Perityn asunnon myyminen – kuolinpesä, myyntivoitto ja verot

Perityn asunnon myynti yhdistää kaksi prosessia: kuolinpesän hallinnon ja asuntokaupan. Kun osakkaita on useita, myynti vaatii yhteisiä päätöksiä, valtakirjoja ja aikataulua, joka sopii perunkirjoitukseen ja perintöverotukseen. Tässä oppaassa käydään läpi, kuka saa myydä, mitä asiakirjoja tarvitaan, miten lesken ja alaikäisten oikeudet vaikuttavat ja miten myyntivoittoa verotetaan.

Perintöveron laskemisesta kerrotaan oppaassa perintövero ja asunto, ja myyntivoiton verotuksen yleiset säännöt ovat oppaassa asunnon myyntivoitto ja verotus. Asunnon myynnin vaiheet hinnasta kaupantekoon löydät oppaasta asunnon myyminen.

Kuka saa myydä perityn asunnon?

Tilanne	Kuka päättää ja allekirjoittaa	Verotus
Jakamaton kuolinpesä	Osakkaat yhdessä. Kiireellisen toimen saa tehdä ilman kaikkien suostumusta, mutta asunnon myynti ei yleensä ole sellainen.	Myyntivoitto on kuolinpesän tuloa.
Pesänselvittäjä määrätty	Pesänselvittäjä hoitaa pesän. Hänen on tiedusteltava osakkaiden mielipidettä, kun myydään omaisuutta, jolla on heille erityistä arvoa.	Myyntivoitto on kuolinpesän tuloa.
Pesä jaettu	Perillinen, joka sai asunnon jaossa, myy sen itse. Jos asunto jaettiin usealle, myyjinä ovat kaikki omistajat.	Myyntivoitto on omistajien tuloa.
Ainoa perillinen	Omaisuus siirtyy ainoalle perilliselle ilman perinnönjakoa.	Verotus kuolinpesänä päättyy, kun on selvitetty, että osakkaita on vain yksi.

Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset, yleistestamentin saajat ja leski avio-oikeutensa nojalla siihen asti, kunnes ositus on tehty. Jos osakkaat eivät pääse yksimielisyyteen, kuka tahansa osakas voi hakea tuomioistuimelta, että pesän omaisuus luovutetaan pesänselvittäjän hallintoon.

Ennen myyntiä: perunkirjoitus ja asiakirjat

• Perukirja: perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirja annetaan Verohallintoon kuukauden kuluessa. Perukirjasta näkyvät pesän osakkaat, joten ostaja ja välittäjä pyytävät sen nähtäväksi.
• Valtakirjat: osakkaat voivat valtuuttaa yhden henkilön hoitamaan myynnin. Kiinteistön myyntiin valtuutus on tehtävä kirjallisesti, ja valtakirjasta on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Tehkää valtakirjat kirjallisina myös asunto-osakkeen myynnissä.
• Asunnon asiakirjat: isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys ja energiatodistus tai kiinteistön todistukset ja rakennusluvat. Ks. isännöitsijäntodistus.
• Omistuksen tiedot: asunto-osakkeen omistaja näkyy huoneistotietojärjestelmästä tai paperisesta osakekirjasta, kiinteistön omistaja lainhuutotodistuksesta.

Myydä voi jo ennen perinnönjakoa, ja usein niin tehdäänkin, kun yksikään osakas ei halua asuntoa itselleen. Silloin myyjänä on kuolinpesä, ja kauppahinta maksetaan pesän tilille. Varat jaetaan osakkaille myöhemmin perinnönjaossa tai osakkaiden sopimalla tavalla.

Lesken asumisoikeus

Perintökaaren mukaan eloonjäänyt puoliso saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn asunnon, jos hänellä ei ole omaa kodiksi sopivaa asuntoa. Oikeus on voimassa rintaperillisten jakovaatimuksesta ja testamentista huolimatta, ja se koskee myös tilannetta, jossa avio-oikeus on suljettu pois avioehdolla.

• Asuntoa, jota hallintaoikeus rasittaa, ei voi myydä ilman lesken suostumusta.
• Jos leski luopuu hallintaoikeudestaan vastikkeetta, luopumista pidetään verotuksessa lahjana omistajille.
• Jos asunto myydään ja hallintaoikeus siirretään tilalle ostettavaan, esimerkiksi pienempään asuntoon, lahjaa ei lähtökohtaisesti synny. Kertokaa järjestelystä Verohallinnolle.

