Kunnossapitotarveselvitys – mitä se kertoo ja miten sitä luetaan

Moni ostaja katsoo ensin asunnon hintaa ja vastiketta. Tulevat remontit voivat kuitenkin muuttaa kokonaiskuvan nopeasti. Kunnossapitotarveselvitys kertoo, mitä taloyhtiön hallitus arvioi lähivuosina tarvittavan.

Tässä oppaassa kerrotaan, mitä selvityksessä pitää olla, miten sitä luetaan ja miten tulevat korjaukset näkyvät vastikkeissa. Koko isännöitsijäntodistuksen lukemisesta on oma oppaansa.

Mikä kunnossapitotarveselvitys on?

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä kaksi kirjallista selvitystä:

• hallituksen selvitys tarpeesta sellaiseen rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin
• hallituksen selvitys yhtiössä tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista.

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Selvitys päivittyy siis vähintään kerran vuodessa. Selvitysten tiedot kunnossapito- ja muutostöistä on toimitettava myös Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään.

Lain esitöiden mukaan vaatimuksen tarkoitus on kiinnittää hallinnon ja osakkaiden huomio pitkäjänteiseen kiinteistönhoitoon ja tulevien korjausten rahoitukseen. Selvitys on siis ennen kaikkea suunnittelun työkalu, ei pelkkä muodollisuus.

Mitä selvityksessä pitää olla?

Laki ei määrää selvitykselle tarkkaa muotoa. Lain esitöiden mukaan kunnossapitotarve on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti. Tarvittaessa hallitus voi hankkia asiantuntijalausunnon tai teettää kuntotarkastuksen.

Esitöissä todetaan myös, että vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista tehdä aluksi perusselvityksiä ja ylläpitää niitä sen jälkeen suunnitelmallisesti. Uudessa rakennuksessa riittää yleensä todeta, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista ja rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.

Hyvästä selvityksestä löytyvät ainakin

• korjauskohteet, kuten katto, julkisivu, ikkunat, parvekkeet, putket, ilmanvaihto ja sähköt
• arvioitu ajankohta vuoden tarkkuudella
• tieto siitä, onko hankkeesta jo päätetty vai onko se vasta arvio
• kustannusarvio tai vähintään arvio vaikutuksesta vastikkeeseen
• tieto siitä, mihin arvio perustuu, esimerkiksi kuntotutkimukseen.

Selvitys, PTS ja kuntoarvio

Asiakirja	Lakisääteinen?	Aikajänne	Kuka laatii
Kunnossapitotarveselvitys	Kyllä	5 vuotta	Hallitus
Selvitys tehdyistä töistä	Kyllä	Tehdyt työt	Hallitus
Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)	Ei	Yleensä pidempi	Hallitus, usein asiantuntijan avulla
Kuntoarvio ja kuntotutkimus	Ei yleisesti	Kartoitus nykykunnosta	Asiantuntija

Isännöitsijäntodistuksessa on asetuksen mukaan mainittava, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä kunnossapito- ja uudistamissuunnitelma. Todistukseen merkitään myös tehdyt kuntoarviot ja -tutkimukset. Kiinteistöalan etujärjestö Kiinteistöliitto on katsonut, että laajempi pitkän tähtäimen suunnitelma täyttää lakisääteisen selvityksen vaatimuksen asiakirjan nimestä riippumatta. Kyse on järjestön tulkinnasta, joten tarkista, että suunnitelmasta löytyvät myös laissa tarkoitetut viiden vuoden tiedot.

Esimerkki selvityksestä

Alla on keksitty esimerkki siitä, miltä 1970-luvun kerrostalon kunnossapitotarveselvitys voi näyttää. Todelliset selvitykset vaihtelevat yhtiöittäin.

Ajankohta	Kohde	Tila	Rahoitus
Vuosi 1	Vesikaton tarkastus ja paikkaus	Hallituksen arvio	Hoitovastike
Vuosi 2	Parvekkeiden kuntotutkimus	Hallituksen ehdotus yhtiökokoukselle	Hoitovastike
Vuodet 3–4	Linjasaneeraus eli putkiremontti	Hankesuunnittelu käynnissä, ei päätöstä	Yhtiölaina ja rahoitusvastike
Vuosi 5	Ilmanvaihdon puhdistus ja säätö	Hallituksen arvio	Hoitovastike

Esimerkistä ostaja näkee, että suurin kuluerä on putkiremontti, josta ei vielä ole päätöstä. Sen kustannus ei siis näy velattomassa hinnassa eikä nykyisessä vastikkeessa. Parvekkeiden kuntotutkimus voi puolestaan johtaa uuteen korjaushankkeeseen, jota selvityksessä ei vielä ole. Kysy tällaisessa tilanteessa, onko hankesuunnitelmasta olemassa kustannusarvio ja milloin yhtiökokous päättää asiasta.

