Lahjavero ja asunto – lahjanluonteinen kauppa ja vanhempien apu

Asunto siirtyy sukupolvelta toiselle usein jo vanhempien eläessä: lahjana, osittain lahjana tai edullisena kauppana. Jokaisella tavalla on omat veroseuraamuksensa. Tässä oppaassa käydään läpi, milloin lahjaveroa maksetaan, miten asunnon lahjan arvo lasketaan, miten lahjanluonteinen kauppa ja osalahja toimivat ja mitä vanhempien omistamassa asunnossa asuminen tarkoittaa verotuksessa.

Rahalahjasta omarahoitukseen kerrotaan oppaassa omarahoitusosuus, ja perintönä saadun asunnon verotuksesta oppaassa perintövero ja asunto.

Milloin lahjasta maksetaan lahjaveroa?

• Alaraja: lahjaveroa ei makseta lahjasta, jonka arvo on alle 7 500 €.
• Kolmen vuoden kumulointi: jos saat samalta antajalta kolmen vuoden kuluessa useita lahjoja, niiden arvot lasketaan yhteen. Myöhemmästä lahjasta määrättävästä verosta vähennetään aiemmista lahjoista jo maksettu vero.
• Antajat erikseen: eri antajilta saadut lahjat verotetaan erikseen. Äidin ja isän lahjat ovat kaksi eri lahjaa, kun kumpikin antaa omasta omaisuudestaan.
• Verovapaat lahjat: tavanomainen koti-irtaimisto 7 500 euroon asti sekä kasvatukseen, koulutukseen tai elatukseen käytetyt varat eivät ole lahjaveron alaisia.

Lahjaveroilmoitus on annettava Verohallintoon kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun verovelvollisuus alkoi. Velvollisuus alkaa, kun saat lahjan haltuusi. Asuntolahjassa olennaista on, että lahjoittaja on antanut suostumuksen ja saaja on ottanut lahjan vastaan. Kiinteistössä ratkaisee omistusoikeuden siirtyminen. Jos lahja ja siihen lasketut aiemmat lahjat jäävät alle 7 500 euron, ilmoitusta ei tarvitse antaa, ellei Verohallinto sitä pyydä.

Lahjaveroasteikot 2026

Lahjan arvo	Vero alarajan kohdalla, I luokka	Ylittävästä osasta, I luokka	Vero alarajan kohdalla, II luokka	Ylittävästä osasta, II luokka
7 500–25 000 €	100 €	8 %	100 €	19 %
25 000–55 000 €	1 500 €	10 %	3 425 €	25 %
55 000–200 000 €	4 500 €	12 %	10 925 €	29 %
200 000–1 000 000 €	21 900 €	15 %	52 975 €	31 %
yli 1 000 000 €	141 900 €	17 %	300 975 €	33 %

I veroluokkaan kuuluvat esimerkiksi lapset, lastenlapset, vanhemmat ja aviopuoliso. II veroluokkaan kuuluvat muut sukulaiset, kuten sisarukset, sekä vieraat.

Asunnon lahjoittaminen

Asunto-osakkeen tai kiinteistön voi lahjoittaa vain kokonaan tai murto-osana, esimerkiksi neljäsosana. Siitä ei voi lahjoittaa tietyn euromäärän suuruista osaa, jotta alaraja ei ylittyisi.

• Kiinteistön lahja: lahjakirjaan sovelletaan maakaaren muotosääntöjä. Se allekirjoitetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehdään sähköisesti, ja lahjansaaja hakee lainhuudon. Ks. kiinteistön ostaminen.
• Asunto-osakkeen lahja: laissa ei ole kiinteistön kaltaista muotovaatimusta, mutta tehkää kirjallinen lahjakirja. Saajan omistus kirjataan huoneistotietojärjestelmään tai osakekirja siirretään.
• Varainsiirtovero: puhtaasta lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa, ei edes yhtiölainaosuudesta.

Lahjan arvo ja yhtiölaina

Lahjan arvo on asunnon käypä arvo lahjoitushetkellä. Verohallinnon arvostusohjeen mukaan arvo riippuu siitä, kumpi vastaa taloyhtiön lainaosuudesta:

Osalahja ja kolmen vuoden sääntö

Asunnon voi lahjoittaa osissa, esimerkiksi neljäsosan kerrallaan. Jos osien välillä on alle kolme vuotta, lahjat lasketaan yhteen. Yli kolmen vuoden välein annetut lahjat verotetaan erikseen, mikä voi pienentää veroa, koska asteikko on progressiivinen.

