Tontin ostaminen – kaava, rakennusoikeus ja maaperä

Tontti on rakentajan suurin yksittäinen valinta: talon voi myöhemmin remontoida, mutta tonttia ei voi vaihtaa. Tässä oppaassa käydään läpi, miten kaava ja rakennusoikeus luetaan, mitä rakennuspaikalta vaaditaan, miksi maaperä kannattaa tutkia ennen kauppaa ja miten kunnan tontit ja vuokratontit eroavat yksityisen myymästä tontista.

Rakentamaton tontti on kiinteistö, joten kauppa tehdään maakaaren muotojen mukaan. Kauppakirjasta, kaupanvahvistajasta, kiinnityksistä ja lainhuudosta kerrotaan oppaassa kiinteistön ostaminen. Talon hankinnasta kerrotaan oppaassa talopaketti.

Tontti, rakennuspaikka vai määräala?

• Tontti on asemakaava-alueen rakennuskorttelista tonttijaolla muodostettu alue. Sitovan tonttijaon mukaiselle tontille ei myönnetä rakentamislupaa ennen kuin tontti on merkitty kiinteistörekisteriin.
• Rakennuspaikka on kaava-alueen ulkopuolella oleva rakentamiseen tarkoitettu kiinteistö, esimerkiksi haja-asutusalueen omakotitalopaikka.
• Määräala on myytävä osa suuremmasta kiinteistöstä. Ostaja hakee määräalaan lainhuudon, minkä jälkeen se lohkotaan omaksi kiinteistöksi.

Jos määräala on hankittu rakentamista varten, eikä sitä voida lain rajoitusten vuoksi muodostaa rakennuspaikaksi, kyse on maakaaren mukaan vallintavirheestä. Kysy siksi kunnasta ennen kauppaa, voiko alueelle saada rakentamisluvan.

Kaava ratkaisee, mitä saat rakentaa

Alue	Mitä laki sanoo	Mitä se tarkoittaa ostajalle
Asemakaava-alue	Rakennuskohdetta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa. Rakentamishankkeen on oltava kaavan mukainen.	Kaava kertoo käyttötarkoituksen, rakennusoikeuden ja muut määräykset. Ennustettavin vaihtoehto.
Oikeusvaikutteinen yleiskaava	Yleiskaavaa voi käyttää suoraan rakentamisluvan perusteena, jos kaavassa on siitä erikseen määrätty.	Tarkista, onko palsta merkitty rakennuspaikaksi ja mitä määräykset sallivat.
Suunnittelutarvealue	Rakentaminen ei saa vaikeuttaa kaavoitusta, johtaa asemakaavaa edellyttävään rakentamiseen eikä olla epäsopivaa teiden, verkostojen ja palvelujen kannalta.	Lupa harkitaan tavallista tarkemmin. Kysy kunnasta etukäteen.
Kaavaton haja-asutusalue	Rakennuspaikan on täytettävä rakentamislain sijoittamisen edellytykset.	Vähintään 1 000 neliötä, pääsytie, vesi ja jätevedet hoidettavissa ilman ympäristöhaittaa.
Ranta-alue	Rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa ilman asemakaavaa tai rakentamisluvan perusteeksi tarkoitettua yleiskaavaa.	Kaavattomalle rantapalstalle tarvitaan poikkeamislupa. Lue mökin ostaminen.

Asemakaavassa voidaan lisäksi enintään kolmeksi vuodeksi kieltää uuden rakennuskohteen rakentaminen, jos se on tarpeen kaavan toteuttamisen ajoittamiseksi. Kunta voi erityisestä syystä pidentää kieltoa. Kysy siksi myös, onko tontilla voimassa rakentamisrajoituksia ja onko alueelle vireillä kaavamuutoksia. Kunnan kaavoituskatsauksesta näet vireillä olevat kaavahankkeet.

