Perintövero ja asunto – verotusarvo, laskenta ja maksaminen

Asunto on monen perinnön suurin omaisuuserä, ja sen arvo ratkaisee perintöveron. Tässä oppaassa käydään läpi, miten Verohallinto arvostaa perityn asunnon, miten vero lasketaan, mitä vähennyksiä on, miten perunkirjoitus ja maksaminen etenevät ja mitä tapahtuu, kun asunto jaetaan perillisten kesken.

Oppaan luvut ovat 1.1.2026 voimaan tulleen lain mukaiset. Perintöverovelvollisuus alkaa perinnönjättäjän kuolemasta, joten tarkista aiemmissa kuolemantapauksissa sovellettava asteikko Verohallinnosta. Perityn asunnon myynnistä kerrotaan oppaassa perityn asunnon myyminen, ja verotuksen yleiset säännöt oppaassa asunnon myyntivoitto ja verotus.

Näin perintövero asunnosta lasketaan

1. Pesän varat arvostetaan käypään arvoon kuolinhetkellä. Asunto on yksi varoista.
2. Varoista vähennetään velat sekä hautaamisen, perunkirjoituksen ja hautakiven kohtuulliset kustannukset.
3. Jos perinnönjättäjällä oli puoliso, otetaan huomioon puolisoiden omaisuuden ositus ja avio-oikeus.
4. Jäljelle jäävä jäämistö jaetaan perillisten osuuksiin lain tai testamentin mukaan.
5. Kunkin perillisen osuudesta tehdään hänelle kuuluvat vähennykset, kuten puolisovähennys, alaikäisyysvähennys tai lesken hallintaoikeuden arvo.
6. Vero lasketaan perillisen veroluokan asteikosta.

Perintöveroa ei saa vähentää pesän veloista. Jokainen perillinen maksaa veron omasta osuudestaan.

Asunnon verotusarvo eli käypä arvo

Perintö- ja lahjaverolain mukaan perintöveron perusteena on omaisuuden käypä arvo verovelvollisuuden alkaessa eli kuolinhetkellä. Käyvällä arvolla tarkoitetaan todennäköistä luovutushintaa. Verohallinnon arvostusohjeessa asunnon arvo määritetään näin:

• Asunto-osake: arvo perustuu vertailukauppoihin samasta taloyhtiöstä tai samalta alueelta. Hintatasoa voidaan tapauskohtaisesti alentaa tai korottaa 10–20 % vertailukauppojen määrän ja vastaavuuden mukaan.
• Äskettäin ostettu asunto: jos asunto on hankittu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina, lähtökohta on maksettu kauppahinta korjattuna Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksillä.
• Yhtiölaina: käyvästä arvosta vähennetään asuntoon kuolinhetkellä kohdistunut osuus taloyhtiön lainasta.
• Myynti pian kuoleman jälkeen: jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa, mahdollisessa muutosverotuksessa käypänä arvona voidaan pitää toteutunutta velatonta myyntihintaa vähennettynä kuolinhetken yhtiölainaosuudella.
• Hitas-asunto: käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti vahvistettua enimmäishintaa.

Omakotitalo ja vapaa-ajan asunto

Kiinteistön arvo muodostuu maapohjasta ja rakennuksista. Jos vertailukauppoja ei ole, Verohallinnon ohjeessa on ohjeelliset neliöhinnat rakennusvuoden mukaan. Taulukon arvoja voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 %.

Rakennusvuosi	Omakotitalo, maakunnallisesti keskeinen kaupunki	Omakotitalo, pääkaupunkiseutu	Vapaa-ajan rakennus
ennen 1990	1 100 €/m²	2 000 €/m²	700 €/m²
1990–1999	1 300 €/m²	2 300 €/m²	900 €/m²
2000–2009	1 500 €/m²	2 600 €/m²	1 000 €/m²
2010–2019	1 700 €/m²	2 900 €/m²	1 100 €/m²
2020–	2 400 €/m²	3 600 €/m²	1 200 €/m²

Taulukko koskee rakennusta ilman tonttia. Omakotitalon pinta-alaan luetaan myös viimeistelemättömän kellarin pinta-ala, ja vapaa-ajan rakennuksen taulukko on tarkoitettu tavanomaiselle noin 40–80 neliön mökille. Muissa taajamissa ja haja-asutusalueilla rakennuksen arvo määritetään yleensä kustannusarvomenetelmällä.

