassa kerrotaan, miten katto lasketaan, mitä vakuuksia siihen lasketaan ja miten Finanssivalvonta voi muuttaa sitä. Asuntolainan muista ehdoista kerrotaan oppaassa asuntolaina.
Mikä muuttui
Finanssivalvonta päätti 29.6.2026 nostaa muun kuin ensiasunnon lainakaton 90 %:sta 95 %:iin 1.7.2026 alkaen. Päätöstä jatkettiin 30.9.2026. Kyse on väliaikaisesta kevennyksestä: katto palautetaan 90 %:iin, kun poikkeamisen edellytykset poistuvat. Finanssivalvonta arvioi tilannetta neljännesvuosittain. Ensiasunnon ostajan katto on 95 % lain perusteella.
Miten lainakatto lasketaan?
Lainakatto lasketaan lainan vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä, ei pelkästä kauppahinnasta. Kun ostettava asunto on ainoa vakuus, laina voi olla enintään 95 % sen arvosta. Jos vakuudeksi annetaan lisäksi muuta omaisuutta, kuten vanhempien asunto-osakkeet, lainaa voi saada enemmän.
| Laina | Lainakatto | Peruste |
|---|---|---|
| Ensiasunnon hankinta | 95 % | Laki |
| Muu asunnon hankinta tai peruskorjaus | 90 % (väliaikaisesti 95 % 1.7.2026 alkaen) | Laki ja Finanssivalvonnan päätös |
| Uudiskohteen taloyhtiölaina rakentamisvaiheessa | 70 % myytävien osakkeiden velattomasta hinnasta | Laki ja valtioneuvoston asetus 608/2026 |
Laskuesimerkki
Asunnon kauppahinta ja käypä arvo on 200 000 €.
- Ilman lisävakuuksia lainaa saa enintään 95 % eli 190 000 €. Omaa rahaa tarvitaan 10 000 € sekä kaupan kulut.
- Jos vanhemmat panttaavat lisävakuudeksi asunto-osakkeita, joiden käypä arvo on 20 000 €, vakuuksia on yhteensä 220 000 €. Lainakatto ei silloin estä 200 000 euron lainaa.
- Pankki arvioi lisäksi maksukyvyn, joten lainakatto ei takaa, että lainaa saa enimmäismäärän.
Mitkä vakuudet lasketaan?
- Ostettava asunto: asunto-osakkeet tai kiinteistö.
- Lisävakuudet: esimerkiksi vanhempien asunto-osakkeet, kiinteistö tai talletus panttina (vierasvelkapantti).
- Valtiontakaus: valtion toissijainen takaus, joka kattaa lainaa enintään 85 %:iin asunnon hankintahinnasta (ASP-lainassa 90 %). Ks. valtiontakaus.
- Ei henkilötakausta: laki sulkee henkilötakauksen pois lainakaton vakuuksista.
Mihin lainoihin lainakatto koskee?
Lainakatto koskee kuluttajalle myönnettyä luottoa, jonka vakuutena on asunto ja jolla hankitaan asunto tai tehdään asunnon peruskorjaus. Se koskee pankkien lisäksi rekisteröityjä muita luotonantajia. Asuntovakuudellinen remonttilaina kuuluu siis lainakaton piiriin. Ks. remonttilaina.
Miten Finanssivalvonta voi muuttaa lainakattoa?
- Finanssivalvonta voi laskea lainakattoa enintään 10 prosenttiyksikköä, jos rahoitusvakauden riskit kasvavat poikkeuksellisesti.
- Asuntomarkkinoiden laskusuhdanteessa se voi nostaa muun kuin ensiasunnon katon enintään 5 prosenttiyksikköä. Valtuus tuli lakiin 1.6.2026.
- Se voi rajoittaa muiden kuin esinevakuuksien huomioon ottamista.
- Kattoa alentava päätös tulee voimaan aikaisintaan kolmen kuukauden kuluttua, ja päätöksiä on arvioitava vähintään vuosittain.
Lainakatto ja omarahoitus
Käytännössä 95 %:n lainakatto tarkoittaa, että ostajalla on oltava vähintään 5 % asunnon hinnasta omaa rahaa tai lisävakuuksia. Lisäksi varainsiirtovero ja muut kulut maksetaan yleensä omista varoista. Lue lisää oppaista omarahoitusosuus ja ensiasunnon ostaminen.
Huomaa
Uudiskohteen suuri yhtiölainaosuus pienentää ostajan omaa lainantarvetta, koska lainakatto lasketaan ostajan omasta lainasta ja sen vakuuksista. Yhtiölainasta maksetaan kuitenkin myöhemmin rahoitusvastiketta. Ks. yhtiölaina.
Usein kysyttyä
Paljonko lainakatto on nyt?
Ensiasunnon ostajalle 95 %. Muille asuntolainoille katto on 1.7.2026 alkaen väliaikaisesti 95 %, ja lain perustaso on 90 %.
Voiko lainakaton ylittää?
Ei, mutta lainan määrää voi kasvattaa antamalla lisävakuuksia. Henkilötakaus ei kelpaa. Finanssivalvonnan määräysten mukaan pankit voivat poiketa rajoista tietyissä erityistilanteissa.
Koskeeko lainakatto remonttilainaa?
Koskee, jos lainan vakuutena on asunto ja lainalla tehdään peruskorjaus.
Lasketaanko valtiontakaus lainakattoon?
Valtiontakaus on lisävakuus, jonka avulla omaa rahaa tarvitaan vähemmän. Kysy pankista, miten takaus vaikuttaa juuri sinun lainasi enimmäismäärään.
Lue myös: Asuntolainan hakeminen · Omarahoitusosuus · Valtiontakaus
