Asunnon myyminen ilman välittäjää

Välittäjän palkkio on usein useita tuhansia euroja, joten itse myyminen houkuttelee varsinkin silloin, kun ostaja on jo tiedossa tai asunto on helposti myytävä. Tässä oppaassa kerrotaan, mitä itse myyminen vaatii vaihe vaiheelta ja mihin myyjän kannattaa varautua. Yleiset ohjeet löydät oppaasta asunnon myyminen.

Milloin itse myyminen sopii?

• Ostaja on jo tiedossa, esimerkiksi sukulainen, naapuri tai vuokralainen.
• Asunto on tavallinen kerrostalo- tai rivitaloasunto halutulla alueella.
• Sinulla on aikaa esittelyihin ja yhteydenottoihin.
• Osaat lukea taloyhtiön asiakirjat ja laatia kauppakirjan, tai olet valmis ostamaan apua yksittäisiin vaiheisiin.

Omakotitalon myyminen itse on vaativampaa, koska kiinteistökaupalla on muotovaatimukset ja myyjän vastuu koko rakennuksesta on laaja. Lue lisää oppaasta omakotitalon ostaminen.

1. Hinnan arviointi

Oikea hinta on itse myyvälle vaikein kohta. Vertailutietoa saa Tilastokeskuksen osakeasuntojen hintatilastosta ja kiinteistöistä Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastoista. Kannattaa myös seurata myynnissä olevia vastaavia asuntoja samalla alueella. Huomaa, että pyyntihinnat ovat usein toteutuneita hintoja korkeampia. Lisää vinkkejä löydät oppaasta asuntojen hinnat.

Puolueettoman arvion voi tilata maksua vastaan esimerkiksi Keskuskauppakamarin auktorisoimalta kiinteistöarvioijalta (AKA).

2. Asiakirjat

Omistajana voit tilata isännöitsijäntodistuksen itse taloyhtiön isännöitsijältä. Energiatodistuksen on lain mukaan oltava nähtävillä esittelyssä ja se on annettava ostajalle myös silloin, kun myyjä on yksityishenkilö.

3. Myynti-ilmoitus ja esite

Yksityistä myyjää eivät koske samat markkinointiasetuksen tarkat vaatimukset kuin välittäjää, mutta samat tiedot kannattaa antaa: velaton hinta ja myyntihinta, vastikkeet, lainaosuus, tehdyt ja tulevat remontit, tontin omistus ja energiatehokkuusluokka. Mitä selkeämmin tiedot kerrotaan kirjallisesti, sitä pienempi on myöhemmän erimielisyyden riski.

Hyvät kuvat ovat ilmoituksen tärkein osa. Siivoa, vie ylimääräiset tavarat pois ja kuvaa valoisaan aikaan. Vinkkejä löydät oppaasta asunnon stailaus.

4. Esittelyt

Järjestä yleisesittely ja tarvittaessa yksityisesittelyjä. Pidä asiakirjat esillä, kerro avoimesti asunnon kunnosta ja vastaa kysymyksiin. Pyydä kiinnostuneilta yhteystiedot. Turvallisuuden vuoksi esittelyssä kannattaa olla kaksi henkilöä, eikä arvoesineitä kannata jättää esille.

5. Tarjoukset ja käsiraha

Pyydä tarjoukset kirjallisina. Tarjouksen yhteydessä voidaan maksaa käsiraha, jolloin noudatetaan asuntokauppalain sääntöjä myös yksityisessä kaupassa: jos ostaja vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta, myyjä saa pitää käsirahan, ja jos myyjä vetäytyy, hän palauttaa käsirahan ja maksaa saman suuruisen hyvityksen. Ostajan menetettävä summa voi olla enintään 4 % tarjotusta kauppahinnasta.

Myyjä ei saa ottaa vastaan toista käsirahaa ennen kuin ensimmäinen on palautettu tai jäänyt myyjälle. Ilman käsirahaa hyväksytty tarjous voi sitoa osapuolia yleisten sopimussääntöjen mukaan, joten tarjouksen ehdot ja voimassaoloaika kannattaa kirjata selvästi. Lue lisää oppaasta asunnon ostotarjous.

6. Kauppakirja ja kaupanteko

Asunto-osakkeen kaupalle laissa ei ole muotovaatimusta, mutta kauppakirja tehdään aina kirjallisesti. Kauppakirjaan kirjataan muun muassa osapuolet, kohde, kauppahinta ja maksuehdot, omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen, kaupan mukana siirtyvä irtaimisto sekä myyjän ilmoittamat tiedot asunnon kunnosta. Mallin ja tarkistuslistan löydät oppaasta asunnon kauppakirja.

Kauppahinta maksetaan yleensä samana päivänä, kun kauppakirja allekirjoitetaan. Jos ostaja rahoittaa kaupan lainalla, ostajan pankki osallistuu kaupantekoon. Selvitä toteutustapa hyvissä ajoin ostajan ja oman pankkisi kanssa, erityisesti jos myyjän lainan vakuutena on asunto.

Omistuksen siirto

• Jos huoneisto on Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä, ostaja hakee omistuksensa kirjaamista. Ensimmäisessä kaupassa paperisen osakekirjan sähköistämisen jälkeen kirjaamista on haettava kahden kuukauden kuluessa.
• Ostaja maksaa varainsiirtoveron itse OmaVerossa kahden kuukauden kuluessa kaupasta.
• Ilmoita taloyhtiölle omistajanvaihdoksesta ja sovi avainten luovutuksesta.

Myyjän vastuu

Myyjä vastaa asunnon virheistä samalla tavalla, myi hän itse tai välittäjän kautta. Myyjän on kerrottava ostajalle asiat, jotka hän tietää ja joiden hän ymmärtää vaikuttavan kauppaan, kuten aiemmat vesivahingot. Lisäksi myyjä vastaa salaisista virheistä, joista hän ei itse tiennyt. Yksityinen myyjä vastaa käytetyn osakeasunnon virheistä, joista ilmoitetaan kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Paljonko itse myyminen säästää?

Välityspalkkio on yleensä prosentti kauppahinnasta, ja usein välitysliikkeellä on lisäksi vähimmäispalkkio. Itse myyvän kulut ovat isännöitsijäntodistus, ilmoitusmaksut sekä mahdolliset siivous- ja korjauskulut. Säästöä kannattaa verrata siihen, kuinka paljon aikaa myyntiin kuluu ja miten hyvin osaat hinnoitella. Lue lisää oppaista välityspalkkio ja asuntokaupan kulut.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon myyminen · Kiinteistönvälittäjä · Myyntivoiton verotus