Muuttotarkastus vuokra-asunnossa – tavanomainen kuluminen ja vahingot

Valtaosa vuokrasuhteen lopun riidoista koskee kysymystä, onko jälki tavallista asumisen kulumista vai korvattava vahinko. Kun asunnon kunto on kirjattu huolellisesti molempina muuttopäivinä, kysymykseen on helppo vastata.

Tässä oppaassa käydään läpi sisäänmuutto- ja poismuuttotarkastus, dokumentointi, kulumisen ja vahingon raja, korvauksen laskeminen ja riitojen ratkaisu. Vakuuden palauttamisen säännöt on koottu oppaaseen vuokravakuus.

Miksi muuttotarkastus kannattaa?

Huoneenvuokralaissa ei ole säännöstä muuttotarkastuksesta. Kilpailu- ja kuluttajavirasto kuitenkin suosittaa, että asunnossa pidetään alkukatselmus ennen sopimuksen allekirjoittamista ja yhteinen loppukatselmus vuokrasuhteen päättyessä.

Tarkastuksen merkitys korostuu näyttötaakan vuoksi. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännön mukaan vuokranantajalla on näyttötaakka vaurioista, niiden kuulumisesta vuokralaisen vastuulle ja aiheutuneista kustannuksista. Jos vuokralainen kiistää aiheuttaneensa vahingon, vuokranantajan on näytettävä myös asunnon kunto vuokrasuhteen alussa.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan vuokranantajan omaan ilmoitukseen perustuvat havainnot eivät yleensä riitä näytöksi. Vanhoissa asunnoissa riidanratkaisussa on usein katsottu, että ainakin osa vaurioista on syntynyt aiempien asukkaiden aikana, jos alkukunnosta ei ole näyttöä.

Sisäänmuuttotarkastus vaihe vaiheelta

1. Sopikaa aika ennen avainten luovutusta, mieluiten päivänvalossa ja tyhjässä asunnossa.
2. Käykää asunto läpi huone kerrallaan saman järjestyksen mukaan, jota käytetään myös lopussa.
3. Kirjatkaa jokainen havainto: mikä, missä ja kuinka suuri. Esimerkiksi ”eteisen parketissa 3 cm naarmu oven edessä”.
4. Ottakaa päivätyt kuvat tai video. Kuvaa kokonaisnäkymä ja lähikuva, jossa mittakaava näkyy.
5. Testatkaa laitteet: liesi, uuni, jääkaappi, astianpesukone, pesukone, liesituuletin, hanat, suihku, lattiakaivot ja palovaroitin.
6. Kirjatkaa avainten määrä ja tunnisteet.
7. Allekirjoittakaa pöytäkirja molemmat ja ottakaa kumpikin oma kappale.
8. Ilmoita myöhemmin huomatut puutteet kirjallisesti heti, kun huomaat ne.

Vuokrasuhteen aikana

Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle viipymättä asunnon vahingoittumisesta ja puutteista, joiden korjaaminen kuuluu vuokranantajalle. Jos vahinko voi suurentua, ilmoitus on tehtävä heti. Ilmoituksen laiminlyönti voi johtaa siihen, että vuokralainen vastaa viivästyksestä aiheutuneesta lisävahingosta. Toimintaohjeet vuodon sattuessa ovat oppaassa vesivahinko.

Vuokranantajalla on oikeus päästä asuntoon valvomaan sen kuntoa ja hoitoa. Käynnin ajasta sovitaan vuokralaisen kanssa. Vuosittainen tai muu säännöllinen tarkastuskäynti voidaan sopia jo vuokrasopimuksessa, ja se auttaa havaitsemaan vuodot ja muut viat ajoissa.

Poismuuttotarkastus

Loppukatselmus pidetään yleensä muuttopäivänä, kun asunto on tyhjä ja siivottu. Käykää läpi samat kohteet kuin alussa ja verratkaa havaintoja alkuperäiseen pöytäkirjaan ja kuviin.

