Myyntivoittoverolaskuri – laske asunnon myyntivoiton vero
Lyhyesti
Myyntivoittoverolaskuri arvioi, paljonko veroa maksat asunnon myynnistä. Voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta ostohinta ja kulut tai käyttämällä hankintameno-olettamaa. Voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.
Näin myyntivoitto lasketaan
Verotettava luovutusvoitto lasketaan kahdella tavalla, ja verotuksessa käytetään sinulle edullisempaa. Laskuri vertaa tavat puolestasi.
| Tapa | Laskutapa | Milloin edullinen? |
|---|---|---|
| Todelliset kulut | Myyntihinta − ostohinta − oston kulut − perusparannukset − myynnin kulut | Kun asunnon arvo on noussut maltillisesti |
| Hankintameno-olettama | Myyntihinnasta vähennetään 20 %, tai 40 %, jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta | Kun asunto on ostettu kauan sitten selvästi halvemmalla |
Olettamaa käytettäessä et voi vähentää lisäksi todellisia kuluja, kuten välityspalkkiota. Olettamalla ei myöskään voi syntyä tappiota.
Mitä vähennetään?
- Hankintameno: ostohinta ja oston kulut, kuten varainsiirtovero, lainhuuto ja oston välityspalkkio.
- Perusparannukset: esimerkiksi kylpyhuoneen tai keittiön uusiminen, jos menoja ei ole vähennetty verotuksessa aiemmin. Tavalliset vuosikorjaukset, kuten maalaus ja tapetointi, eivät kuulu hankintamenoon.
- Yhtiölainaosuus: kertasuorituksena maksettu osuus lisätään hankintamenoon. Taloyhtiön tulouttamat rahoitusvastikkeet eivät kasvata hankintamenoa.
- Myynnin kulut: esimerkiksi välityspalkkio, kuntotarkastus, myyntiä varten hankitut asiakirjat ja myyntikuntoon saattamisen korjaukset.
Milloin myyntivoitto on verovapaa?
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja käyttänyt sitä samaan aikaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheesi vakituisena asuntona. Asunnon ei tarvitse olla omassa käytössä myyntihetkellä. Verovapaasta myynnistä ei synny vähennyskelpoista tappiota. Tarkat ehdot, kuten perintö- ja lahjatilanteet, löydät oppaasta asunnon myyntivoitto ja verotus.
Laskuesimerkki
Laskuesimerkki
Myyt sijoitusasunnon 260 000 eurolla. Ostit sen 200 000 eurolla, oston kulut olivat 3 000 € ja myynnin kulut 8 000 €. Sinulla ei ole muita pääomatuloja.
- Todellisilla kuluilla voitto on 260 000 − 200 000 − 3 000 − 8 000 = 49 000 €.
- Hankintameno-olettamalla voitto olisi 260 000 − 20 % = 208 000 €, joten todelliset kulut ovat edullisemmat.
- Vero on 30 % × 30 000 € + 34 % × 19 000 € = 15 460 €.
Tappio myynnistä
Verollisen asunnon myynnistä syntynyt tappio vähennetään luovutusvoitoista samana vuonna ja viitenä seuraavana vuonna. Vähentämättä jäänyt osa vähennetään puhtaasta pääomatulosta. Tappio ei ole vähennyskelpoinen, jos myynti olisi ollut verovapaa.
Ilmoittaminen ja maksaminen
Ilmoita asunnon myynti OmaVerossa myyntiä seuraavan vuoden veroilmoituksella. Jos maksat lisäennakon viimeistään myyntiä seuraavan vuoden tammikuun loppuun mennessä, vältät huojennetun viivästyskoron. Säilytä kauppakirjat sekä kuitit perusparannuksista ja myynnin kuluista.
Mitä laskuri ei ota huomioon?
- Perinnön, lahjan ja osituksen erityissäännöt, kuten sen, miten hankintameno ja omistusaika määräytyvät.
- Yhteisomistuksen: syötä laskuriin vain oma osuutesi hinnoista ja kuluista.
- Vuokra-asunnon perusparannukset, jotka on jo vähennetty poistoina vuokratuloista.
- Muut vähennykset, kuten alijäämähyvityksen.
Usein kysyttyä
Paljonko veroa maksan asunnon myyntivoitosta?
Pääomatuloveroa 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Raja koskee kaikkia saman vuoden pääomatuloja yhteensä, joten syötä laskuriin myös muut pääomatulosi.
Mikä on hankintameno-olettama?
Se on vähimmäisvähennys, jota voit käyttää todellisten kulujen sijaan. Olettama on 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta.
Voinko vähentää remontin kulut myyntivoitosta?
Perusparannukset, joita ei ole vähennetty aiemmin, lisätään hankintamenoon. Myyntikuntoon saattamisen korjaukset ovat myynnin kuluja. Tavalliset vuosikorjaukset eivät ole vähennyskelpoisia.
Pitääkö asunnossa asua myyntihetkellä, jotta myynti on verovapaa?
Ei. Riittää, että kahden vuoden omistus ja yhtäjaksoinen asuminen ovat täyttyneet samanaikaisesti omistusaikana.
Saako myyntitappion vähentää?
Verollisen asunnon myyntitappion saa vähentää. Oman kodin tappiota ei voi vähentää, jos verovapauden ehdot täyttyivät.
Lue myös: Asunnon myyntivoitto ja verotus · Asunnon myyminen · Vuokratulojen verotus · Kaikki laskurit