Asunto erossa – yhteisomistus, ositus ja asunnon myynti

Ero on harvoin vain taloudellinen asia. Asunto on kuitenkin usein parin suurin yhteinen omaisuus ja suurin velka. Hyvin hoidettu asuntoratkaisu helpottaa koko eroa.

Tässä oppaassa käydään läpi, kuka saa jäädä asumaan, miten ositus ja avoliiton erottelu toimivat, miten toinen lunastaa toisen osuuden ja mitä laina, varainsiirtovero ja myyntivoiton verotus edellyttävät. Opas ei korvaa juristin neuvoa, mutta auttaa ymmärtämään vaihtoehdot.

Avioero vai avoero: mikä laki koskee?

Kohta	Avioero	Avoero
Laki	Avioliittolaki	Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta ja yhteisomistuslaki
Omaisuuden jako	Ositus, tai erottelu, jos avio-oikeutta ei ole	Omaisuuden erottelu omistuksen mukaan
Avio-oikeus	Kummallakin on avio-oikeus toisen omaisuuteen, ellei avioehdolla ole toisin sovittu	Ei avio-oikeutta
Hyvitys	Osituksen sovittelu kohtuuttomissa tilanteissa	Hyvitys, jos toinen on panoksellaan kartuttanut toisen omaisuutta
Varainsiirtovero	Vain, jos käytetään muita kuin jaettavia varoja	Kuten vieraiden välisessä kaupassa

Avopuolisoiden yhteistalouden purkamista koskeva laki koskee avopareja, jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen lapsi. Muihin avopareihin sovelletaan yleisiä varallisuusoikeuden sääntöjä, käytännössä omistussuhteita ja yhteisomistuslakia.

Kuka saa jäädä asumaan?

Avioliittolain mukaan tuomioistuin voi toisen tai molempien puolisoiden hakemuksesta päättää, että asunnon tarpeessa enemmän oleva puoliso saa jäädä asumaan yhteiseen kotiin. Tuomioistuin voi samalla velvoittaa toisen puolison muuttamaan. Päätös on voimassa toistaiseksi, mutta se raukeaa, kun ositus on saanut lainvoiman, ja viimeistään kahden vuoden kuluttua.

Päätös koskee vain asumista. Se ei muuta asunnon omistusta.

Avioliiton aikana puoliso ei saa ilman toisen suostumusta myydä tai muuten luovuttaa osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan puolisoiden yhteistä kotia. Yhteisenä kotina käytettävän kiinteistön, kuten omakotitalon, luovuttamiseen tarvitaan toisen puolison kirjallinen suostumus. Sääntö koskee myös omaisuutta, joka on vain toisen nimissä.

Avopuolisoille vastaavaa asumisoikeussäännöstä ei ole. Asunnossa saa asua se, joka omistaa sen tai on vuokrasopimuksen osapuoli.

Vaihtoehdot yhteiselle asunnolle

Vaihtoehto	Hyvät puolet	Mitä pitää huomioida
Toinen lunastaa asunnon	Lapsi tai toinen puoliso voi jäädä tuttuun kotiin	Lunastajan on saatava laina yksin. Ulkopuolisilla varoilla maksettu osuus voi olla varainsiirtoverollinen.
Asunto myydään	Selkeä ratkaisu, molemmat saavat osuutensa rahana	Myynti vie aikaa. Myyntivoiton verovapaus ratkaistaan kummankin osalta erikseen.
Omistus jää yhteiseksi	Ratkaisua voi siirtää esimerkiksi lasten koulun ajaksi	Molemmat vastaavat lainasta. Sovi kirjallisesti asumisesta, kuluista ja myynnin ajankohdasta.
Tuomioistuin määrää myynnin	Ratkaisu, jos sopua ei synny	Hidas ja kallis. Asunto myydään yleensä huutokaupalla, ellei toisin sovita.

