Asunnon arvon arviointi – näin selvität asunnon käyvän hinnan

Asunnon arvoa tarvitaan muulloinkin kuin myydessä. Perunkirjoitus, lahja, ero ja lainan vakuus edellyttävät kaikki arviota asunnon arvosta. Jokaisessa tilanteessa arvio kannattaa tehdä ja perustella huolellisesti, koska siitä voi riippua vero tai toisen osapuolen osuus.

Tässä oppaassa käydään läpi arviointimenetelmät, arvion tekijät ja tilanteet, joissa arvoa tarvitaan. Alueiden neliöhinnat ja niiden kehitys on koottu oppaaseen asuntojen hinnat ja asunnon hinnan arviointi.

Mitä käypä arvo tarkoittaa?

Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa. Näin se määritellään esimerkiksi perintö- ja lahjaverolaissa. Käypä arvo ei siis ole se hinta, jonka omistaja toivoo saavansa, eikä välttämättä se, jonka joku yksittäinen ostaja olisi valmis maksamaan.

Osakeasunnossa on erotettava kaksi hintaa:

• Velaton hinta kertoo asunnon arvon tilanteessa, jossa asuntoon ei kohdistu osuutta taloyhtiön lainasta.
• Myyntihinta on velaton hinta, josta on vähennetty asunnon osuus yhtiölainasta. Se kertoo, mikä kohteen arvo on myyjälle.

Verohallinnon esimerkissä asunnon velaton käypä arvo on 150 000 euroa ja osuus taloyhtiön lainasta 15 000 euroa. Perintöverotuksessa asunnon arvoksi katsotaan silloin 135 000 euroa. Vertaa siis aina velattomia hintoja keskenään.

Arviointimenetelmät

Menetelmä	Mihin se perustuu	Sopii erityisesti	Heikkous
Kauppa-arvo eli vertailukaupat	Samassa yhtiössä tai samalla alueella toteutuneet kaupat	Osakeasunnot	Vertailukelpoisia kauppoja voi olla vähän
Kustannusarvo	Rakennuksen jälleenhankinta-arvo vähennettynä iän ja kulumisen vaikutuksella	Omakotitalot ja muut rakennukset	Sijainnin vaikutusta on vaikea arvioida
Tuottoarvo	Kohteesta saatava vuokratuotto	Sijoitusasunnot ja toimitilat	Tuottovaatimus ja tulevat vuokrat ovat arvioita
Indeksillä korjattu ostohinta	Äskettäin maksettu kauppahinta ja hintaindeksi	Lähivuosina ostetut asunnot	Ei huomioi remontteja tai kunnon muutoksia

Vertailukauppamenetelmä

Osakeasunnon arvo arvioidaan useimmiten vertailukaupoilla. Verohallinnon perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeen mukaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet arvostetaan edustavien vertailuluovutusten perusteella. Parhaita vertailukohteita ovat kaupat samassa yhtiössä tai samalla alueella.

Ohjeen mukaan todettua hintatasoa voidaan alentaa tai korottaa 10–20 % sen mukaan, kuinka edustavia vertailukaupat ovat. Merkitystä on kauppojen lukumäärällä, kohteiden vastaavuudella ja kaupan ajankohdalla.

Jos vertailuasunto on eri kokoinen, Verohallinnon ohje antaa apuun seuraavan taulukon. Luvut ovat korjauksia vertailuasunnon neliöhintaan.

Arvioitava asunto	Vertailu yksiöön	Vertailu kaksioon	Vertailu kolmioon
Yksiö (noin 32 m² asti)	0 %	+15 %	+25 %
Kaksio (noin 33–66 m²)	−15 %	0 %	+10 %
Kolmio tai suurempi (noin 67 m² alkaen)	−25 %	−10 %	0 %

Kustannusarvomenetelmä

Rakennuksen arvo voidaan arvioida myös sen perusteella, mitä vastaavan rakennuksen rakentaminen maksaisi. Verohallinnon ohjeen mukaan menetelmässä määritetään ensin rakennuksen jälleenhankinta-arvo. Siitä vähennetään iän, kulumisen ja vanhanaikaisuuden vaikutus, jolloin saadaan tekninen nykyarvo.

