Vuokratuottolaskuri – laske sijoitusasunnon brutto- ja nettotuotto
Lyhyesti
Vuokratuottolaskuri kertoo, paljonko sijoitusasunto tuottaa suhteessa hintaansa. Bruttotuotto on vuosivuokra jaettuna velattomalla hinnalla. Nettotuotossa vuokrasta vähennetään hoitovastike, muut kulut ja tyhjät kuukaudet. Vuokratulosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %.
Brutto- ja nettotuotto
| Mittari | Kaava | Mitä se kertoo? |
|---|---|---|
| Bruttovuokratuotto | Vuokra × 12 / velaton hinta | Nopea vertailuluku asuntojen välillä |
| Nettovuokratuotto | (Vuokratulot − hoitovastike − muut kulut) / (velaton hinta + hankintakulut) | Mitä asunto tuottaa ennen veroja ja lainan korkoja |
| Nettotuotto verojen jälkeen | Nettotuotto, josta on vähennetty 30 %:n pääomatulovero | Tuotto verojen jälkeen ilman velkavipua |
Miksi velaton hinta?
Jos asunnossa on yhtiölainaa, maksat sen pois rahoitusvastikkeina. Velaton hinta kuvaa siksi asunnon todellista hintaa. Laskuri ei vähennä rahoitusvastiketta kuluna, koska taloyhtiön laina sisältyy jo velattomaan hintaan.
Mitä kuluja kannattaa huomioida?
- hoitovastike ja mahdollinen käyttövastike
- vesimaksu, jos sitä ei peritä vuokralaiselta
- vuokranantajan vakuutus
- vuosikorjaukset ja korjausvaraus, kuten maalaus ja kodinkoneiden uusiminen
- vuokralaisen hankinnan kulut, kuten ilmoitukset ja välityspalkkio
- tyhjät kuukaudet vuokralaisen vaihtuessa
Laskuesimerkki
Laskuesimerkki
Velaton hinta on 180 000 € ja hankintakulut 3 000 €. Vuokra on 850 € kuukaudessa, hoitovastike 220 € kuukaudessa ja muut kulut 600 € vuodessa. Asunto on tyhjänä puoli kuukautta vuodessa.
- Bruttotuotto on 850 € × 12 / 180 000 € = 5,67 %.
- Vuokratulot ovat 850 € × 11,5 = 9 775 € ja kulut 220 € × 12 + 600 € = 3 240 €.
- Nettotuotto on 6 535 € eli 3,57 % 183 000 eurosta.
- 30 %:n veron jälkeen tuotto on noin 4 575 € eli 2,50 %.
Verotus lyhyesti
Vuokratulo on pääomatuloa. Siitä vähennetään esimerkiksi hoitovastike, vuosikorjaukset, vuokranantajan vakuutus ja vuokralaisen hankinnan kulut. Sijoitusasunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista. Lue tarkemmin oppaasta vuokratulojen verotus.
Tuotto ei kerro kaikkea
- Arvonmuutos: asunnon arvo voi nousta tai laskea, eikä laskuri ota sitä huomioon.
- Tulevat remontit: esimerkiksi putkiremontti voi nostaa vastikkeita tai tuoda ylimääräisen vastikkeen. Tarkista kunnossapitotarveselvitys ennen ostoa.
- Vuokrankorotukset: ne riippuvat vuokrasopimuksen ehdoista. Voit laskea korotuksen vuokrankorotuslaskurilla.
- Velkavipu: lainalla rahoitetun sijoituksen tuotto omalle pääomalle voi olla nettotuottoa suurempi tai pienempi koron tasosta riippuen.
Usein kysyttyä
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Yleistä rajaa ei ole. Vertaa tuottoa riskiin, alueen vuokrakehitykseen ja tuleviin remontteihin, ja laske kaikki vaihtoehdot samalla tavalla.
Kuuluuko rahoitusvastike kuluihin?
Ei, kun tuotto lasketaan velattomasta hinnasta. Rahoitusvastike lyhentää taloyhtiön lainaa, joka on jo mukana velattomassa hinnassa.
Miten tyhjät kuukaudet vaikuttavat?
Jokainen tyhjä kuukausi pienentää vuokratuloja koko kuukauden vuokralla, mutta vastikkeet on silti maksettava. Siksi vuokralaisen vaihdot kannattaa ajoittaa huolella.
Vaikuttaako oma asuntolaina tuottoon?
Laskuri laskee tuoton ilman lainaa. Lainan korot pienentävät verotettavaa tuloa, mutta lainan kustannus ja velkavipu kannattaa laskea erikseen.
Mistä saan tietoa alueen vuokratasosta?
Tilastokeskus julkaisee asuntojen vuokrat neljännesvuosittain. Lue myös opas vuokra ja vuokratilastot.
Lue myös: Asunnon vuokraaminen · Vuokratulojen verotus · Vuokra · Kaikki laskurit