Lyhennysvapaa – miten se toimii ja mitä se maksaa

Lyhennysvapaa on yksi tavallisimmista keinoista selvitä tilapäisestä tulojen laskusta, kuten perhevapaasta, työttömyydestä tai remontin aiheuttamasta menopiikistä. Se on myös uudiskohteiden taloyhtiölainoissa tavallinen ehto, joka näkyy myöhemmin rahoitusvastikkeen nousuna.

Tässä oppaassa käydään läpi, miten lyhennysvapaata haetaan, paljonko se maksaa ja miten se vaikuttaa laina-aikaan. Lisäksi kerrotaan valtiontakaus-, ASP- ja taloyhtiölainojen säännöt. Lyhennystapojen perusteet ovat oppaassa asuntolainan korko ja lyhennys.

Mitä lyhennysvapaa tarkoittaa?

Asuntolainan kuukausierä koostuu korosta, lyhennyksestä ja mahdollisista kuluista. Lyhennysvapaan aikana lyhennysosa jätetään pois, ja maksat vain korot ja kulut. Lainan pääoma pysyy samana, joten korkoa kertyy koko ajan koko pääomalle.

Lyhennysvapaan jälkeen laina jatkuu yleensä jommallakummalla tavalla:

• Laina-aika pitenee: kuukausierä palaa entiselle tasolle, ja viimeinen erä siirtyy lyhennysvapaan verran myöhemmäksi.
• Laina-aika pysyy ennallaan: lainan loppuaika lyhenee, joten kuukausierä nousee lyhennysvapaan jälkeen.

Täyden lyhennysvapaan sijaan voit usein sopia myös pienemmästä lyhennyksestä, laina-ajan pidentämisestä tai siirtymisestä tasaerään. Nämä vaihtoehdot vertaillaan alempana.

Onko lyhennysvapaaseen oikeus?

Tavallisessa asuntolainassa ei ole lakiin perustuvaa oikeutta lyhennysvapaaseen. Siitä sovitaan pankin kanssa, ja pankki arvioi pyynnön. Lainaehdoissa voi olla valmiiksi sovittu mahdollisuus lyhennysvapaaseen, joten lue ensin omat ehtosi.

Kuluttajansuojalaki velvoittaa pankin kuitenkin toimimaan vastuullisesti. Hyvän luotonantotavan mukaan pankin on maksuviivästystilanteissa annettava tietoa ja neuvoja maksuvaikeuksien estämiseksi. Sen on myös tarjottava kohtuullisia maksujärjestelyjä, jos ne ovat takaisinmaksukyky ja muut olosuhteet huomioon ottaen asianmukaisia.

Laki rajaa asuntolainan takaisinmaksuajan 40 vuoteen lainan myöntöhetkellä. Jos lainasi on jo hyvin pitkä, kysy pankilta, voiko lyhennysvapaa pidentää laina-aikaa vai nouseeko erä sen jälkeen.

Näin haet lyhennysvapaata vaihe vaiheelta

1. Laske tarve. Kuinka pitkäksi aikaa tarvitset kevyemmän erän, ja riittäisikö pienempi lyhennys?
2. Ota yhteyttä ajoissa. Hae lyhennysvapaata ennen kuin maksut alkavat viivästyä. Viivästys voi johtaa viivästyskorkoon ja pahimmillaan lainan eräännyttämiseen.
3. Kerro syy ja kesto. Pankki arvioi, onko tilanne tilapäinen ja selviätkö lainasta sen jälkeen.
4. Selvitä takaajien ja pantinantajien suostumus. Takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetun lain mukaan lainan ehtojen muuttaminen takaajan tai yksityisen pantinantajan vahingoksi ei sido heitä ilman suostumusta, ellei muutoksen vaikutus ole vähäinen tai sen peruste ole yksilöity jo velkakirjassa.
5. Tarkista kulut. Pankki voi periä muutoksesta palvelumaksun hinnastonsa mukaan.
6. Valitse jatko. Päätä, piteneekö laina-aika vai nouseeko erä lyhennysvapaan jälkeen.
7. Pyydä uusi lyhennystaulukko. Kuluttajansuojalain mukaan saat sen pyynnöstä maksutta.
8. Merkitse päättymispäivä kalenteriin ja varaa budjettiin tila nousevalle erälle.