Lopuksi arvoa tarkistetaan sijainnin ja markkinatilanteen mukaan. Ohjeen mukaan tämä on arvioinnin vaikein vaihe. Omakotitalon arvo voi nousta teknistä nykyarvoa korkeammaksi kysytyllä alueella ja jäädä sitä alemmaksi syrjäisemmällä alueella.

Verohallinnon perintö- ja lahjaverotuksen ohjeessa on taulukko asuinkäytössä olevien omakotitalojen rakennusten arvoista. Se koskee maakunnallisesti keskeisiä kaupunkeja ja pääkaupunkiseutua.

Rakennusvuosi	Keskeiset kaupungit, €/m²	Pääkaupunkiseutu, €/m²
ennen 1990	1 100	2 000
1990–1999	1 300	2 300
2000–2009	1 500	2 600
2010–2019	1 700	2 900
2020 alkaen	2 400	3 600

Arvoja voidaan ohjeen mukaan korottaa tai alentaa tapauskohtaisesti enintään 40 %. Taulukon arvo koskee rakennusta, ja tontin arvo arvioidaan erikseen. Lähde: Verohallinnon perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohje (22.12.2025).

Tuottoarvomenetelmä

Sijoitusasunnon arvoa voi tarkastella myös sen tuottaman vuokran kautta. Verohallinnon ohjeen mukaan tuottoarvoa käytetään lähinnä toimitilojen arvostamisessa, koska tuoton arviointiin liittyy paljon epävarmuutta. Sijoittajalle laskelma on silti hyödyllinen tarkistus.

Indeksillä korjattu ostohinta

Jos asunto on ostettu lähivuosina tavanomaisessa markkinatilanteessa, Verohallinnon ohjeen mukaan arvon lähtökohtana voidaan pitää maksettua kauppahintaa. Hintatason muutos otetaan huomioon Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksillä. Menetelmä ei huomioi esimerkiksi tehtyjä remontteja tai taloyhtiön uusia lainoja, joten ne on lisättävä erikseen.

Kuka arvion tekee?

Kiinteistönvälittäjän hinta-arvio

Välittäjän arvio perustuu yleensä alueen toteutuneisiin kauppoihin ja välittäjän markkinatuntemukseen. Kilpailu- ja kuluttajavirasto neuvoo pyytämään arviokäynnille kahden tai kolmen eri kokoisen välitysliikkeen edustajat. KKV:n mukaan halvin tai korkein arvio ei aina ole paras, ja jotkut välittäjät voivat ehdottaa epärealistisen korkeaa hintaa. Pyydä siksi aina vertailukaupat, joihin arvio perustuu. Välittäjän valinnasta kerrotaan oppaassa kiinteistönvälittäjä.

Riippumaton kiinteistöarvioija

Riippumattoman arviokirjan voi tilata maksua vastaan esimerkiksi Keskuskauppakamarin auktorisoimalta (AKA) tai hyväksymältä (KHK) kiinteistöarvioijalta. Arviokirjasta on hyötyä erityisesti silloin, kun arvolla on merkitystä verotuksessa, perinnönjaossa tai osituksessa. AKA-arvioija ei ole kiinteistönvälittäjän pätevyys, vaan erillinen arvioijan pätevyys.

Pankin vakuusarvo

Kun haet asuntolainaa, pankki arvioi vakuuden arvon. Luottolaitostoimintaa koskevan lain mukaan lainakatto lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta. Pankki voi kuitenkin pitää vakuusarvona käypää arvoa pienempää osuutta. Valtiokonttorin ohjeen mukaan ostettavan asunnon vakuusarvo ei lähtökohtaisesti riitä kattamaan koko lainamäärää, ja ohjeen esimerkissä vakuusarvo on 70 % asunnon arvosta. Lue lisää oppaasta lainakatto.

Verotusarvo

Kiinteistöverotuksen verotusarvo ei ole käypä arvo. Verohallinnon ohjeen mukaan rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteena on käytetty 75 % keskimääräisistä rakennuskustannuksista, ja siitä tehdään ikäalennukset. Rakennuksen verotusarvo ei lähtökohtaisesti ole sama kuin sen todennäköinen luovutushinta. Älä siis käytä kiinteistöveropäätöksen arvoa asunnon hinta-arviona. Lue lisää oppaasta kiinteistövero.