Ositus avioerossa

Kun avioeroasia on vireillä tai avioliitto on purkautunut, omaisuuden ositus on toimitettava, jos puoliso sitä vaatii. Kummallakin puolisolla on avio-oikeus toisen omaisuuteen, ellei sitä ole avioehtosopimuksella poistettu. Osituksessa kumpikin saa puolet puolisoiden omaisuuden yhteenlasketusta säästöstä.

Osituksen pääkohdat ovat

• Laskentapäivä: omaisuus, jonka puoliso ansaitsee tai saa perintönä tai lahjana eroasian vireilletulon jälkeen, ei ole avio-oikeuden alaista.
• Velat: kummankin varoista vähennetään omat velat. Yhteisestä velasta puoliso voi vaatia, että toisen osuus maksetaan tai siitä annetaan vakuus ennen ositusta.
• Tasinko: varakkaampi puoliso maksaa toiselle tasinkoa. Luovuttava puoli saa itse päättää, mitä omaisuutta luovuttaa, ja se voi antaa omaisuuden sijasta rahaa.
• Sovittelu: ositusta voidaan sovitella, jos se johtaisi kohtuuttomaan lopputulokseen. Huomioon otetaan erityisesti avioliiton kesto ja puolisoiden panos yhteiseen talouteen.
• Toimittaminen: ositus tehdään sopimuksella tai, jos sopua ei synny, tuomioistuimen määräämän pesänjakajan toimituksena. Sopimus on tehtävä kirjallisesti.

Asunnon arvon määrittämisestä kerrotaan oppaassa asunnon arvon arviointi.

Puoliksi omistettu asunto osituksessa

Jos puolisot omistavat asunnon puoliksi ja toinen saa sen osituksessa kokonaan, ratkaisevaa on, millä varoilla toisen osuus maksetaan. Jos asunnon saaminen maksetaan jaettavalla omaisuudella, esimerkiksi niin, että toinen saa vastaavasti säästöt tai auton, varainsiirtoveroa ei makseta.

Jos asunnosta maksetaan ulkopuolisilla varoilla, kyse on verotuksessa vastikkeellisesta luovutuksesta. Verohallinnon ohjeen mukaan ulkopuolisia varoja ovat esimerkiksi ositusperusteen syntymisen jälkeen otettu pankkilaina, myöhemmin maksettavaksi sovittu rahasuoritus sekä avioehdolla avio-oikeuden ulkopuolelle suljettu omaisuus.

Avoero: erottelu ja hyvitys

Avopuolisoilla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen. Kumpikin pitää oman omaisuutensa, ja yhteinen omaisuus jaetaan omistusosuuksien mukaan. Lain soveltamisalaan kuuluvat avopuolisot voivat vaatia omaisuuden erottelua.

Avopuolisolla on oikeus hyvitykseen, jos hän on panoksellaan auttanut toista kartuttamaan tai säilyttämään omaisuuttaan niin, että pelkkä omistussuhteisiin perustuva jako johtaisi perusteettomaan etuun. Panokseksi katsotaan esimerkiksi työ yhteisen talouden hyväksi, varojen käyttö yhteiseen talouteen tai varojen sijoittaminen toisen omistamaan asuntoon. Hyvitystä ei makseta, jos etu on vähäinen.

Kun toinen avopuoliso ostaa toisen osuuden asunnosta, kauppa verotetaan kuin vieraiden välillä. Varainsiirtovero lasketaan maksetusta hinnasta ja siirtyvää osuutta vastaavasta yhtiölainasta, ja myyjän voitosta voi tulla verotettavaa luovutusvoittoa. Verohallinnon mukaan varainsiirtoverolaissa ei ole avoliiton hyvitystä koskevia erityissäännöksiä. Jos hyvitys maksetaan luovuttamalla asunto-osakkeita, vero lasketaan niiden käyvästä arvosta.

Yhteisomistuslaki avoerossa

Yhteisesti omistetusta asunnosta kumpikin omistaa oman määräosuutensa. Jos osuuksista ei ole muuta selvitystä, ne ovat yhtä suuret. Yhteisomistuslain mukaan

• kumpikin saa myydä oman osuutensa ilman toisen suostumusta
• koko asunnon myyminen tai panttaaminen edellyttää kaikkien omistajien suostumusta
• yhteisomistaja voi hakea tuomioistuimelta uskottua miestä hoitamaan yhteistä omaisuutta
• jos asuntoa ei voi jakaa, tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä sen myytäväksi yhteisomistuksen purkamiseksi.