Paljonko lyhennysvapaa maksaa?

Lyhennysvapaan suurin kustannus ei ole pankin palvelumaksu vaan lisäkorot. Kustannus riippuu ennen kaikkea siitä, kuinka pitkä lyhennysvapaa on ja piteneekö laina-aika.

Kun laina-aika pitenee, lisäkorkojen määrä on käytännössä lyhennysvapaan ajan korot. Kun laina-aika pysyy ennallaan, lisäkorot jäävät pienemmiksi, mutta kuukausierä nousee pysyvästi. Valitse vaihtoehto sen mukaan, kestääkö taloutesi korkeamman erän lyhennysvapaan jälkeen.

Lyhennysvapaa vai jokin muu jousto?

Vaihtoehto	Erä esimerkissä	Lisäkorot esimerkissä	Sopii, kun
12 kk täysi lyhennysvapaa, laina-aika ennallaan	475 € vuoden ajan, sitten 925 €	noin 2 160 €	Tulot palaavat ennalleen vuoden kuluttua
12 kk puolitettu lyhennys, laina-aika ennallaan	684 € vuoden ajan, sitten 909 €	noin 1 080 €	Tarvitset helpotusta, mutta pystyt maksamaan osan lyhennyksestä
Laina-ajan pidennys 5 vuodella	775 € koko loppuajan	noin 18 200 €	Menot ovat kasvaneet pysyvästi
Siirtyminen tasaerään	Erä pysyy samana, laina-aika joustaa koron mukaan	Riippuu korosta	Haluat suojautua erän nousulta koron noustessa

Taulukon luvut perustuvat edellisen esimerkin 150 000 euron lainaan ja 3,8 prosentin korkoon. Laskelmat ovat omia esimerkkejä. Pysyvä laina-ajan pidennys on selvästi kallein ratkaisu, joten se kannattaa vain, jos tilanne ei ole tilapäinen.

Valtiontakaus- ja ASP-lainan lyhennysvapaat

Valtiontakauslainasta ja ASP-lainasta säädetään lyhennysvapaista erikseen. Säännöt ovat molemmissa samat:

• Laina-aika on lainan myöntöhetkellä enintään 25 vuotta lainan tai sen ensimmäisen erän nostosta.
• Pankki voi lainanottajan pyynnöstä myöntää lyhennysvapaata yhteensä enintään neljä vuotta.
• Yhtäjaksoista lyhennysvapaata saa enintään kaksi vuotta kerrallaan.
• Jos laina siirretään toiseen pankkiin, enimmäislaina-aika lasketaan edelleen alkuperäisestä nostosta.

Valtiokonttorin ohjeen mukaan valtiontakauslainan laina-aika voi lyhennysvapaiden takia pidentyä enintään 29 vuoteen. Jos sinulla on saman asunnon ostoon takauslainan lisäksi muuta lainaa, lyhennykset on käytettävä ensin takauslainaan. Lyhennysvapaata ei siis voi kohdistaa vain takauslainaan niin, että pelkkää lisälainaa lyhennettäisiin. Lue lisää oppaista valtiontakaus ja ASP-laina.

Taloyhtiölainan lyhennysvapaa

Uudiskohteissa taloyhtiön lainalle sovitaan usein lyhennysvapaa rakentamisen jälkeisille vuosille. Silloin rahoitusvastike on aluksi pieni, koska se kattaa vain korot. Kun lyhennykset alkavat, vastike nousee.

Rakentamisvaiheessa myönnetylle taloyhtiölainalle on laissa rajat. Velan pääomaa on lyhennettävä säännöllisesti viiden ensimmäisen vuoden aikana rakentamisvaiheen päättymisestä. Lyhennysvapaa saa kestää laissa enintään 12 kuukautta, ja valtioneuvoston asetuksella aikaa voidaan pidentää enintään 24 kuukauteen. Asetuksella säädetty 24 kuukauden enimmäisaika on ollut voimassa 1.7.2026 alkaen.