Arvo eri tilanteissa

Tilanne	Mitä arvoa tarvitaan	Huomioitavaa
Myynti	Realistinen myyntihinta	Pyyntihinta vaikuttaa myyntiaikaan
Perunkirjoitus ja perintövero	Käypä arvo kuolinhetkellä	Arvo on myöhemmin perillisen hankintameno myyntivoittoa laskettaessa
Lahja ja kauppa sukulaiselle	Käypä arvo luovutushetkellä	Jos hinta on enintään kolme neljäsosaa käyvästä arvosta, erotus on lahjaa
Ero ja ositus	Käypä arvo osituslaskelmaan	Arvo vaikuttaa siihen, paljonko toinen maksaa toiselle
Asuntolaina	Pankin vakuusarvo	Pankki voi arvioida käypää arvoa alemmaksi
Hitas-asunto	Enimmäishinta	Verohallinnon mukaan käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti määritettyä enimmäishintaa

Perityn tai lahjaksi saadun asunnon arvo on myöhemmin myyntivoiton laskennassa hankintameno. Liian matala arvo pienentää perintö- tai lahjaveroa, mutta voi kasvattaa myöhemmin verotettavaa myyntivoittoa. Lue lisää oppaasta asunnon myyntivoitto ja verotus.

Verohallinnon ohjeen mukaan perintö- tai lahjaverotusta voidaan muuttaa, jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa. Silloin käypänä arvona voidaan pitää toteutuneen kaupan velatonta hintaa, josta vähennetään kuolin- tai lahjoitushetken yhtiölainaosuus.

Näin dokumentoit arvion

Kun arvolla on merkitystä verotuksessa tai osapuolten välillä, arvio kannattaa dokumentoida huolellisesti. Hyvä dokumentaatio vähentää riitoja ja helpottaa mahdollista oikaisua.

1. Kirjaa tarkoitus ja ajankohta: esimerkiksi kuolinpäivä, lahjakirjan päivä tai osituksen laskentapäivä.
2. Kokoa perustiedot: pinta-ala, huoneluku, kerros, rakennusvuosi, kunto, tehdyt ja tulevat remontit sekä yhtiölainaosuus.
3. Hae vertailukaupat: Tilastokeskuksen tilastoissa on neliöhinnat alueittain. Kiinteistöjen kauppahintatilastoja julkaisee Maanmittauslaitos.
4. Tee korjaukset näkyviksi: kirjaa, miksi ja kuinka paljon olet korjannut vertailuhintoja.
5. Liitä ammattilaisen arvio: välittäjän kirjallinen arvio tai kiinteistöarvioijan arviokirja vahvistaa perusteluja.
6. Säilytä aineisto: tarvitset sitä myöhemmin, jos asunto myydään tai verotusta oikaistaan.

Yleiset virheet

• Verrataan myyntihintoja eikä velattomia hintoja.
• Vertailuna käytetään pyyntihintoja toteutuneiden kauppojen sijaan.
• Kiinteistöveron verotusarvoa pidetään asunnon markkina-arvona.
• Tuleva putki- tai julkisivuremontti jätetään huomiotta.
• Arvioksi valitaan korkein saatu arvio ilman perusteluja.
• Perhepiirin kaupassa käypää arvoa ei dokumentoida, ja kauppa katsotaan myöhemmin lahjanluonteiseksi.

Jos arvosta tulee erimielisyyttä

Jos pankin vakuusarvo jää odotettua pienemmäksi, tarvitset enemmän omia varoja tai lisävakuuksia. Voit pyytää pankilta perustelut ja toimittaa omat vertailukauppasi.

Jos olet eri mieltä Verohallinnon perintö- tai lahjaverotuksessa käyttämästä arvosta, voit hakea verotukseen oikaisua. Liitä mukaan vertailukaupat ja mahdollinen arviokirja.

Erossa ja perinnönjaossa arvosta voi syntyä riita osapuolten välillä. Jos sopimukseen ei päästä, tuomioistuin voi määrätä pesänjakajan. Asunnon järjestelyistä erotilanteessa kerrotaan oppaassa asunto erossa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asuntojen hinnat · Asunnon myyminen · Lainakatto · Tarjouskauppa