Tuomioistuimen määräämä myynti tehdään huutokaupalla, elleivät omistajat sovi toisin tai muu myyntitapa ole selvästi edullisempi. Tuomioistuin voi vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan. Kulut jaetaan omistajien kesken osuuksien mukaan.

Asuntolaina ja takaukset

Erossa tehty sopimus velkojen jaosta sitoo vain puolisoita keskenään. Jos olette ottaneet lainan yhdessä, pankki voi edelleen periä sitä kummaltakin, kunnes se vapauttaa toisen vastuusta. Korkein oikeus on jo varhain katsonut, ettei osituksessa sovittu velan vastattavaksi ottaminen vapauttanut toista puolisoa, kun velkoja ei ollut vapauttanut häntä.

• Ota pankkiin yhteyttä varhain: pankki arvioi, riittääkö lunastavan puolison maksukyky lainan hoitamiseen yksin.
• Selvitä vakuudet: lainakatto lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta. Jos lunastaja tarvitsee uutta lainaa toisen osuuden maksamiseen, tarvitaan ehkä lisävakuuksia. Ks. lainakatto.
• Huomioi takaajat: jos esimerkiksi vanhemmat ovat lainan takaajina, takauslain mukaan takaajan vastuu lakkaa siltä osin, kuin velkoja vapauttaa yhden yhteisvastuullisista velallisista ilman takaajan suostumusta. Pankki pyytää siksi yleensä takaajan suostumusta.
• Sovi väliaikaisista maksuista: kirjaa, kuka maksaa lainanlyhennykset, vastikkeet ja muut kulut siihen asti, kun asia on ratkaistu.

Lainan hakemisesta yksin kerrotaan oppaassa asuntolainan hakeminen.

Varainsiirtovero erossa

Tilanne	Varainsiirtovero
Ositus pelkällä jaettavalla omaisuudella	Ei veroa
Laskennallisen tasingon maksaminen ulkopuolisilla varoilla	Ei veroa, kun osituslaskelma on luotettavasti selvitetty
Asunnon osuuden maksaminen ulkopuolisilla varoilla osituksessa	1,5 % maksetusta osuudesta ja siirtyvää osuutta vastaavasta yhtiölainasta
Avopuolison osuuden ostaminen	1,5 % kuten kaupassa, lisäksi siirtyvää osuutta vastaava yhtiölaina
Elatusavun kertamaksu asunnon osuutta vastaan osituksessa	Ei veroa siltä osin

Asunto-osakkeista vero on ilmoitettava ja maksettava kahden kuukauden kuluessa ositus- tai erottelusopimuksen tekemisestä. Määräaika ei odota osituksen lainvoimaisuutta. Kiinteistöstä vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa, ja osituksessa lainhuudon hakemisen määräaika alkaa osituksen lainvoimaisuudesta. Jos ositus tehdään pesänjakajan päätöksellä, määräajat lasketaan päätöksen lainvoimaisuudesta. Veron laskemisesta kerrotaan oppaassa varainsiirtovero.

Myyntivoiton verotus erossa

Kun myyt osituksessa saamasi asunnon, omistusaika ja hankintameno lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta. Jos olette ostaneet asunnon yhdessä kymmenen vuotta sitten ja saat sen osituksessa kokonaan, omistusaikasi alkaa siis alkuperäisestä kaupasta.

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon ja asunut siinä vakituisesti vähintään kaksi vuotta. Asunnon voi verotuksessa katsoa olleen myös perheen käytössä:

• Verohallinnon mukaan avioeron harkinta-aikana puolisoa pidetään perheeseen kuuluvana, vaikka hän asuu erillään.
• Avioeron jälkeen asunnon on katsottu olevan verovelvollisen perheen käytössä, jos hänen lapsensa ja entinen puolisonsa ovat asuneet siinä vakituisesti.