Avopuolisolla ei ole vastaavaa lakisääteistä oikeutta jäädä asumaan yhteiseen kotiin.

Alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva osakas

Alaikäisen edunvalvojina toimivat yleensä hänen huoltajansa. Holhoustoimilain mukaan edunvalvoja tarvitsee holhousviranomaisen luvan, kun hän päämiehensä puolesta myy kiinteistön tai asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita. Holhousviranomaisena toimii Digi- ja väestötietovirasto.

Edunvalvoja ei myöskään saa edustaa päämiestään asiassa, jossa heidän etunsa voivat joutua ristiriitaan. Jos alaikäisen vanhempi on itse saman kuolinpesän osakas, esimerkiksi perinnönjakoon tarvitaan usein edunvalvojan sijainen. Varaa lupaan ja sijaisen määräämiseen aikaa ennen kuin sovit kaupantekopäivästä.

Aikataulu kuolemasta kauppaan

Vaihe	Määräaika tai ajankohta
Perunkirjoitus	Kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Pidennystä haetaan Verohallinnolta samassa ajassa.
Perukirja Verohallintoon	Kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta
Perintövero	Kahdessa erässä perintöverotuksen jälkeen: neljännen ja kuudennen kuukauden ensimmäisenä päivänä
Asunnon kauppa	Kun osakkaiden päätös, valtakirjat ja tarvittavat luvat ovat valmiina
Myyntivoiton ilmoittaminen	Sen vuoden verotuksessa, jona kauppakirja allekirjoitettiin
Kiinteistön ostajan lainhuuto	Kuuden kuukauden kuluessa kaupasta

Perintövero erääntyy riippumatta siitä, onko asunto myyty. Jos osakkailla ei ole säästöjä veron maksamiseen, ajoittakaa myynti niin, että kauppahinta on käytettävissä ennen eräpäiviä. Perintöveron laskemisesta kerrotaan oppaassa perintövero ja asunto.

Myynti vaihe vaiheelta

1. Toimittakaa perunkirjoitus ja selvittäkää osakkaat sekä lesken mahdollinen hallintaoikeus.
2. Sopikaa kirjallisesti, että asunto myydään, millä hinnalla vähintään ja kuka hoitaa myynnin.
3. Laatikaa valtakirjat ja hankkikaa tarvittavat luvat, jos osakkaana on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva.
4. Pyytäkää hinta-arvio ja vertailukaupat. Arvo vaikuttaa myös perintöverotukseen.
5. Tyhjentäkää asunto. Sopikaa irtaimiston jaosta ja kierrätyksestä ennen esittelyjä.
6. Valitkaa välittäjä tai myykää itse. Toimeksiantajana on kuolinpesä.
7. Kootkaa myyntiaineisto ja kertokaa avoimesti, mitä asunnosta tiedetään ja mitä ei.
8. Hyväksykää tarjous ja tehkää kauppa. Kauppahinta maksetaan pesän tilille.
9. Ilmoittakaa luovutus verotuksessa ja maksakaa myyntivoiton vero ajallaan.
10. Jakakaa varat perinnönjaossa tai sopimuksen mukaan.

Myyjän vastuu, kun asuntoa ei tunne

Kuolinpesä vastaa myyjänä asunnon virheistä samoin kuin muukin yksityinen myyjä. Osakkailla ei usein ole tietoa asunnon korjaushistoriasta, mutta se ei poista tiedonantovelvollisuutta siitä, mitä tiedetään. Kertokaa ostajalle avoimesti, ettei pesällä ole omaa kokemusta asunnosta.

• Yksityinen myyjä voi rajoittaa kuluttajaostajan oikeuksia vain yksilöidyistä seikoista. Yleinen ”ei vastuuta” -ehto ei riitä.
• Kuntotarkastus tai kosteusmittaus antaa sekä myyjälle että ostajalle tietoa. Ks. kuntotarkastus asuntokaupassa.
• Säilyttäkää perittävän paperit, kuten remonttikuitit ja taloyhtiön tiedotteet, koska niistä voi selvitä tärkeää tietoa.

Virheiden seuraamuksista kerrotaan oppaassa virhe asuntokaupassa.

