Lyhyesti
Asuntolainaa haetaan tavallisesti kahdesta tai kolmesta pankista samaan aikaan. Pankki arvioi maksukykysi tuloista, menoista ja positiivisen luottotietorekisterin tiedoista sekä laskee, kestääkö talous selvästi nykyistä korkeamman koron. Ennen sopimusta pankin on annettava maksutta vakiomuotoiset tiedot (ESIS), joiden avulla tarjouksia voi verrata. Asuntolainasopimuksen saa peruuttaa 14 päivän kuluessa.
Hyvin valmisteltu lainahakemus nopeuttaa päätöstä ja parantaa neuvotteluasemaa. Tässä oppaassa käydään läpi asuntolainan hakeminen vaihe vaiheelta: maksukyvyn arviointi, tarvittavat tiedot, lainalupaus, tarjousten vertailu ja sopimus. Asuntolainan perusasiat löydät oppaasta asuntolaina.
Mikä muuttui
- Asuntolainan enimmäislaina-aika on 1.6.2026 alkaen 40 vuotta.
- Lainakatto on 1.7.2026 alkaen väliaikaisesti 95 % myös muille kuin ensiasunnon ostajille.
- Pankit saavat tulo- ja lainatiedot positiivisesta luottotietorekisteristä. Taloyhtiölainojen osuudet on tarkoitus näyttää rekisteriotteilla 1.4.2027 alkaen.
1. Laske, paljonko voit lainata
Lainan määrää rajoittavat kaksi asiaa: lainakatto ja maksukyky. Lainakatto määrää, paljonko lainaa saa suhteessa vakuuksiin. Ensiasunnon ostaja saa lainaa enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta, ja sama 95 % koskee nyt väliaikaisesti muitakin. Lue lisää oppaasta lainakatto.
Maksukyvyn pankki arvioi itse. Finanssivalvonnan suosituksen mukaan pankin pitäisi laskea, selviääkö asiakas lainoistaan 6 %:n korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla niin, että kaikkien lainojen kuukausierät ovat enintään 60 % nettotuloista. Laskelmaan otetaan mukaan myös taloyhtiön rahoitusvastikkeet.
Laskuesimerkki
Pariskunnan yhteiset nettotulot ovat 4 500 € kuukaudessa. 60 % niistä on 2 700 €. Jos muita lainoja ei ole, 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla 2 700 euron kuukausierä riittää noin 419 000 euron lainaan. Pankki ottaa kuitenkin huomioon myös elinkustannukset, säästöt ja muut menot, joten todellinen lainamäärä voi olla pienempi. Laskelma on havainnollinen.
2. Kokoa omarahoitus ja vakuudet
Omarahoitusta tarvitaan vähintään lainakaton verran, eli tavallisesti 5 % kauppahinnasta, sekä varainsiirtoveroon ja muihin kuluihin. Osan omarahoituksesta voi korvata lisävakuuksilla, kuten valtiontakauksella tai vanhempien asunnon panttaamisella. Lue lisää: omarahoitusosuus ja asuntokaupan kulut.
3. Valmistele tarvittavat tiedot
Pankin on kerrottava, mitkä tiedot hakijan on toimitettava ja mihin mennessä. Tavallisesti pankki kysyy:
Tyypilliset liitteet
- tulotiedot, esimerkiksi palkkatodistus tai tuore palkkalaskelma; yrittäjältä tilinpäätöstiedot
- tiedot muista lainoista, osamaksuista ja takauksista
- säästöt ja muut varat, kuten ASP-tili tai sijoitukset
- ostettavan asunnon tiedot: myyntiesite, isännöitsijäntodistus tai kiinteistön asiakirjat
- jos myyt vanhan asunnon, sen arvio ja jäljellä oleva laina
Pankki hakee lisäksi tietoja positiivisesta luottotietorekisteristä, johon kootaan tulot tulorekisteristä sekä kuluttajaluotot. Voit tarkistaa omat tietosi rekisterin asiointipalvelussa ennen hakemista.
4. Hae lainaa useammasta pankista
Lainahakemus kannattaa jättää kahteen tai kolmeen pankkiin. Pankin on arvioitava luottokelpoisuutesi huolellisesti tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella. Jos hakemus hylätään, pankin on ilmoitettava siitä viipymättä ja kerrottava hylkäyksen peruste pyynnöstä kirjallisesti. Jos hylkäys perustuu luottotietorekisterin tietoihin, siitä on kerrottava heti.