Jos asunto siirtyy osituksessa osittain ulkopuolisia varoja vastaan, luovuttajalle voi syntyä luovutusvoittoa tältä osin. Voitto on kuitenkin verovapaa, jos oman asunnon verovapauden ehdot täyttyvät. Avoerossa toisen osuuden myynti on aina luovutus, ja myyntivoiton verovapaus ratkaistaan myyjän omien ehtojen perusteella.

Verovapauden ehdoista ja voiton laskemisesta kerrotaan oppaassa asunnon myyntivoitto ja verotus.

Näin etenet vaihe vaiheelta

1. Selvitä omistus ja velat: katso kauppakirjasta omistusosuudet ja pankista lainojen tilanne. Tarkista, onko avioehtoa.
2. Arvioi asunnon arvo: pyydä vähintään yksi kirjallinen arvio. Arvo vaikuttaa tasinkoon ja lunastushintaan.
3. Kartoita vaihtoehdot: pystyykö toinen lunastamaan asunnon, vai onko myynti järkevämpi? Ota huomioon lapsen asuminen ja koulu.
4. Keskustele pankin kanssa: selvitä lunastajan lainanmaksukyky ja takaajien asema ennen sopimusta.
5. Laske verot: selvitä, syntyykö varainsiirtoveroa tai luovutusvoittoa.
6. Tee kirjallinen sopimus: ositussopimus tai erottelusopimus on tehtävä kirjallisesti ja allekirjoitettava.
7. Hoida omistuksen siirto: hae omistuksen kirjaamista osakehuoneistorekisteriin tai lainhuutoa ja maksa mahdollinen vero määräajassa.

Erityistilanteet

• Avioehto: jos asunto on avioehdolla suljettu avio-oikeuden ulkopuolelle, se jää omistajalleen. Jos asunto on suljettu ulkopuolelle ja sillä maksetaan tasinkoa, luovutus voi olla verollinen.
• Asunto toisen nimissä, mutta molemmat maksoivat: avioerossa asunto on yleensä avio-oikeuden alaista omaisuutta. Avoerossa maksuosuudet voivat oikeuttaa hyvitykseen.
• Myynti ennen eroa: yhteisen kodin osakkeiden myyminen vaatii toisen puolison suostumuksen avioliiton aikana.
• Yhteinen vuokra-asunto: vuokrasopimuksen jatkamisesta on sovittava vuokranantajan kanssa. Lue lisää oppaasta vuokrasopimuksen irtisanominen.
• Vanha ositus tekemättä: avio-oikeus vanhentuu nykyisin kymmenen vuoden kuluttua lainvoimaisesta avioeropäätöksestä, ellei vanhentumista katkaista.

Yleiset virheet

• Velkojen jaosta sovitaan puolisoiden kesken, mutta pankkia ei kuulla.
• Asunnon arvoa ei perustella, ja tasingosta syntyy riita.
• Lunastus rahoitetaan uudella lainalla ilman, että varainsiirtovero otetaan huomioon.
• Osituksen kirjallista muotoa ei noudateta.
• Avopuoliso olettaa saavansa puolet asunnosta, vaikka se on toisen nimissä.
• Omistuksen kirjaaminen ja varainsiirtovero unohtuvat osituksen jälkeen.

Jos ette pääse sopuun

Avioliittolain mukaan perheen ristiriidat pyritään ensi sijassa ratkaisemaan neuvottelemalla ja sopimalla. Perheasioiden sovittelijat antavat pyynnöstä apua ja tukea. Jos ositukseen ei päästä sopimalla, puoliso voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajaa. Pesänjakaja toimittaa osituksen ja ratkaisee riidan.

Yhteisomistuksessa oleva asunto voidaan viimeisenä keinona määrätä tuomioistuimen päätöksellä myytäväksi. Tämä on yleensä hitain ja kallein vaihtoehto, joten sopiminen kannattaa lähes aina.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon arvon arviointi · Varainsiirtovero · Asunnon myyntivoitto ja verotus · Asunnon myyminen