Lyhyesti
Asunto-osakeyhtiössä osakas omistaa osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa. Yhtiö vastaa rakennuksesta ja sen perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista. Ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous, hallitus huolehtii hallinnosta ja isännöitsijä päivittäisistä asioista. Asunto-osakeyhtiölaki uudistui 1.10.2026: muun muassa hallintaanoton perusteet laajenivat ja vain osaa huoneistoista hyödyttävien uudistusten kulut voidaan kohdistaa näille huoneistoille.
Valtaosa suomalaisista kerros- ja rivitaloasunnoista on asunto-osakeyhtiöissä. Taloyhtiön toiminnan ymmärtäminen auttaa sekä asunnon ostajaa että osakasta, joka suunnittelee remonttia tai haluaa vaikuttaa yhtiön päätöksiin. Tämä opas kokoaa taloyhtiön perusasiat ja ohjaa tarkempiin oppaisiin.
Mikä muuttui 1.10.2026
- Hallintaanoton perusteisiin lisättiin lyhytaikainen vuokraus, josta aiheutuu tavanomaisesta poikkeavia kuluja tai haittaa, sekä terveyden tai järjestyksen laiminlyönti yhtiön tiloissa.
- Vain tiettyjä huoneistoja hyödyttävän uudistuksen merkittävät kulut voidaan periä vain näiltä huoneistoilta.
- Sähköautojen latauspisteiden kulut voidaan jakaa niitä hyödyntäville huoneistoille.
- Ikkunat mainitaan nyt laissa yhtiön kunnossapitovastuulla olevina osina.
- Osakkaalla on oikeus saada jäljennös huoneistoaan koskevista yhtiön asiakirjoista, kuten kosteusmittausraportista.
- Osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja sen aiheuttamista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.
Mikä asunto-osakeyhtiö on?
Asunto-osakeyhtiö omistaa ja hallitsee rakennuksia, ja sen osakkeet tuottavat oikeuden hallita tiettyä huoneistoa. Osakas ei siis omista huoneistoa suoraan, vaan osakkeet. Osakkaat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön veloista, mutta maksavat yhtiölle vastiketta, jolla katetaan yhtiön kulut.
Yhtiöjärjestys on taloyhtiön ”perustuslaki”. Siinä on mainittava muun muassa jokaisen huoneiston tunnus, pinta-ala ja käyttötarkoitus sekä vastikkeen määräämisen perusteet. Yhtiöjärjestyksellä voidaan myös poiketa lain kunnossapitovastuun jaosta.
Kuka päättää mistäkin?
| Toimielin | Tehtävät |
|---|---|
| Yhtiökokous | Tilinpäätös, vastuuvapaus, talousarvio ja vastikkeet (jos sille kuuluvat), hallituksen valinta, laajat korjaukset ja uudistukset, yhtiöjärjestyksen muutokset |
| Hallitus | Yhtiön hallinto, kiinteistön pidon järjestäminen, kirjanpidon ja varainhoidon valvonta, kunnossapitotarveselvitys yhtiökokoukselle |
| Isännöitsijä | Päivittäinen hallinto ja kiinteistön pito hallituksen ohjeiden mukaan, kirjanpito, isännöitsijäntodistukset |
Hallituksessa on 3–5 jäsentä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Isännöitsijä yhtiöllä on, jos yhtiöjärjestys niin määrää tai yhtiökokous niin päättää.
Yhtiökokous
- Varsinainen yhtiökokous pidetään kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.
- Kokouskutsu lähetetään aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.
- Ylimääräinen kokous on pidettävä, jos osakkaat, joilla on vähintään kymmenesosa osakkeista, vaativat sitä kirjallisesti.
- Yksi osake tuottaa yhden äänen, mutta yksi osakas voi äänestää enintään viidesosalla kokouksessa edustetuista äänistä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
- Pääsääntöisesti päätökset tehdään yksinkertaisella enemmistöllä. Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tarvitaan vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.