Rakennuspaikan vaatimukset kaava-alueen ulkopuolella

Rakentamislain mukaan rakentamisen edellytyksenä alueella, jolla ei ole asemakaavaa, on muun muassa, että:

• rakennuspaikka on vähintään 1 000 neliömetriä
• rakennuspaikalla ei ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa
• rakennukset voidaan sijoittaa vähintään neljän metrin päähän kiinteistön rajasta
• rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus järjestää sellainen
• vedensaanti, jätevedet ja hulevedet voidaan hoitaa aiheuttamatta haittaa ympäristölle
• teiden, veden tai viemäröinnin järjestäminen ei aiheuta kunnalle tai valtiolle erityisiä kustannuksia
• rakentaminen ei haittaa naapureita eikä vaikeuta kaavojen tai rakennusjärjestyksen määräysten toteuttamista.

Kunnan rakennusjärjestyksessä voi olla tarkempia määräyksiä, esimerkiksi rakennusten koosta ja sijoittelusta. Lupa-asioista kerrotaan oppaassa rakennuslupa.

Rakennusoikeus ja kaavamääräykset

Asemakaavassa määrätään tontin rakennusoikeus eli se, kuinka paljon kerrosalaa tontille saa rakentaa. Lisäksi kaavassa annetaan määräyksiä, joita tarvitaan alueen rakentamisessa. Ne voivat koskea esimerkiksi kerroslukua, rakennusalaa, kattomuotoa, julkisivuja, autopaikkoja ja istutuksia. Arvokkaalla alueella kaavassa voi olla myös suojelumääräyksiä.

Kirjaa saamasi tiedot kauppakirjaan tai pyydä myyjältä kirjallinen vahvistus. Jos myyjä antaa väärän tiedon kaavasta, rakennuskiellosta tai muusta rakentamista rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, kiinteistössä on vallintavirhe.

Maaperä- ja pohjatutkimus

Ympäristöministeriön pohjarakenteita koskevan asetuksen mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on selvitettävä rakennuspaikan pohjaolosuhteet pohjatutkimuksella hankkeen suunnittelun yhteydessä. Pohjatutkimus kertoo, millainen perustus tarvitaan ja kuinka paljon maanrakennustöitä on odotettavissa.

Perustamistapa voi vaikuttaa rakentamisen kustannuksiin enemmän kuin pienet erot tontin hinnassa. Tee pohjatutkimus mieluiten ennen kauppaa. Jos se ei onnistu, sopikaa kauppakirjaan purkavasta ehdosta. Maakaaren mukaan purkava ehto sitoo, kun se on kirjattu kauppakirjaan, ja se voi olla voimassa enintään viisi vuotta.

Pilaantunut maaperä

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on myös selvitettävä, onko maaperä pilaantunut, jos alueella harjoitettu aiempi toiminta tai muu syy on voinut pilata sen. Riski kuuluu ostajalle: ympäristönsuojelulain mukaan pilaantuneen alueen puhdistaa ensisijaisesti pilaaja. Jos pilaajaa ei saada selville tai vastuuseen, alueen haltijan on puhdistettava maaperä, jos hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää alueen tila sitä hankkiessaan, ellei se ole ilmeisen kohtuutonta.

Kysy siis myyjältä ja kunnan ympäristöviranomaiselta tontin aiemmasta käytöstä, esimerkiksi huoltoasemista, korjaamoista tai maankaatopaikoista.

Liittymät: tie, vesi, viemäri ja sähkö

• Vesi ja viemäri: vesihuoltolaitoksen toiminta-alueella kiinteistö on liitettävä laitoksen vesijohtoon ja viemäriin. Toiminta-alueen ulkopuolella vastaat itse kaivosta ja jätevesien käsittelystä. Ks. jätevesijärjestelmä haja-asutusalueella.
• Tie: kaavattomalla alueella rakennuspaikalle on oltava käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus järjestää se. Jos tie kulkee toisen maalla, varmista pysyvä tieoikeus.
• Sähkö ja tietoliikenne: kysy verkkoyhtiöltä liittymän saatavuus ja hinnoitteluperusteet ennen kauppaa.
• Liittymismaksut: vesihuolto-, sähkö- ja kaukolämpöliittymien maksut määräytyvät kunkin laitoksen hinnaston mukaan. Pyydä ne kirjallisesti budjettia varten.