• Kirjatkaa uudet havainnot ja se, kiistääkö vuokralainen jonkin niistä.
• Kirjatkaa palautettujen avainten määrä.
• Kirjatkaa, onko loppusiivous hyväksytty. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan vuokranantajalla ei ole lakiin perustuvaa velvollisuutta antaa vuokralaiselle mahdollisuutta uusia siivousta, joten siivoa kerralla huolellisesti.
• Sopikaa, miten mahdollinen pidätys vakuudesta ilmoitetaan.

Vuokranantajan on palautettava vakuus tai ilmoitettava sen pidättämisestä kirjallisesti viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai asunnon luovutuksesta. Ilmoituksessa on kerrottava saatavan peruste ja kohtuullinen arvio sen määrästä. Arkiset hoitotehtävät ja siivouslista ovat oppaassa vuokralaisen velvollisuudet.

Tavanomainen kuluminen vai vahinko?

Huoneenvuokralain mukaan vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu asunnon käyttämisestä sovittuun tarkoitukseen, kun vuokranantaja vastaa asunnon kunnosta ja kunnossapidosta. Vuokralainen korvaa vahingon, jonka hän aiheuttaa tahallaan, laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudella. Hän vastaa myös asunnossa luvallaan oleskelevan henkilön aiheuttamasta vahingosta.

Yleensä tavanomaista kulumista	Yleensä korvattava vahinko
Taulujen, peilien ja valaisimien kiinnityksestä jääneet reiät	Isot kolhut esimerkiksi tavaran putoamisesta
Pienet jäljet, painaumat ja pintanaarmut	Tupakoinnin aiheuttamat hajut ja likaantuminen
Vähitellen pitkän ajan kuluessa syntyneet vauriot	Lemmikin virtsan lattiaan aiheuttamat vauriot
Maalipintojen tavallinen haalistuminen	Vesivahinko, josta ei ilmoitettu ajoissa
Kodinkoneen rikkoutuminen tavallisessa käytössä	Puutteellinen loppusiivous ja kadonneiden avainten sarjoitus

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kulumisen arviointiin vaikuttavat asunnon kunto vuokrasuhteen alussa, se syntyikö vaurio äkillisesti vai vähitellen, rakennuksen ikä ja aiemmat remontit, asumisen kesto ja asukkaiden määrä. Pitkässä vuokrasuhteessa kulumista on luonnollisesti enemmän, ja perhe kuluttaa asuntoa yleensä enemmän kuin yksin asuva.

Vuokrasopimuksella ei voi tehdä vuokralaisen vastuuta ankarammaksi kuin laissa säädetään. Ehto, jonka mukaan vuokralainen vastaisi esimerkiksi kaikesta kulumisesta, on siltä osin mitätön.

Miten korvaus lasketaan?

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan vuokralainen vastaa huolimattomuudesta aiheutuneen vahingon korjauskustannuksista vain siltä osin kuin vaurio ylittää tavanomaisen kulumisen. Lisäksi korvaukseen vaikuttavat kolme periaatetta:

• Tasonparannus: jos vanha pinta uusitaan, vuokranantaja saa uuden pinnan vanhan tilalle. Kuluttajariitalautakunta on ottanut tämän huomioon korvausta pienentävänä tekijänä.
• Vahingon rajoittaminen: huoneenvuokralain mukaan vahinkoa kärsivän on ryhdyttävä kohtuullisiin toimiin vahingon rajoittamiseksi. Muuten hän kärsii vastaavan osan itse.
• Sovittelu: lain nojalla maksettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton esimerkiksi vahingon ennakoitavuuden ja osapuolten varallisuusolojen vuoksi.

Huhtikuussa 2025 antamassaan ratkaisussa Kuluttajariitalautakunta arvioi parkettia, jonka vuokralaisten kissojen virtsa oli vaurioittanut. Lautakunta totesi, ettei vaurio ollut miltään osin tavanomaista kulumista. Parketti oli kuitenkin hiottu viimeksi 2008, ja lautakunnan mukaan alan kunnossapito-ohjeessa mosaiikkiparketin hionta- ja lakkausväliksi esitetään 5–15 vuotta. Koska koko lattian uusiminen paransi asunnon tasoa, lautakunta kohtuullisti korvausta.