Muista, että asunnon arvo voi muuttua lahjojen välillä, ja jokainen osa arvostetaan lahjoitushetken arvoon.

Lahjanluonteinen kauppa

Perintö- ja lahjaverolain mukaan, jos kaupan vastike on enintään kolme neljäsosaa käyvästä hinnasta, käyvän hinnan ja vastikkeen erotus katsotaan lahjaksi. Jos vastike on yli kolme neljäsosaa, lahjaveroa ei määrätä.

Kauppahinta käyvästä arvosta	Lahjaverotus	Varainsiirtovero	Myyjän tuloverotus
Yli 75 %	Ei lahjaveroa	Kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta normaalisti	Koko hankintameno vähennetään, mutta alihintaisuudesta johtuva tappio ei ole vähennyskelpoinen
Enintään 75 %	Erotus käyvästä arvosta on lahjaa	Kauppahinnasta lisättynä koko yhtiölainaosuudella	Luovutus jaetaan vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan
Lahja ilman kauppahintaa	Koko arvo on lahjaa	Ei veroa	Ei luovutusvoittoa

Varainsiirtoveron laskemisesta lahjanluonteisessa kaupassa kerrotaan tarkemmin oppaassa varainsiirtovero. Jos samasta luovutuksesta määrätään myöhemmin lahjavero, liikaa maksettu varainsiirtovero palautetaan hakemuksesta.

Perheen sisäisessä kaupassa käypä arvo kannattaa osoittaa riippumattoman tahon selvityksellä, kuten arviokirjalla tai vertailukaupoilla. Verohallinto arvioi asunnon arvon vertailukauppojen perusteella. Ks. asuntojen hinnat ja hinnan arviointi.

Lahjoittaja jää asumaan: hallintaoikeus

Vanhemmat voivat lahjoittaa asunnon lapselle ja pidättää itselleen elinikäisen hallintaoikeuden eli oikeuden asua asunnossa. Lahjaverotuksessa hallintaoikeuden arvo vähennetään lahjan arvosta. Verohallinnon mukaan arvo lasketaan kaavalla käypä arvo × 5 % × oikeudenhaltijan ikäkerroin, ja vapaa-ajan asunnossa tuottokerroin on 3 %.

Jos äiti myöhemmin luopuu hallintaoikeudesta vastikkeetta, luopumista pidetään lahjana tyttärelle. Ikäkertoimet on lueteltu oppaassa perintövero ja asunto.

Asuminen vanhempien omistamassa asunnossa

Verohallinnon mukaan asunnon antaminen läheisen käyttöön ilmaiseksi tai alle käyvän vuokran ei ole verotettava lahja. Sillä ei ole merkitystä, käyttääkö omistaja asuntoa itsekin. Sen sijaan omaisuuden tuottamaa tuloa, kuten vuokratuloa, ei voi ohjata toiselle ilman, että siitä tulee lahja.

• Jos vanhemmat perivät lapselta vuokraa alle käyvän tason, vuokraus ei ole tulonhankkimistoimintaa. Kuluja saa vähentää vain saadun vuokratulon määrään asti, eikä tappiota synny.
• Vastikkeen suuruinen vuokra on yleensä alihintainen vuokra.
• Vuokrattuun asuntoon kohdistuvan lainan korot eivät ole vähennyskelpoisia, jos vuokra ei vastaa käypää vuokraa.
• Kun vanhemmat myöhemmin myyvät asunnon, aikuisen lapsen asuminen ei ole vanhempien tai heidän perheensä asumista, joten myyntivoitto voi olla verollinen.

Vuokrauksen verotuksesta kerrotaan oppaassa vuokratulojen verotus.