Mistä selvityksen näkee?

• Isännöitsijäntodistus: todistukseen merkitään kunnossapitotarveselvitys. Se sisältyy myös vuokrausta varten annettavaan suppeaan todistukseen.
• Yhtiökokouksen aineisto: selvitys on osa varsinaisen yhtiökokouksen asiakirjoja.
• Huoneistotietojärjestelmä: yhtiön on vietävä kunnossapito- ja muutostyötiedot Maanmittauslaitokselle.
• Ostajana: saat selvityksen myyjältä tai välittäjältä isännöitsijäntodistuksen mukana.

Osakkaana voit kysyä yhtiökokouksessa tarkempia tietoja asioista, jotka vaikuttavat kokouksessa käsiteltävään asiaan. Jos vastausta ei voi antaa kokouksessa, se on annettava kirjallisesti kahden viikon kuluessa. Lisäksi saat 1.10.2026 alkaen pyytää jäljennöksen huoneistoasi koskevista asiakirjoista.

Näin luet kunnossapitotarveselvitystä vaihe vaiheelta

1. Tarkista päiväys: katso, minkä vuoden yhtiökokoukselle selvitys on laadittu. Pyydä uusimmat pöytäkirjat, jos kokous on pidetty todistuksen jälkeen.
2. Listaa hankkeet vuosittain: kirjaa itsellesi, mitä tehdään milloinkin. Ryhmittele isot hankkeet ja pienet korjaukset erikseen.
3. Vertaa rakennuksen ikään: katso tehtyjen töiden selvityksestä, onko esimerkiksi putket, katto tai julkisivu jo korjattu. Jos vanhassa talossa ei ole tehty isoja korjauksia eikä niitä ole suunniteltu, kysy syytä.
4. Erota päätetty ja arvioitu: päätetty hanke on varmempi kuin hallituksen arvio. Päätöksistä kerrotaan yhtiökokouksen pöytäkirjoissa.
5. Katso rahoitus: selvitä, rahoitetaanko hanke yhtiölainalla, ylimääräisellä vastikkeella vai kertynein varoin.
6. Vertaa tilinpäätökseen: katso yhtiön nykyiset lainat ja talouden tila. Jos yhtiöllä on jo paljon lainaa, uusi laina nostaa rahoitusvastiketta lisää.
7. Kysy kirjallisesti: pyydä isännöitsijältä arvio siitä, paljonko hankkeesta tulisi juuri tämän asunnon osuudeksi.

Miten tulevat remontit näkyvät vastikkeessa?

Taloyhtiö kattaa korjaukset osakkailta perittävillä yhtiövastikkeilla. Isot hankkeet rahoitetaan usein lainalla, jolloin osakkaat maksavat osuutensa rahoitusvastikkeena laina-ajan kuluessa. Monessa yhtiössä osakas voi myös maksaa osuutensa kerralla pois.

Uudistuksista, jotka ovat laajakantoisia tai vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, päättää yhtiökokous. Tavanomaiset kunnossapitokorjaukset kuuluvat yhtiölle, ja niiden kustannukset jaetaan yleensä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Jos osakkaan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiön kustannuksia, yhtiökokous voi päättää alentaa hänen vastikettaan.

Lainaosuudesta, lyhennysvapaista ja poismaksusta kerrotaan oppaassa yhtiölaina. Tyypillisin iso hanke on putkiremontti.

Ostajan näkökulma

Asuntokaupassa kunnossapitotarveselvitys on osa ostajan selonottoa. Jos selvityksessä kerrotaan tulevasta julkisivuremontista, ostaja ei voi myöhemmin väittää, ettei tiennyt siitä. Siksi selvitys kannattaa lukea ennen tarjousta, ei vasta kaupanteossa. Ostajan velvollisuudesta tarkastaa asiakirjat kerrotaan oppaassa ostajan selonottovelvollisuus.

