Omakotitalon ostaminen – kiinteistökaupan vaiheet ja tarkistuslista

Omakotitalon ostaminen poikkeaa kerrostaloasunnon ostamisesta monella tavalla. Taloyhtiötä ja isännöitsijää ei ole, joten kaikki rakennuksen ja tontin asiat ovat ostajan vastuulla. Tässä oppaassa käydään läpi omakotitalon kaupan vaiheet, tarkistettavat asiakirjat ja kaupan jälkeiset velvollisuudet. Omakotiasumisesta yleisemmin kerrotaan oppaassa omakotitalo.

Kiinteistö, vuokratontti vai osake?

• Oma tontti: talo ja tontti muodostavat kiinteistön, ja kauppaan sovelletaan maakaarta.
• Vuokratontti: ostetaan rakennukset ja tontin vuokraoikeus. Asuintontin vuokra-aika on vähintään 30 ja enintään 100 vuotta, ja vuokraoikeuden saa siirtää ilman vuokranantajan suostumusta.
• Asunto-osakeyhtiö: osa erillis- ja paritaloista on taloyhtiöitä. Silloin ostetaan osakkeita ja kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, kuten kerrostaloasunnossa.

Ennen tarjousta: tarkista nämä

Maanmittauslaitoksen todistukset

Asiakirja	Mitä siitä selviää
Lainhuutotodistus	Kiinteistön omistaja
Rasitustodistus	Kiinnitykset ja panttikirjat, vuokra- ja käyttöoikeudet sekä ulosmittausmerkinnät
Kiinteistörekisteriote ja kartta	Kiinteistötunnus, pinta-ala, rajat, kaavat, rasitteet ja osuudet yhteisiin alueisiin

Todistukset maksavat Maanmittauslaitoksen Asiointipalvelussa 16 € kappaleelta (2026), ja niitä voi tilata mistä tahansa kiinteistöstä. Välittäjän on esitettävä ne ostajalle ennen kauppaa.

Kunnan asiakirjat

Kunnan rakennusvalvonnasta saa tiedot rakennusluvista, rakennuspiirustuksista ja tontin rakennusoikeudesta sekä kaavoituksesta. Vertaa piirustuksia todelliseen taloon: luvattomat laajennukset tai käyttötarkoituksen muutokset, kuten kellarin muuttaminen asuintiloiksi, voivat aiheuttaa ongelmia.

Rakennuksen kunto

Pyydä myyjältä korjaus- ja huoltohistoria sekä kuntotarkastusraportti. Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittaa ensikertalaiselle ammattitaitoista kuntotarkastusta, jos myyjä ei ole teettänyt sitä. Kiinnitä huomiota myös lämmitysjärjestelmän ikään ja kuntoon sekä katon, salaojien ja ikkunoiden korjaustarpeisiin.

Vesi ja jätevesi

Selvitä, onko talo liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon. Jos ei ole, ostaja vastaa kaivosta ja jätevesijärjestelmästä. Haja-asutusalueella jäteveden puhdistusvaatimukset riippuvat sijainnista:

• Jos kiinteistö on enintään 100 metrin päässä vesistöstä tai merestä tai pohjavesialueella, järjestelmän olisi pitänyt täyttää puhdistusvaatimukset jo 31.10.2019. Puutteellinen järjestelmä on siis jo nyt lainvastainen.
• Muualla vaatimukset on täytettävä, kun järjestelmä uusitaan tai kunnostetaan tai talossa tehdään lupaa vaativa iso korjaus.
• Kunnan myöntämä poikkeuslupa raukeaa, kun kiinteistön omistaja vaihtuu. Ikäperusteinen vapautus ei siirry nuoremmalle ostajalle.

Pyydä myyjältä järjestelmän selvitys sekä käyttö- ja huolto-ohjeet. Puutteellisen järjestelmän uusiminen voi maksaa tuhansia euroja.

Energiatodistus ja kulut

Myyjän on esitettävä energiatodistus. Esitteessä on mainittava vakituiseen asumiseen myytävän talon keskimääräiset lämmityskustannukset. Kysy myös sähkön, veden, jätehuollon, kiinteistöveron ja mahdollisten tiemaksujen määrät.

Haja-asutusalueella tarkista myös jätevesijärjestelmä, ja pyydä energiatodistus.

Tarjous ja esisopimus

Kiinteistökaupan tarjous ei sido samalla tavalla kuin osakeasunnon tarjous. Jos osapuoli vetäytyy vapaamuotoisen sopimuksen jälkeen, hän korvaa toiselle vain kohtuulliset ilmoittelu- ja tutustumiskulut, ellei ennalta määrätystä vetäytymiskorvauksesta ole sovittu. Käsirahasta palautetaan kulut ylittävä osa.

Jos kaupasta halutaan sitova sopimus ennen varsinaista kauppaa, tehdään esisopimus. Se on tehtävä samassa muodossa kuin kauppa, eli kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti. Esisopimuksessa mainitaan viimeinen kaupantekopäivä ja ehdot. Lue lisää oppaasta asunnon ostotarjous.

Kaupanteko

Kiinteistön kauppakirja on tehtävä kirjallisesti, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava se kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Vaihtoehtoisesti kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa, jossa kaupanvahvistajaa ei tarvita. Muussa muodossa tehty kauppa ei sido.

Maksu (2026)	Hinta
Kaupanvahvistus	143 €
Lainhuuto	172 €
Sähköinen kauppa Kiinteistövaihdannan palvelussa, sisältää kirjaamisasian	236 €

Kauppakirjaan kirjataan muun muassa osapuolet, kiinteistötunnus, kauppahinta ja maksuehdot, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kiinnitysten järjestely ja myyjän antamat tiedot kiinteistön kunnosta. Purkava ehto sitoo vain, jos se on kirjattu kauppakirjaan, ja enintään viisi vuotta. Lue lisää oppaasta asunnon kauppakirja.

Kaupan jälkeen

1. Varainsiirtovero: 3 % kauppahinnasta, maksetaan OmaVerossa viimeistään lainhuutoa haettaessa. Ks. varainsiirtovero.
2. Lainhuuto: haettava kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Myöhästyminen korottaa varainsiirtoveroa 20 % jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta. Sähköisessä kaupassa lainhuutohakemus tehdään kaupan yhteydessä.
3. Vakuutus: ota omakotitalovakuutus voimaan viimeistään siitä päivästä, jolloin vastuu talosta siirtyy. Ks. kotivakuutus.
4. Sopimukset: sähkö, vesi, jätehuolto ja tietoliikenne omiin nimiin.
5. Muutto: ks. muuton muistilista.

Ks. myös omakotitalon huolto.

Jos talosta löytyy virhe

Kiinteistön ostajalla on tarkastusvelvollisuus: hän ei voi vedota virheenä asiaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Myyjä vastaa kuitenkin antamistaan tiedoista, salaamistaan asioista ja salaisista virheistä. Laatuvirheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Omakotitalo · Kuntotarkastus · Asuntokaupan kulut · Talopaketti