Rahalahja, laina ja ennakkoperintö

• Rahoitus toisen nimiin: jos vanhemmat maksavat lapsen nimiin ostettavan asunnon, he eivät saa asuntoon omistusoikeutta. Rahoitus on joko lahja tai laina.
• Laina: lähipiiriltä saatu laina ei ole lahja, kun se on todellinen ja takaisin maksettava. Lainan määrän ja lyhennyssuunnitelman on oltava realistisia, ja lyhennykset on pystyttävä todentamaan. Korottomuus ei tee lainasta lahjaa, mutta anteeksi annettu velka on lahja.
• Ennakkoperintö: vanhemman lapselleen antama lahja vähennetään perintökaaren mukaan lapsen perinnöstä ennakkoperintönä, ellei muuta ole määrätty. Kirjaa lahjakirjaan, onko lahja ennakkoperintöä. Ennakkoperintöön sovelletaan lahjaveroasteikkoa, ja se ilmoitetaan myöhemmin myös perukirjassa.

Kun lahjana saatu asunto myydään

Lahjan omistusaika alkaa, kun saat lahjan haltuusi. Hankintamenona käytetään lahjaverotuksessa käytettyä arvoa. Jos myyt lahjan alle vuoden kuluttua lahjoituksesta, hankintameno lasketaan lahjoittajan hankintamenosta. Jos lahja jäi alle lahjaveron alarajan, Verohallinto voi hyväksyä hankintamenoksi arvon, joka lahjaverotuksessa olisi määrätty. Lue lisää oppaasta asunnon myyntivoitto ja verotus.

Ilmoittaminen ja maksaminen

1. Selvitä asunnon käypä arvo ja yhtiölainaosuus lahjoitushetkellä.
2. Laadi lahjakirja: lahjoittaja, saaja, kohde, mahdollinen hallintaoikeus ja tieto ennakkoperinnöstä.
3. Kiinteistön lahjakirja vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehdään sähköisesti.
4. Anna lahjaveroilmoitus kolmen kuukauden kuluessa, jos lahjat samalta antajalta ovat kolmen vuoden aikana vähintään 7 500 €.
5. Maksa lahjavero kahdessa erässä: neljännen ja kuudennen kuukauden ensimmäisenä päivänä lahjaverotuksen toimittamisen jälkeen.

Jos lahjaveroilmoitus myöhästyy mutta annetaan 60 päivän kuluessa määräpäivästä, seuraamus on 50 euron myöhästymismaksu.

Erityistilanteet

• Alaikäinen saaja: kun alaikäinen saa lahjan vanhemmiltaan, verovelvollisuus alkaa jo lahjoitushetkellä. Lapsen omaisuutta hoitaa hänen edunvalvojansa, eikä edunvalvoja saa lahjoittaa päämiehensä omaisuutta eteenpäin.
• Saaja tai antaja asuu ulkomailla: Suomessa olevasta kiinteistöstä ja asunto-osakkeista maksetaan Suomen lahjaveroa, vaikka osapuolet asuisivat ulkomailla.
• ASP-säästäjä: lahjana saatu osuus asunnosta ei estä ASP-säästämistä. Ks. ASP-tili.
• Sisarukset: sisarukset kuuluvat II veroluokkaan, joten sisarukselle annetusta asuntolahjasta vero on selvästi suurempi kuin lapselle annetusta.

Yleiset virheet

• Lahjat jaetaan alle 7 500 euron eriin, mutta kolmen vuoden kumulointi unohtuu.
• Kauppahinta asetetaan juuri kolmen neljäsosan rajalle ilman luotettavaa arviota käyvästä arvosta.
• Yhtiölainaosuuden vaikutusta lahjan arvoon ei selvitetä.
• Hallintaoikeudesta luovutaan myöhemmin ilman, että lahjaveroa huomioidaan.
• Vanhempien antamasta lainasta ei tehdä velkakirjaa, eikä lyhennyksiä makseta.
• Lahjakirjaan ei kirjata, onko lahja ennakkoperintöä.

Jos jokin menee pieleen

• Lahjaveroilmoitus unohtui: anna ilmoitus heti. 60 päivän kuluessa määräpäivästä seuraamus on 50 €, myöhemmin veronkorotus.
• Verohallinto arvioi asunnon arvon korkeammaksi: hae muutosta oikaisuvaatimuksella verotuksen oikaisulautakunnalle ja liitä vertailukaupat.
• Epävarma tilanne etukäteen: Verohallinnolta voi hakea lahjaveroa koskevaa ennakkoratkaisua ennen lahjoitusta.

Usein kysyttyä

Lue myös: Perintövero ja asunto · Omarahoitusosuus · Varainsiirtovero · Ensiasunnon ostaminen