Arvolla on merkitystä myöhemminkin. Perintöverotuksessa käytetty arvo on perillisen hankintameno, jos hän myy asunnon. Liian matala arvo pienentää perintöveroa, mutta voi kasvattaa myöhemmin verotettavaa myyntivoittoa. Perusta arvio siksi toteutuneisiin kauppoihin. Hinnan arvioinnista kerrotaan oppaassa asuntojen hinnat ja hinnan arviointi.

Veroluokat

• I veroluokka: perinnönjättäjän aviopuoliso, lapset, lastenlapset ja muut suoraan alenevassa polvessa olevat, vanhemmat ja isovanhemmat sekä puolison lapset. Avopuoliso kuuluu I veroluokkaan, jos tuloverotuksessa häneen ja perinnönjättäjään sovelletaan puolisoita koskevia säännöksiä, käytännössä kun heillä on tai on ollut yhteinen lapsi tai he ovat aiemmin olleet naimisissa keskenään.
• II veroluokka: muut sukulaiset ja vieraat, esimerkiksi sisarukset, sisarusten lapset ja muut avopuolisot.

Perintöveroasteikot 2026

Perintöveroa ei makseta, kun perintöosuus tai vähennysten jälkeen jäävä osuus jää alle 30 000 euron.

Verotettava osuus	Vero alarajan kohdalla, I luokka	Ylittävästä osasta, I luokka	Vero alarajan kohdalla, II luokka	Ylittävästä osasta, II luokka
30 000–40 000 €	100 €	7 %	100 €	19 %
40 000–60 000 €	800 €	10 %	2 000 €	25 %
60 000–200 000 €	2 800 €	13 %	7 000 €	29 %
200 000–1 000 000 €	21 000 €	16 %	47 600 €	31 %
yli 1 000 000 €	149 000 €	19 %	295 600 €	33 %

Vähennykset, jotka pienentävät perintöveroa

• Puolisovähennys: perinnönjättäjän puoliso ja I veroluokkaan kuuluva avopuoliso saavat vähentää perintöosuudestaan 90 000 €.
• Alaikäisyysvähennys: alle 18-vuotias lapsi, jolla oli lähin oikeus periä, saa vähentää 60 000 €.
• Lesken hallintaoikeus: eloonjäänyt puoliso saa pitää hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn asunnon ja tavanomaisen asuntoirtaimiston. Oikeuden arvo vähennetään perillisille tulevan omaisuuden arvosta.
• Muu hallintaoikeus: jos testamentilla on annettu jollekulle hallintaoikeus asuntoon, sen arvo vähennetään omistusoikeuden saajan perinnöstä.
• Koti-irtaimisto: tavanomainen koti-irtaimisto on verovapaa 7 500 euroon asti.

Näin hallintaoikeuden arvo lasketaan

Verohallinnon ohjeen mukaan elinikäisen hallintaoikeuden arvo on omaisuuden käypä arvo × tuottokerroin × oikeudenhaltijan ikäkerroin. Tuottokerroin on 5 % asunto-osakkeelle ja asuinkiinteistölle ja 3 % vapaa-ajan asunnolle.

Ikä	alle 44	44–52	53–58	59–63	64–68	69–72	73–76	77–81	82–86	87–91	92–
Ikäkerroin	12	11	10	9	8	7	6	5	4	3	2

Lesken hallintaoikeus otetaan huomioon, kun siitä ilmoitetaan perintöverotusta varten. Merkitse se perukirjaan tai sen liitteisiin.

Laskuesimerkit

Esimerkkien euromäärät ovat omia oletuksia. Vero on laskettu 1.1.2026 voimaan tulleella asteikolla.

Perunkirjoitus ja ilmoittaminen

• Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Verohallinto voi samassa ajassa tehdystä hakemuksesta pidentää määräaikaa.
• Perukirja on annettava Verohallintoon kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta. Sen toimittaa pesän ilmoittaja eli henkilö, joka hoitaa pesän omaisuutta tai tuntee sen parhaiten.
• Perukirjaan merkitään varat ja velat kuolinhetken arvoin. Ilmoita asunnon arvo ja sen peruste, yhtiölainaosuus ja mahdollinen lesken hallintaoikeus.
• Perukirjaan merkitään myös ennakkoperinnöt ja kolmen viimeisen vuoden aikana annetut lahjat, vaikka niistä ei olisi maksettu lahjaveroa.
• Jos perukirja annetaan myöhässä mutta 60 päivän kuluessa määräpäivästä, seuraamus on 50 euron myöhästymismaksu.