Kunnan tontti vai yksityisen myymä

Kunnat myyvät ja vuokraavat omakotitontteja omilla ehdoillaan. Ehdoissa on tavallisesti rakentamisvelvoite: talo on rakennettava tietyssä ajassa, tai ostaja maksaa sopimussakkoa. Kunta voi myös kieltää tontin myymisen rakentamattomana.

Esimerkiksi Ylivieskan tonttikampanjan ehdoissa (1.9.2026–30.8.2027) varaus on maksuton ja sitova, käyttöönottotarkastus on tehtävä kolmen vuoden kuluessa kaupasta, ja muuten sopimussakko on 20 % kauppahinnasta joka vuosi, kunnes velvoite täyttyy. Tonttia ei saa myydä rakentamattomana edelleen. Ehdot vaihtelevat kunnittain, joten lue oman kuntasi ehdot kokonaan.

Yksityisen myyjän kanssa ehdoista sovitaan vapaammin. Maakaari kuitenkin rajoittaa ehtoja: rakentamattoman kiinteistön jälleenmyyntirajoituksesta saa sopia enintään viideksi vuodeksi, eikä myyjän takaisinlunastusoikeus tai ostajan panttauskielto ole pätevä.

Oma tontti vai vuokratontti

Ominaisuus	Oma tontti	Vuokratontti
Alkupääoma	Kauppahinta ja 3 %:n varainsiirtovero	Usein pienempi alkupanos, mahdollinen kertamaksu sopimuksen mukaan
Vuosikulu	Kiinteistövero maapohjasta	Maanvuokra, jonka korotusehdoista sovitaan sopimuksessa
Kesto	Pysyvä	Asemakaava-alueen asuintontilla 30–100 vuotta, ilman mainintaa 30 vuotta
Siirto ja perintö	Vapaasti	Vuokraoikeuden saa siirtää ilman vuokranantajan suostumusta, ja se on perinnöllinen
Lainan vakuus	Kiinnitys kiinteistöön	Kiinnitys vuokraoikeuteen ja rakennuksiin
Sopimuksen päättyessä	Ei koske	Vuokranantajan on lunastettava rakennukset paikkakunnan käyvästä hinnasta

Tontinvuokrasopimuksen rekisteröintiä on haettava kuukauden kuluessa allekirjoituksesta, tai sopimus raukeaa. Kun ostat talon vuokratontilta, sinun on haettava saantosi kirjaamista kuuden kuukauden kuluessa. Vuokratontin muista ehdoista kerrotaan oppaassa omakotitalon ostaminen.

Rakentamaton tontti ja kiinteistövero

Kunta voi määrätä rakentamattomalle rakennuspaikalle korotetun kiinteistöveroprosentin, joka on 2,00–6,00 % (2026). Sitä voidaan soveltaa asemakaavan asuintonttiin, kun kaava on ollut voimassa vähintään vuoden, yli puolet rakennusoikeudesta on asuntoja varten eikä tontille ole rakennettu tai aloitettu asuinrakennusta. Tontilla on lisäksi oltava kulkuyhteys ja mahdollisuus liittyä vesijohtoon ja viemäriin. Loma-asuntotontteihin korotettua prosenttia ei sovelleta. Lue lisää oppaasta kiinteistövero.

Tontin oston kulut ja rahoitus

Kulu	Mistä se muodostuu
Varainsiirtovero	3 % kauppahinnasta
Kaupanvahvistus ja lainhuuto	143 € ja 172 €, tai sähköinen kauppa 236 € (2026)
Lohkominen	Määräalan lohkomisen toimitusmaksu Maanmittauslaitokselle
Pohjatutkimus	Tutkimuspisteiden määrä ja maaperän laatu
Liittymät	Vesihuolto-, sähkö- ja kaukolämpölaitosten hinnastot
Kiinteistövero	Maapohjan verotusarvo ja kunnan veroprosentti

ASP-säästöjä ja ASP-lainaa ei voi käyttää pelkän tontin ostoon. Omakotitalon rakentaminen ASP-lainalla onnistuu, jolloin omarahoitus lasketaan rakentamisen kustannusarviosta. Pankit rahoittavat tontin yleensä osana koko rakennushanketta, joten pyydä lainalupaus koko hankkeelle ennen tontin kauppaa. Lue lisää oppaista ASP-laina ja asuntolaina.