Uudiskohteen taloyhtiölaina	Lain perustaso	Voimassa 1.7.2026 alkaen
Lainan enimmäisosuus myytävien osakkeiden velattomasta hinnasta	60 %	70 %
Lyhennysvapaa rakentamisvaiheen päättymisestä	Enintään 12 kk	Enintään 24 kk
Takaisinmaksuaika	Enintään 30 vuotta	Enintään 40 vuotta

Lisäksi lainasopimuksessa saa sopia tilapäisistä maksujärjestelyistä, jotka ovat välttämättömiä taloyhtiön maksuvalmiuden turvaamiseksi. Pankki saa poiketa enimmäistakaisinmaksuajasta 10 prosentin osuudessa taloyhtiölainojensa kokonaismäärästä kullakin vuosineljänneksellä.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan rahoitusvastike voi nousta selvästi lyhennysvapaan päätyttyä. Pankki ottaa lyhennysvapaan jälkeisen vastikkeen huomioon jo arvioidessaan maksukykyäsi. Lue lisää oppaista yhtiölaina ja uudisasunnon ostaminen.

Milloin lyhennysvapaa kannattaa?

Tilanne	Arvio
Perhevapaa tai opinnot, tulot palaavat sovitusti	Usein toimiva, kun kesto on tiedossa
Lyhyt työttömyys tai sairausloma	Hyvä tilapäinen ratkaisu, mutta pyydä sitä ajoissa
Iso kertameno, kuten remontti	Toimii, jos vaihtoehto olisi kalliimpi kulutusluotto
Asunnon vaihto ja kahden asunnon päällekkäiset kulut	Voi auttaa siirtymävaiheessa
Menot ovat pysyvästi tuloja suuremmat	Ei ratkaise ongelmaa, vaan siirtää sitä
Lyhennysvapaa tottumuksesta, vaikka talous kestäisi lyhennykset	Maksat turhaan lisäkorkoja

Jos olet tilapäisesti tiukoilla, ensimmäinen kysymys kannattaa olla, riittäisikö lyhennyksen pienentäminen. Se on yleensä halvempi kuin täysi lyhennysvapaa.

Lyhennysvapaa ja verotus

Oman asunnon lainan korot eivät ole olleet vähennyskelpoisia verotuksessa vuodesta 2023 alkaen, joten lyhennysvapaan lisäkorot jäävät kokonaan omaksi kuluksesi. Sijoitusasunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista, joten lyhennysvapaa vaikuttaa myös verotettavaan tuloon. Ks. vuokratulojen verotus.

Erityistilanteet

• Yhteinen laina: lyhennysvapaasta sovitaan kaikkien lainanottajien kanssa. Kirjatkaa keskenänne, kuka maksaa minkäkin osan koroista.
• Korkosuojattu laina: selvitä, vaikuttaako lyhennysvapaa korkokattoon tai kiinteän koron ehtoihin. Ks. korkokatto.
• Vakuudet: lainan pääoma ei pienene, joten vanhempien lisävakuuden vapauttaminen siirtyy. Lue lisää oppaasta asuntolainan vakuudet.
• Uusi laina: jos haet lyhennysvapaan aikana uutta lainaa, pankki arvioi maksukykysi täysillä lyhennyksillä.

Jos lainanhoito alkaa tuottaa vaikeuksia

Ota yhteyttä pankkiin heti, kun maksuvaikeus on näköpiirissä. Pankki voi tarjota lyhennysvapaan lisäksi muitakin järjestelyjä, ja ajoissa sovittu muutos on aina parempi kuin viivästys.

Jos pankki kieltäytyy, pyydä perustelut ja kysy vaihtoehtoja. Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE neuvoo laina-asioissa maksutta, ja talous- ja velkaneuvonta auttaa, jos velkoja on useita. Eräännyttämisen edellytyksistä ja maksuvaikeuksien tuista kerrotaan pilariartikkelissa asuntolaina.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asuntolainan korko ja lyhennys · Korkokatto · Yhtiölaina · Asumiskulut