5. Lainalupaus
Monet pankit antavat ennen asunnon löytymistä lainalupauksen eli rahoituslupauksen, jossa kerrotaan lainan enimmäismäärä ja ehdot. Lupauksen voimassaoloaika ja sitovuus riippuvat pankin omista ehdoista. Lupaus kertoo, minkä hintaisia asuntoja kannattaa katsoa, ja vahvistaa ostotarjousta.
6. ESIS-lomake ja tarjous
Pankin on annettava hyvissä ajoin ennen sopimusta vakiomuotoiset eurooppalaiset tiedot eli ESIS-lomake. Siinä kerrotaan lainan määrä, korko ja sen määräytyminen, kaikki kulut, todellinen vuosikorko, takaisinmaksutapa ja -aikataulu. Tietojen antamisesta ei saa periä maksua.
Varsinainen lainatarjous annetaan pysyvällä tavalla, ja siinä on oltava kaikki sopimusehdot. Laki ei määrää lainatarjoukselle vähimmäisvoimassaoloaikaa, joten tarkista tarjouksen voimassaolo.
7. Vertaa tarjouksia
| Vertailukohta | Mitä katsoa |
|---|---|
| Marginaali | Pankin lisä viitekoron päälle; pysyy yleensä koko laina-ajan |
| Viitekorko | Esimerkiksi 12 kk:n euribor; ks. euribor |
| Kulut | Avausmaksu, palvelumaksut, valtiontakausmaksu |
| Todellinen vuosikorko | Kokoaa koron ja kulut vertailukelpoiseksi prosentiksi |
| Laina-aika ja lyhennystapa | Annuiteetti, tasalyhennys tai tasaerä; lyhennysvapaat |
| Korkosuojaus | Korkokatto tai kiinteä korko ja niiden hinta |
| Muut ehdot | Pakolliset lisäpalvelut ja ennenaikaisen takaisinmaksun ehdot |
Lue lisää koron ja lyhennysten vaikutuksesta oppaasta asuntolainan korko ja lyhennys.
8. Sopimus ja lainan nosto
Asuntolainasopimus tehdään kirjallisesti tai sähköisesti. Pankki ei saa periä korkoja tai maksuja, joista ei ole sovittu sopimuksessa. Laina nostetaan yleensä asuntokaupan yhteydessä, ja ostettavat osakkeet tai kiinteistö pantataan pankille vakuudeksi.
Kuluttajalla on oikeus peruuttaa asuntolainasopimus 14 päivän kuluessa. Peruuttaessaan hän maksaa vain koron ajalta, jonka raha oli hänen käytössään, sekä palautumattomat viranomaismaksut. Raha on palautettava viimeistään 30 päivän kuluttua peruuttamisilmoituksesta.
Huomaa
Oman asunnon lainan korot eivät ole vähennyskelpoisia verotuksessa vuodesta 2023 alkaen. Sijoitusasunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista.
Jos laina ei järjesty
- Pyydä hylkäyksen peruste kirjallisesti.
- Selvitä, auttaisiko lisävakuus tai valtiontakaus.
- Harkitse edullisempaa asuntoa tai pidempää säästämistä. Ensiasunnon ostaja voi aloittaa ASP-säästämisen: ks. ASP-tili.
- Maksa pois kalliita kulutusluottoja, koska ne heikentävät maksukykylaskelmaa.
Usein kysyttyä
Kuinka kauan asuntolainan hakeminen kestää?
Lainalupauksen voi saada muutamassa päivässä, jos tiedot ovat valmiina. Lopullinen laina järjestetään asuntokaupan aikataulussa. Hae lainalupaus ennen kuin teet ostotarjouksen.
Heikentääkö usean pankin kilpailutus luottotietoja?
Lainahakemuksista ei synny maksuhäiriömerkintöjä, ja asuntolainan kilpailuttaminen kahdessa tai kolmessa pankissa on tavallista. Vältä kuitenkin hakemasta samaan aikaan muita luottoja, kuten kulutusluottoja, koska ne näkyvät pankeille.
Mikä on ESIS?
ESIS eli vakiomuotoiset eurooppalaiset tiedot on lomake, jonka pankin on annettava ennen asuntolainasopimusta. Sen avulla eri pankkien tarjouksia voi verrata samalla tavalla.
Voiko asuntolainasopimuksen perua?
Voi. Peruuttamisaika on 14 päivää sopimuksen tekemisestä tai siitä, kun sait sopimuskappaleen.
Lue myös: Asuntolaina · Lainakatto · Ensiasunnon ostaminen