Verotuksessa pelkän tontin myynti on aina verollinen. Kun myyt omakotitalon, jossa olet asunut vakituisesti vähintään kaksi vuotta, verovapaus koskee myös rakennuspaikkaa enintään 10 000 neliöön asti tai kaava-alueella kaavan mukaisen tontin kokoisena. Ks. asunnon myyntivoitto ja verotus.

Tontin ostaminen vaihe vaiheelta

1. Määritä, millaisen talon haluat ja mitä se edellyttää tontilta.
2. Selvitä rahoitus koko hankkeelle, ei vain tontille.
3. Kysy kunnasta kaava, rakennusoikeus, tonttijako ja liittymät.
4. Tilaa lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote karttoineen.
5. Selvitä maaperä ja tontin aiempi käyttö. Teetä pohjatutkimus tai sovi purkavasta ehdosta.
6. Lue kunnan tonttiehdot tai neuvottele yksityisen myyjän kanssa kauppakirjan ehdot.
7. Tehkää kauppa kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti.
8. Maksa varainsiirtovero ja hae lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa.
9. Hae rakentamislupa ennen töiden aloittamista.

Erityistilanteet

• Tontilla on vanha talo: asemakaava-alueella rakennuksen purkaminen edellyttää purkamislupaa. Talousrakennuksen tai muun vähäisen rakennuksen purkamisesta riittää yleensä kirjallinen ilmoitus 30 päivää ennen, mutta rakennusvalvonta voi vaatia luvan.
• Puuston kaataminen: asemakaava-alueella puiden kaataminen vaatii maisematyöluvan, ellei kyse ole vähäisestä toimesta tai rakentamisluvan mukaisesta työstä.
• Tontti kahdelle perheelle: jos ostatte tontin yhdessä ja rakennatte esimerkiksi paritalon, voitte sopia kiinteistön hallinnan jakamisesta. Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata, ja se näkyy rasitustodistuksessa.
• Tontti kuolinpesältä: kaikkien osakkaiden on hyväksyttävä kauppa. Alaikäisen osakkaan edunvalvoja tarvitsee kiinteistön myyntiin Digi- ja väestötietoviraston luvan, mikä pidentää aikataulua.
• Tontti sukulaiselta: jos kauppahinta on enintään kolme neljäsosaa käyvästä hinnasta, erotus katsotaan lahjaksi. Selvitä käypä arvo vertailukaupoin ennen kauppaa. Ks. asuntojen hinnat ja hinnan arviointi ja lahjavero ja asunto.

Yleiset virheet

• Tontti ostetaan ennen kuin talon mahtuminen kaavan ja rakennusalan rajoihin on varmistettu.
• Pohjatutkimus jätetään rakennusvaiheeseen, ja perustukset kallistuvat yllättäen.
• Tontin aiempaa käyttöä ei selvitetä, vaikka siellä on ollut teollista toimintaa.
• Kunnan tonttiehtojen rakentamisvelvoite ja sopimussakko unohtuvat aikataulusta.
• Määräala ostetaan rakennuspaikaksi varmistamatta lohkomisen ja luvan edellytyksiä.
• Liittymien hinnat ja saatavuus jätetään selvittämättä.

Jos jokin menee pieleen

• Rakentamislupaa ei saa: jos myyjä antoi väärän tiedon kaavasta tai rakentamismahdollisuudesta, kyse voi olla vallintavirheestä, joka oikeuttaa hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai olennaisessa virheessä kaupan purkuun.
• Maaperästä löytyy pilaantumista: selvitä aiheuttaja ja ilmoita asiasta ympäristöviranomaiselle. Jos myyjä tiesi pilaantumisesta eikä kertonut, kyse voi olla myyjän vastuulla olevasta virheestä.
• Rakentaminen viivästyy kunnan tontilla: neuvottele kunnan kanssa ajoissa ennen kuin rakentamisvelvoitteen määräaika umpeutuu.
• Virheilmoitus: ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Usein kysyttyä

Lue myös: Kiinteistön ostaminen · Rakennuslupa · Talopaketti · Kiinteistövero