Perityn asunnon myyntivoiton verotus

• Kuka maksaa: kuolinpesä on erillinen verovelvollinen. Jakamattoman kuolinpesän omaisuuden myyntivoitto verotetaan kuolinpesän tulona. Jos pesä on jaettu ennen myyntiä, voitosta verotetaan osakkaita.
• Kuolinvuonna: kuolinvuodelta kuolinpesää verotetaan sekä perittävän että pesän tuloista samoilla säännöillä, joita perittävään olisi sovellettu.
• Hankintameno: perintöverotuksessa asunnolle määrätty arvo. Vaihtoehtona on hankintameno-olettama, joka on 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos omistusaika perittävän kuolemasta on vähintään kymmenen vuotta.
• Omistusaika: lasketaan perittävän kuolemasta. Perinnönjako ei vaikuta siihen.
• Myynnin kulut: välityspalkkio ja muut myyntikulut vähennetään. Verohallinnon mukaan myös tyhjillään olleen asunnon hoitovastikkeet myyntiajalta ovat myyntikuluja.
• Tappio: perityn asunnon myyntitappio on vähennyskelpoinen, vaikka asunto oli perittävän koti. Kuolinpesän tappiot eivät siirry perillisille.

Milloin myynti on verovapaa?

Perittävän omistus- ja asumisaikaa ei lueta perillisten hyväksi. Jakamattoman kuolinpesän asunnon myyntivoitto on verovapaa vain niiden perillisten osuudelta, jotka ovat käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta perittävän kuoleman jälkeen.

Lesken asuminen ei tee pesän osuudesta verovapaata, jos asunto oli kuolleen puolison nimissä eikä ositusta ole tehty ennen myyntiä. Jos leski omisti asunnosta osan itse, hänen oman osuutensa myynti voi olla verovapaa hänen asumisensa perusteella.

Myynti ja perintöverotus

Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, Verohallinnon ohjeen mukaan perintöverotuksen mahdollisessa muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan pitää toteutunutta velatonta myyntihintaa vähennettynä kuolinhetken yhtiölainaosuudella. Selvästi perukirjan arvoa korkeampi kauppahinta voi siis nostaa perintöveroa, ja matalampi laskea sitä.

Erityistilanteet

• Perillinen haluaa lunastaa asunnon: jos asunto annetaan hänelle perinnönjaossa pesän varoilla, varainsiirtoveroa ei makseta. Jos hän maksaa muille omilla rahoillaan, siltä osin kyse on verollisesta luovutuksesta. Ks. varainsiirtovero.
• Lunastus ja ASP: perintönä saatu osuus asunnosta ei estä ASP-säästämistä, mutta ASP-lainalla ei voi lunastaa samasta asunnosta muita osuuksia, jos omistat siitä jo yli puolet. Ks. ASP-tili.
• Kuolinpesäosuuden myynti: osakas voi myydä osuutensa pesään toiselle osakkaalle. Varainsiirtovero tulee maksettavaksi vasta, kun omaisuus siirtyy pesästä.
• Osakas asuu ulkomailla: hän voi allekirjoittaa sähköisesti tai valtuuttaa toisen osakkaan kirjallisella valtakirjalla.
• Omakotitalo tai mökki: kauppa tehdään maakaaren muodossa kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti. Jos perillinen hakee lainhuutoa perintöön perustuvalle saannolleen, kuuden kuukauden aika alkaa yleensä siitä, kun perinnönjako saa lainvoiman. Ks. kiinteistön ostaminen.

Yleiset virheet

• Yksi osakas sopii myynnistä ilman muiden kirjallista valtuutusta.
• Lesken hallintaoikeus unohdetaan, ja kauppa kariutuu viime hetkellä.
• Alaikäisen osakkaan lupaa haetaan vasta tarjouksen jälkeen.
• Perukirjan arvo asetetaan liian matalaksi, ja myyntivoiton vero kasvaa.
• Tyhjän asunnon vastikkeita ja muita myyntiajan kuluja ei kirjata ylös.
• Kauppahinta jaetaan osakkaille ennen kuin myyntivoiton vero ja pesän velat on huomioitu.

Jos jokin menee pieleen

• Osakkaat ovat erimielisiä: kuka tahansa osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjän. Pesänselvittäjä hoitaa pesän selvittämisen ja voi myydä omaisuutta.
• Ostaja vaatii hinnanalennusta: pyytäkää vaatimus kirjallisesti ja selvittäkää, oliko virhe tiedossa. Hakekaa tarvittaessa oikeudellista neuvontaa ennen kuin myönnytte.
• Myyntivoiton vero yllättää: pesän veroilmoitukseen voi tehdä korjauksia, ja verotuksen päätyttyä voi hakea oikaisua. Säilyttäkää kaikki kuitit.

Usein kysyttyä

Lue myös: Perintövero ja asunto · Asunnon myyntivoitto ja verotus · Asunnon myyminen ilman välittäjää · Asuntojen hinnat