Myyjä taas vastaa ostajalle isännöitsijäntodistuksen tiedoista kuin omista tiedoistaan. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan myyjän on kerrottava päätetyt ja suunnitellut remontit, mutta remonttia, josta on keskusteltu vain yleisellä tasolla eikä yhtiö ole käsitellyt sitä, ei tarvitse erikseen mainita. Myyjän velvollisuudet käydään läpi oppaassa myyjän tiedonantovelvollisuus.

Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2009:81, että välittäjän olisi pitänyt selvittää putkiston kuntotutkimuksen tulokset ja kertoa ostajalle todetusta uusimistarpeesta, vaikka putkiremontista ei ollut tehty päätöstä. Tehdyt tutkimukset ovat siis olennaista tietoa, vaikka hanke ei vielä näkyisi selvityksessä päätettynä.

Osakkaan näkökulma

Osakkaana selvitys kertoo, mihin sinun kannattaa varautua. Voit vaikuttaa siihen yhtiökokouksessa.

• Lue selvitys ennen kokousta ja vertaa sitä edelliseen vuoteen.
• Kysy kokouksessa, mihin arviot perustuvat ja milloin hankkeista on tarkoitus päättää.
• Ehdota tarvittaessa kuntotutkimusta tai pitkän tähtäimen suunnitelman laatimista.
• Varaudu omassa taloudessasi rahoitusvastikkeen nousuun tai kertasuoritukseen.
• Jos aiot remontoida omaa asuntoasi, katso ensin yhtiön tulevat hankkeet, ettei tee työtä kahteen kertaan. Ilmoita omista töistäsi muutostyöilmoituksella.

Vastuunjaosta yhtiön ja osakkaan välillä kerrotaan oppaassa kunnossapitovastuu, ja taloyhtiön päätöksenteosta yleisesti oppaassa taloyhtiö – opas osakkaalle.

Jos selvitys on puutteellinen tai väärä

Selvitys on hallituksen arvio, eikä se sido yhtiötä toteuttamaan hankkeita. Puutteellinen selvitys voi silti johtaa vastuuseen.

• Hallitus: asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsen ja isännöitsijä vastaavat vahingosta, jonka he aiheuttavat tahallaan tai huolimattomuudesta rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä. Lain rikkomisesta aiheutettu vahinko katsotaan huolimattomuudesta aiheutetuksi, ellei vastuussa oleva osoita toimineensa huolellisesti.
• Myyjä ja ostaja: jos isännöitsijäntodistuksen tieto on väärä ja ostaja saa hyvitystä myyjältä, myyjä voi asuntokauppalain mukaan vaatia korvausta taloyhtiöltä tai tiedon antaneelta henkilöltä.
• Todistuksen sisältö: Vaasan hovioikeus katsoi 1.10.2021 antamassaan ratkaisussa (nro 385), että asbestikartoituksissa tehdyt havainnot olisi pitänyt merkitä isännöitsijäntodistukseen yhtiön tiedossa olevina rakennusten kuntoon liittyvinä seikkoina.

Jos epäilet, että selvitys on puutteellinen, kysy asiasta ensin hallitukselta kirjallisesti. Asuntokaupan virheistä kerrotaan tarkemmin oppaassa asuntokauppalaki.

Erityistilanteet

• Uudiskohde: uudessa talossa selvitys on usein lyhyt. Esitöiden mukaan riittää yleensä todeta, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista.
• Pieni yhtiö ilman isännöitsijää: selvityksen laatii hallitus samoin kuin isommassa yhtiössä. Tarkista, että se on tehty ja esitetty kokouksessa.
• Sulautuminen: sulautumistilanteessa laki edellyttää erillistä selvitystä viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.
• Kiinteistön myynti tai purkaminen: jos yhtiö luovuttaa kiinteistön tai rakennuksen tai purkaa ja rakentaa uutta, laki edellyttää vähintään kymmenen vuoden kunnossapitotarpeen selvitystä.

Yleiset virheet

• Selvitys luetaan vasta tarjouksen jälkeen.
• Hallituksen arviota pidetään varmana tietona, vaikka hankkeesta ei ole päätetty.
• Selvitystä ei verrata rakennuksen ikään ja tehtyihin korjauksiin.
• Tulevaa lainaosuutta ei lasketa mukaan asunnon kokonaishintaan.
• Yhtiön lisäselvityksiä, kuten kuntotutkimuksia, ei pyydetä nähtäväksi.

Usein kysyttyä

Lue myös: Isännöitsijäntodistus · Yhtiölaina · Putkiremontti · Taloyhtiö – opas osakkaalle