Isännöitsijäntodistus – näin luet sen

Kun ostat asunnon taloyhtiöstä, ostat osakkeet asunto-osakeyhtiöstä ja samalla osuuden sen veloista, korjauksista ja kuluista. Isännöitsijäntodistus kokoaa nämä tiedot yhteen. Tässä oppaassa käydään läpi, mitä todistuksessa on, miten sitä luetaan ja mihin kohtiin ostajan kannattaa kiinnittää eniten huomiota.

Kuka antaa ja kuka voi pyytää?

Isännöitsijäntodistuksen antaa taloyhtiön isännöitsijä. Jos isännöitsijää ei ole, todistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja. Todistusta voivat pyytää osakkeiden omistaja, osakkeet pantiksi saanut esimerkiksi pankki sekä välitysliike, jolla on asunnosta myynti- tai vuokraustoimeksianto.

Ostajaehdokas ei voi pyytää todistusta suoraan taloyhtiöltä, vaan saa sen myyjältä tai välittäjältä. Todistuksesta saa periä taloyhtiön hallituksen hyväksymän kohtuullisen maksun, jonka myyjä yleensä maksaa.

Laissa ei ole määräaikaa sille, kuinka tuore todistuksen on oltava. Isännöintiliitto suosittaa, että asuntokaupassa käytetty todistus on enintään kolme kuukautta vanha.

Mitä isännöitsijäntodistuksessa on?

Todistuksen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa ja valtioneuvoston asetuksessa. Todistus on tiivistelmä, ja siihen liitetään yhtiön viimeisin tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio sekä tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus. Yhtiöjärjestys liitetään pyynnöstä.

Osio	Mitä siitä selviää
Yhtiön tiedot	Yhtiön nimi, Y-tunnus, osoite, isännöitsijä
Huoneisto	Osakkeiden numerot, pinta-ala ja sen mittaustapa, käyttötarkoitus, osakkaan tekemät muutos- ja kunnossapitotyöt
Vastikkeet	Hoitovastike, rahoitusvastike ja muut vastikkeet sekä niiden perusteet
Lainaosuudet	Huoneiston osuus yhtiön lainoista lainoittain, poismaksumahdollisuus sekä päätetyt mutta nostamattomat lainat
Kiinteistö ja rakennukset	Oma vai vuokratontti, vuokra-ajan päättyminen, rakennusten perustiedot, kuntoarviot ja -tutkimukset
Korjaukset	Viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys, tehdyt korjaukset ja hallituksen ehdottamat korjaukset
Talous	Yhtiön lainat, vakuutukset, arvonlisäverovelvollisuus ja maksamattomat vastikkeet
Rajoitukset	Lunastuslauseke, hallintaanottopäätös ja yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskanne
Muut	Tieto energiatodistuksesta sekä muut asiat, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti asumiskustannuksiin

Näin luet isännöitsijäntodistusta

1. Velaton hinta ja lainaosuus

Laske ensin velaton hinta: myyntihinta lisättynä huoneiston lainaosuudella. Katso, onko yhtiöllä päätettyjä mutta vielä nostamattomia lainoja, esimerkiksi tulevaa putkiremonttia varten. Ne nostavat lainaosuutta myöhemmin, vaikka eivät vielä näy velattomassa hinnassa. Tarkista myös, voiko lainaosuuden maksaa pois ja milloin.

2. Vastikkeet

Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat kulut, ja rahoitusvastikkeella maksetaan lainoja. Jos yhtiön lainassa on lyhennysvapaata, rahoitusvastike voi nousta selvästi sen päätyttyä. Vertaa hoitovastiketta alueen muihin taloyhtiöihin. Lue lisää oppaasta yhtiövastike.

3. Kunnossapitotarveselvitys

Hallituksen on esitettävä vuosittain yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Selvitys kertoo, mitä isoja korjauksia on tulossa, kuten julkisivu-, katto- tai putkiremontti. Monella yhtiöllä on lisäksi pidemmän aikavälin kunnossapitosuunnitelma (PTS), mutta se ei ole lakisääteinen.

4. Tehdyt korjaukset ja kuntotutkimukset

Listaa tehdyistä korjauksista kannattaa verrata rakennuksen ikään. Esimerkiksi 1970-luvun kerrostalossa, jossa putkia tai julkisivua ei ole korjattu, isot remontit ovat todennäköisesti edessä. Jos kuntoarvio tai -tutkimus on tehty, pyydä se luettavaksi.

5. Tontti

Jos yhtiö on vuokratontilla, katso vuokra-ajan päättyminen, vuosivuokra ja sen korotusperuste sekä mahdollinen lunastusoikeus. Tonttivuokran nousu nostaa hoitovastiketta.

6. Yhtiön talous

Tilinpäätöksestä näkee, kattavatko vastikkeet yhtiön kulut ja onko yhtiöllä maksamattomia vastikkeita. Suuret vastikerästit voivat kertoa ongelmista, koska maksamatta jääneet kulut jäävät muiden osakkaiden maksettaviksi.

Mitä jos todistuksessa on virhe?

Asuntokauppalain mukaan isännöitsijäntodistuksen tiedot rinnastetaan myyjän antamiin tietoihin. Jos todistuksessa on virheellinen tieto esimerkiksi vastikkeesta tai lainaosuudesta, ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta tai vahingonkorvausta, ja vakavassa tapauksessa kaupan purkua. Myyjällä voi puolestaan olla korvausoikeus taloyhtiötä kohtaan. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Uusi omistaja vastaa edellisen omistajan maksamattomista vastikkeista enintään omistusoikeuden siirtokuukauden ja sitä edeltävien viiden kuukauden osalta. Jos vastike erääntyi ennen todistuksen päiväystä eikä sitä mainittu todistuksessa, uusi omistaja ei vastaa siitä.

Muut asiakirjat, jotka kannattaa lukea

• yhtiöjärjestys: kunnossapitovastuun jako, vastikeperusteet ja mahdollinen lunastuslauseke
• yhtiökokousten pöytäkirjat: päätökset tulevista korjauksista
• energiatodistus: rakennuksen energiatehokkuusluokka
• osakkaan muutostyöilmoitukset: mitä edellinen omistaja on remontoinut
• myyntiesite: velattoman hinnan, vastikkeiden ja tulevien korjausten tiedot

Myyntiesitteessä ja esittelyssä näytettävistä asiakirjoista kerrotaan oppaassa asuntonäyttö.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon ostaminen · Ensiasunnon ostaminen · Asuntokaupan kulut