Vastikkeet
Osakas maksaa yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen perusteen mukaan, yleensä pinta-alan tai osakemäärän mukaan. Käytännössä vastike jaetaan hoitovastikkeeseen, joka kattaa juoksevat kulut, ja rahoitusvastikkeeseen, joka kattaa lainat. Vesi laskutetaan mitatun kulutuksen mukaan. Lue lisää oppaista yhtiövastike ja yhtiölaina.
Kunnossapito: yhtiö vai osakas?
Yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä, ikkunoista ja perusjärjestelmistä, kuten lämmitys-, vesi- ja viemäriverkostoista. Osakas vastaa huoneiston sisäosista, kuten pinnoista, kalusteista ja altaista. Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia toisin. Lue lisää oppaasta kunnossapitovastuu.
Remontit ja muutostyöt
Osakas saa tehdä huoneistossaan muutoksia, mutta töistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai muiden huoneistojen käyttöön, on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle. Yhtiö voi asettaa työlle ehtoja ja valvoa sitä osakkaan kustannuksella. Lue lisää oppaasta muutostyöilmoitus.
Yhtiön isoista korjauksista päättää yhtiökokous. Hallituksen on esitettävä varsinaiselle yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Uudistuksiin, joita kaikki osakkaat rahoittavat, sovelletaan lisäedellytyksiä: kustannukset eivät saa muodostua kohtuuttomiksi. Lue myös putkiremontti.
Latauspisteiden kustannusten jaosta kerrotaan oppaassa sähköauton latauspiste kotiin.
Osakkaan velvollisuudet
- Maksaa vastikkeet ajallaan.
- Hoitaa huoneistoaan ja käytössään olevia yhtiön tiloja huolellisesti.
- Ilmoittaa viipymättä yhtiölle kuuluvista vioista, esimerkiksi vuodoista. Ks. vesivahinko kerrostalossa.
- Päästää yhtiön edustajat huoneistoon tarkastuksia ja korjauksia varten.
- Vuokratessaan huoneiston antaa yhtiölle perustellusta pyynnöstä tiedot käyttäjästä.
- Korvata vahinko, jonka on aiheuttanut rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä.
Hallintaanotto
Jos osakas jättää vastikkeen maksamatta, laiminlyö huoneiston hoidon tai häiritsee asumista, yhtiökokous voi päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Ennen päätöstä osakkaalle on annettava kirjallinen varoitus. Hallintaan otettu huoneisto voidaan vuokrata, ja vuokrasta katetaan ensin kulut ja maksamattomat vastikkeet.
Taloyhtiön tiedot ja asiakirjat
Taloyhtiöiden osakeluettelot ja yhä useammat tiedot ovat Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä. Asunnon kaupassa tärkein asiakirja on isännöitsijäntodistus. Osakkaalla on oikeus saada jäljennös huoneistoaan koskevista asiakirjoista, joilla on merkitystä käytön, kunnossapidon tai kustannusten arvioinnin kannalta.
Usein kysyttyä
Kuka päättää vastikkeen suuruudesta?
Yhtiöjärjestyksessä määrätään, kuka päättää vastikkeen suuruudesta. Yleensä yhtiökokous hyväksyy talousarvion ja vastikkeet, ja peruste on yhtiöjärjestyksessä.
Voiko yhtiökokouksen päätöksestä valittaa?
Osakas voi nostaa moitekanteen, jos päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Kanteelle on lyhyt määräaika, joten selvitä asia heti.
Kuka korjaa vuotavan putken?
Jos putki kuuluu yhtiön perusjärjestelmiin, yhtiö. Ilmoita viasta heti isännöitsijälle tai huoltoyhtiölle.
Saako asuntoa vuokrata lyhytaikaisesti?
Osakas saa vuokrata huoneistonsa, mutta 1.10.2026 alkaen hallintaanoton perusteeksi voi riittää lyhytaikainen vuokraus, josta aiheutuu tavanomaisesta poikkeavia kuluja tai haittaa. Tarkista myös yhtiöjärjestys. Ks. Airbnb ja lyhytaikainen vuokraus.
Lue myös: Kunnossapitovastuu · Muutostyöilmoitus · Yhtiövastike · Isännöitsijäntodistus
