Vuokralaisen oikeudet – asunnon kunto, vuokranalennus ja irtisanomissuoja

Huoneenvuokralaki on monelta osin pakottavaa lakia vuokralaisen suojaksi: sopimusehto, joka heikentää vuokralaisen asemaa lain vastaisesti, on mitätön. Tähän oppaaseen on koottu vuokralaisen tärkeimmät oikeudet. Vastapuolen näkökulma löytyy oppaasta vuokranantajan velvollisuudet ja omat velvollisuutesi oppaasta vuokralaisen velvollisuudet.

Oikeus asunnon kuntoon

Asunnon on oltava vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen voi kohtuudella vaatia, kun otetaan huomioon asunnon ikä, alueen asuntokanta ja muut paikalliset olosuhteet. Vanhassa asunnossa ei voi vaatia uuden tasoa, mutta esimerkiksi toimimaton lämmitys, vuotava katto tai rikkinäinen jääkaappi on korjattava.

Jos asunnossa on puute, josta vuokralainen ei ole vastuussa:

1. Ilmoita puutteesta vuokranantajalle heti, mieluiten kirjallisesti.
2. Vuokranantajan on korjattava puute viivytyksettä tai sovitussa ajassa.
3. Jos vuokranantaja laiminlyö korjauksen, saat korjauttaa puutteen vuokranantajan kustannuksella. Kustannusten on pysyttävä kohtuullisina.
4. Jos puute on olennainen eikä sitä korjata, saat purkaa vuokrasopimuksen. Jos asumisesta aiheutuu ilmeinen terveysvaara, purkuoikeus on heti.

Vaikka asunto olisi vuokrattu ”siinä kunnossa kuin se on”, vuokralainen voi vedota puutteeseen, jota hän ei tiennyt eikä olisi voinut tavallisella huolellisuudella havaita.

Oikeus vuokranalennukseen

Vuokralaisella on oikeus vapautukseen vuokrasta tai kohtuulliseen vuokranalennukseen ajalta, jolloin asuntoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut vaaditussa tai sovitussa kunnossa. Alennusta saa aikaisintaan siitä alkaen, kun vuokranantaja on saanut tiedon puutteesta. Siksi puutteista kannattaa ilmoittaa heti ja kirjallisesti.

Lisäksi vuokralainen voi saada korvauksen haitasta tai vahingosta, jonka vuokranantajan toimenpide tai laiminlyönti on aiheuttanut, ellei vuokranantaja osoita, ettei puute johdu hänestä. Oikeutta ei ole, jos puute johtuu vuokralaisen omasta huolimattomuudesta.

Korjaustyöt asunnossa

• Kiireelliset korjaukset, joita ei voi siirtää vahinkoa aiheuttamatta, vuokranantaja saa tehdä heti.
• Pienistä töistä, jotka eivät haittaa asumista olennaisesti, on ilmoitettava vähintään 14 päivää etukäteen.
• Muista korjaus- ja muutostöistä on ilmoitettava vähintään kuusi kuukautta etukäteen. Silloin vuokralainen saa 14 päivän kuluessa ilmoituksesta purkaa sopimuksen päättymään, kun työt aikaisintaan alkavat.

Vuokralainen ei saa tehdä korjaus- tai muutostöitä ilman lupaa, mutta saa aina estää tai rajoittaa välitöntä vahinkoa, esimerkiksi sulkea vuotavan putken venttiilin.

Kotirauha ja vuokranantajan pääsy asuntoon

Vuokranantaja saa tulla asuntoon vain, kun se on tarpeen kunnon ja hoidon valvomiseksi, korjauksia varten tai asunnon esittelemiseksi myyntiä tai uudelleenvuokrausta varten. Käynti järjestetään molemmille sopivana aikana. Jos sopivaa aikaa ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä, käynti voidaan tehdä etukäteen ilmoitettuna aikana. Muuna kuin sovittuna aikana tehdystä käynnistä on jätettävä asuntoon ilmoitus.

Oikeus käyttää asuntoa

• Puolison ja lasten kanssa saa asua ilman vuokranantajan lupaa, ja lähisukulaisen kanssa, jos siitä ei aiheudu huomattavaa haittaa. Asunnossa asuvista on ilmoitettava vuokranantajalle.
• Enintään puolet asunnosta saa antaa alivuokralle ilman lupaa, jos siitä ei aiheudu haittaa.
• Koko asunnon saa luovuttaa toiselle enintään kahdeksi vuodeksi työn, opiskelun tai sairauden vuoksi. Siitä on ilmoitettava kirjallisesti viimeistään kuukautta ennen. Ks. alivuokrasopimus.

Irtisanomissuoja

Vuokranantajan irtisanomisaika on pidempi kuin vuokralaisen. Uusissa, 1.10.2026 alkaen tehdyissä sopimuksissa se on 3 kuukautta tai 4 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Vanhoissa sopimuksissa se on 3 tai 6 kuukautta. Irtisanominen on annettava todisteellisesti, ja irtisanomisen syy on kerrottava. Vuokralaisen irtisanomisaikaa pidentävä tai vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhentävä ehto on mitätön.

Määräaikainen sopimus suojaa vuokralaista: vuokranantaja ei voi irtisanoa sitä kesken kauden. Lue lisää: vuokrasopimuksen irtisanominen ja määräaikainen vuokrasopimus.

Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen vain laissa luetelluilla perusteilla, ja useimmissa tapauksissa vuokralaista on ensin varoitettava kirjallisesti. Ks. vuokrasopimuksen purkaminen.

Raha-asiat

• Vakuus: enintään kolmen kuukauden vuokra. Vakuus on palautettava tai pidätyksestä ilmoitettava kirjallisesti perusteluineen 14 päivän kuluessa sopimuksen päättymisestä tai asunnon luovutuksesta. Ks. vuokravakuus.
• Vuokraennakko: siitä voi sopia vain sopimusta tehtäessä ja erityisestä syystä, enintään kolmen kuukauden vuokra.
• Vuokrankorotus: vain sovitun perusteen mukaan ja kirjallisella ilmoituksella. Ks. vuokrankorotus.
• Kohtuuton vuokra: tuomioistuin voi alentaa vuokraa, jos se olennaisesti ylittää alueen vastaavien asuntojen käyvän vuokran. Vuokranantaja ei saa irtisanoa sopimusta sinä aikana, kun asia on vuokralaisen vaatimuksesta käräjäoikeudessa.

Henkilötiedot

Vuokranantaja saa käsitellä vain tarpeellisia henkilötietoja. Korkein hallinto-oikeus on katsonut, että esimerkiksi lasten henkilötunnusten rutiininomainen kerääminen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa rikkoi tietosuojasääntöjä (KHO 2023:56).

Mistä apua?

Pidä tärkeä viestintä kirjallisena ja säilytä kuvat ja kuitit. Maksutonta neuvontaa antaa kuluttajaneuvonta, ja kuluttajariitalautakunta käsittelee myös vuokrasuhteiden riitoja. Viime kädessä asia ratkaistaan käräjäoikeudessa. Kotivakuutuksen oikeusturvavakuutus voi korvata osan oikeudenkäyntikuluista.

Usein kysyttyä

Lue myös: Vuokralaisen opas · Vuokralaisen velvollisuudet · Huoneenvuokralain muutokset