Perintöveron maksaminen

Verohallinto lähettää jokaiselle perilliselle oman perintöverotuspäätöksen. Vero maksetaan kahdessa erässä. Ensimmäinen erä on maksettava viimeistään perintöverotuksen toimittamista seuraavan neljännen kuukauden ensimmäisenä päivänä ja toinen erä kuudennen kuukauden ensimmäisenä päivänä.

Vero on maksettava, vaikka päätöksestä valitettaisiin. Laissa säädetty maksuajan pidennys koskee vain maatilaa tai muuta yritystä, ei asuntoa. Jos perintövero on suuri eikä perillisellä ole säästöjä, asunnon myynti kannattaa ajoittaa niin, että kauppahinta on käytettävissä eräpäivinä.

Kun asunto jaetaan perillisten kesken

Perintövero lasketaan jokaisen perillisen osuudesta riippumatta siitä, kuka asunnon lopulta saa. Perinnönjaossa perilliset voivat sopia, että yksi ottaa asunnon ja muut saavat muuta omaisuutta.

• Jako pesän varoilla: kun jaetaan vain pesän omaisuutta, varainsiirtoveroa ei makseta.
• Lunastus omilla rahoilla: jos perillinen maksaa muille ulkopuolisilla varoilla saadakseen asunnon, siltä osin kyse on verollisesta kaupasta. Varainsiirtovero lasketaan maksetusta määrästä ja siirtyvään osuuteen kohdistuvasta yhtiölainasta. Ks. varainsiirtovero.
• Myynti ulkopuoliselle: kun pesä myy asunnon, ostaja maksaa varainsiirtoveron, ja myyntivoitto lasketaan perintöverotusarvosta.

Perityn asunnon omistusaika lasketaan perinnönjättäjän kuolemasta, eikä perinnönjako katkaise sitä. Hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä arvoa.

Erityistilanteet

• Avopuoliso ilman yhteisiä lapsia: hän kuuluu II veroluokkaan eikä saa puolisovähennystä. Hänellä ei ole lesken lakisääteistä oikeutta jäädä asumaan yhteiseen kotiin. Jäämistöstä hänelle voidaan antaa avustusta vain, jos hänen toimeentulonsa on heikentynyt, joten avopuolison asema kannattaa turvata testamentilla.
• Hallintaoikeustestamentti: kun puoliso saa testamentilla hallintaoikeuden ja lapset omistusoikeuden, lapset maksavat perintöveroa hallintaoikeudella vähennetystä arvosta. Hallintaoikeuden saaminen on saajalleen verovapaata.
• Hallintaoikeudesta luopuminen: jos leski myöhemmin luopuu hallintaoikeudestaan vastikkeetta, luopumista pidetään lahjana omistajalle. Jos hallintaoikeus siirretään uuteen, tilalle ostettavaan asuntoon, lahjaa ei lähtökohtaisesti synny.
• Peräkkäiset kuolemat: jos perinnönjättäjä oli itse perinyt omaisuutta alle kaksi vuotta ennen kuolemaansa, perintöverotuksessa tehdään vähennys samasta omaisuudesta jo maksetun veron vuoksi.

Yleiset virheet

• Asunnon arvo ilmoitetaan ilman vertailukauppoja tai ilman yhtiölainaosuuden vähennystä.
• Lesken hallintaoikeus jätetään merkitsemättä perukirjaan, ja lasten vero nousee.
• Ennakkoperinnöt ja kolmen vuoden lahjat unohtuvat perukirjasta.
• Perunkirjoitus myöhästyy, koska asunnon tyhjentäminen ja myynti vievät huomion.
• Perintöveron eräpäivät tulevat yllätyksenä, ennen kuin asunto on myyty.

Jos jokin menee pieleen

• Arvo on mielestäsi väärä: hae muutosta oikaisuvaatimuksella verotuksen oikaisulautakunnalle. Liitä mukaan vertailukaupat tai arviolausunto.
• Uusia varoja tai velkoja löytyy: laadi täydennysperukirja kuukauden kuluessa ja anna se Verohallintoon kuukauden kuluessa.
• Perintöoikeus muuttuu jaossa tai riidassa: perintöverotusta voidaan oikaista perusteoikaisulla, kun verotuksen perusteet muuttuvat. Oikaisu on mahdollinen kymmenen vuoden ajan verovelvollisuuden alkamisesta.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon myyntivoitto ja verotus · Asuntojen hinnat ja hinnan arviointi · Varainsiirtovero · Asunnon myyminen