Dokumentointi: mikä kelpaa näytöksi?

Näyttö	Arvo riidassa
Molempien allekirjoittama tarkastuspöytäkirja	Vahva näyttö asunnon kunnosta kyseisenä päivänä
Päivätyt valokuvat ja video	Vahva, kun kuvista näkyy kohta ja vaurion laajuus
Kirjallinen vikailmoitus vuokrasuhteen aikana	Osoittaa, milloin vika havaittiin ja ilmoitettiin
Korjaustarjous tai lasku	Näyttää kustannukset, mutta ei syytä
Vuokranantajan oma muistiinpano ilman muuta näyttöä	Yleensä heikko

Kuluttajariitalautakunta ratkaisi tammikuussa 2026 riidan, jossa vuokranantaja oli pidättänyt koko 1 500 euron vakuuden lattian naarmujen, ovenkarmin ja siivouspuutteiden vuoksi. Asunnon alkukunnosta ei ollut selvitystä, ja asunnossa oli aiemmin asunut koira. Lautakunta katsoi lattian ja karmin vauriot näyttämättä jääneiksi. Vuokranantaja sai pidättää vain kahden tunnin siivoustyön, ja loput vakuudesta oli palautettava viivästyskorkoineen.

Erityistilanteet

• Kalustettu asunto: liitä sopimukseen kalusteluettelo ja kuvaa kalusteet. Vuokralainen vastaa kalusteiden huolimattomuudesta aiheutuneista vahingoista mutta ei tavanomaisesta kulumisesta.
• Vesivahinko: Kuluttajariitalautakunnan marraskuussa 2025 antamassa ratkaisussa ilmastointikoneen vuotanut kondenssivesi vaurioitti keittiön lattian. Vuokralaiset vastasivat myös samaan yhtenäiseen pintaan kuuluvan olohuoneen lattian vaihdosta, eikä heillä ollut oikeutta vuokranalennukseen korjausten ajalta.
• Yhdessä asuvat: yhdessä asuvat aviopuolisot ja avopuolisot vastaavat vuokrasopimuksen velvoitteista yhteisvastuullisesti. Vuokranantaja voi vaatia korvausta kummalta tahansa.
• Luvalliset muutostyöt: jos vuokralainen on esimerkiksi maalannut seinät luvalla, kirjatkaa sopimukseen, palautetaanko pinta ennalleen poismuutossa.
• Asunto myydään kesken vuokrasuhteen: anna uudelle omistajalle alkuperäinen tarkastuspöytäkirja ja kuvat.

Jos tulee riita

1. Neuvotelkaa kirjallisesti. Esitä vaatimus tai vastine perusteluineen, kuvineen ja kuitteineen.
2. Kysy neuvoa. Kuluttajaneuvonta antaa neuvoja, mutta jos vuokranantaja on yksityishenkilö, se voi antaa vain yleistä neuvontaa.
3. Vie asia Kuluttajariitalautakuntaan. Lautakunta voi käsitellä useimpia myös yksityishenkilöiden välisiä huoneenvuokrariitoja. Sen ratkaisut ovat suosituksia.
4. Viime kädessä käräjäoikeus. Jos sopua ei synny, asia ratkaistaan tuomioistuimessa.

Jos vakuutta ei palauteta ajallaan, palautettavalle määrälle voi vaatia korkolain mukaista viivästyskorkoa. Vuokralaisen muista oikeuksista kerrotaan oppaassa vuokralaisen oikeudet, ja vuokranantajan vastuista oppaassa vuokranantajan velvollisuudet.

Usein kysyttyä

Lue myös: Vuokravakuus · Vuokralaisen velvollisuudet · Asunnon vuokraaminen · Vuokralaisen opas