Kiinteistön ostaminen – kauppa, kaupanvahvistaja ja lainhuuto

Kiinteistökauppa on Suomen tarkimmin säänneltyjä kauppoja. Laki määrää kaupan muodon, ja omistus kirjataan julkiseen rekisteriin. Tässä oppaassa käydään läpi kiinteistökaupan oikeudellinen runko: mitä ostat, miten kauppa tehdään sitovasti, mitä kaupanvahvistaja tekee, miten kiinnitykset, rasitteet ja määräalat vaikuttavat ja miten lainhuuto haetaan.

Talon kunnon tarkistamisesta ja käytännön talokaupasta kerrotaan oppaassa omakotitalon ostaminen. Ostamisen yleiset vaiheet ovat oppaassa asunnon ostaminen. Vapaa-ajan asunnon ja rakentamattoman maan erityispiirteistä kerrotaan oppaissa mökin ostaminen ja tontin ostaminen.

Mitä kiinteistökaupassa ostetaan?

Kiinteistö on kiinteistörekisteriin merkitty alue, jolla on oma kiinteistötunnus. Asunto-osakkeen kaupassa ostat sen sijaan taloyhtiön osakkeita, ja kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Maakaaren kauppasäännöt koskevat koko kiinteistön lisäksi myös kiinteistön määräosaa ja määräalaa.

Kaupan kohde	Mitä ostat	Kauppaa sääntelee	Omistus kirjataan
Kiinteistö	Koko rekisteriyksikkö, esimerkiksi omakotitalo tontteineen tai mökki	Maakaari	Lainhuuto
Määräosa	Murto-osa koko kiinteistöstä, esimerkiksi puolikas	Maakaari	Lainhuuto määräosaan
Määräala	Rajattu alue kiinteistöstä, joka lohkotaan omaksi kiinteistöksi	Maakaari	Lainhuuto määräalaan ja lohkominen
Vuokraoikeus rakennuksineen	Rakennukset ja oikeus vuokratonttiin	Maakaari ja maanvuokralaki	Saannon kirjaaminen
Asunto-osake	Taloyhtiön osakkeet	Asuntokauppalaki	Huoneistotietojärjestelmä

Kiinteistön kaupasta maksetaan varainsiirtoveroa 3 % kauppahinnasta, kun asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta. Myyjän on kerrottava, jos kiinteistöllä olevan rakennuksen tai laitteen omistaa joku muu. Väärä tieto tai tiedon salaaminen on maakaaren mukaan oikeudellinen virhe.

Kiinteistön kaupan muotovaatimus

Maakaaren mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien ollessa läsnä. Vaihtoehtoisesti kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Kauppakirjasta on käytävä ilmi ainakin:

• luovutustarkoitus eli se, että kiinteistö myydään
• kiinteistö, jota kauppa koskee
• myyjä ja ostaja
• kauppahinta ja muu vastike.

Jos muotovaatimukset eivät täyty, kauppa ei sido osapuolia. Suullinen sopimus tai kahden kesken allekirjoitettu paperi ei siis riitä, vaikka kauppahinta olisi jo maksettu. Jos olette sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta hinnasta, myyjä ei voi periä erotusta.

Myös valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Sähköisessä kaupassa asiamies toimii sähköisen valtakirjan nojalla.

Samat muotosäännöt koskevat soveltuvin osin kiinteistön lahjaa ja kiinteistöjen vaihtoa. Lahjakirja vahvistetaan siis kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehdään sähköisesti.

Kaupanvahvistaja: kuka ja mitä hän tarkastaa

Kaupanvahvistajia ovat virkansa perusteella esimerkiksi julkiset notaarit sekä Maanmittauslaitoksen ja kuntien toimitusinsinööreinä toimivat virkamiehet. Ulkomailla kaupan voi vahvistaa Suomen edustustossa palveleva virkamies. Lisäksi Maanmittauslaitos voi hakemuksesta määrätä kaupanvahvistajaksi muun henkilön, jolla on riittävä asiantuntemus. Tällaisen kaupanvahvistajan oikeus päättyy, kun hän täyttää 70 vuotta.

Laki kaupanvahvistajista määrää kaupanvahvistajan tehtävät. Ennen vahvistamista hän tarkastaa:

• allekirjoittajien henkilöllisyyden
• sen, että kauppakirja täyttää maakaaren muotovaatimukset
• mistä rekisteriyksiköstä alue luovutetaan ja mikä on kohteen kiinteistötunnus.

Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa kauppaa, jos on selvästi perusteltua aihetta epäillä sen pätevyyttä. Vahvistuksen jälkeen hän ilmoittaa kaupasta Maanmittauslaitokselle ja kunnalle. Laki ei kuitenkaan velvoita kaupanvahvistajaa arvioimaan, ovatko kaupan ehdot sinulle edullisia tai onko kiinteistö hintansa arvoinen. Ne jäävät ostajan omalle vastuulle.

Kaupanvahvistus maksaa 143 € (2026). Kaupanvahvistajan esteellisyydestä säädetään erikseen oikeustoimen ja toimituksen todistajan esteellisyyttä koskevassa laissa.

Sähköinen kiinteistökauppa

Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa kiinteistön kauppa tehdään ilman kaupanvahvistajaa. Kaikki osapuolet tunnistautuvat vahvasti, ja kauppakirja allekirjoitetaan palvelussa. Kauppakirjan lisäksi palvelussa voi tehdä esimerkiksi lahja- ja vaihtokirjan ja esisopimuksen, hakea kiinnityksiä ja siirtää sähköisiä panttikirjoja.

Maksu (2026)	Paperinen kauppa	Sähköinen kauppa
Kaupan vahvistaminen	Kaupanvahvistus 143 €	Ei kaupanvahvistajaa
Lainhuuto	172 €	Sisältyy kaupan 236 euron maksuun
Esisopimus	Kaupanvahvistus	64 €
Panttikirjan siirto kaupan yhteydessä	Erillinen kirjaus	Maksuton

Sähköisen kaupan maksu on ostajan, ja siihen sisältyy kirjaamisasian käsittely. Kun kaupassa siirretään panttikirjoja pankilta toiselle, ne voi siirtää samassa yhteydessä.

Tarjous, esisopimus ja vetäytyminen

Kiinteistön ostotarjous ei sido samalla tavalla kuin asunto-osakkeen tarjous, koska sitova sopimus syntyy vasta määrämuotoisella kauppakirjalla. Jos haluatte sitoutua jo ennen kauppaa, tehkää esisopimus. Se tehdään samassa muodossa kuin kauppa. Esisopimuksessa mainitaan viimeinen kaupantekopäivä ja kaupan ehdot. Jos määräaikaa ei ole, esisopimus on voimassa viisi vuotta.

Jos osapuoli vetäytyy vapaamuotoisen sopimuksen jälkeen, hän korvaa toiselle kohtuulliset ilmoittelu- ja tutustumiskulut. Käsirahasta palautetaan näiden kulujen ylittävä osa. Osapuolet voivat myös sopia ennalta määrätystä vetäytymiskorvauksesta ilman määrämuotoa. Ellei toisin sovita, se maksetaan kulukorvauksen lisäksi. Lue lisää oppaasta asunnon ostotarjous.

Kauppakirjan ehdot, joita laki rajoittaa

• Purkava ja lykkäävä ehto: ehto sitoo vain, jos se on kirjattu kauppakirjaan, ja enintään viisi vuotta kaupasta. Jos voimassaoloaikaa ei ole merkitty, se on viisi vuotta.
• Pätemättömät ehdot: myyjän oikeus lunastaa kiinteistö takaisin tai ostajan kielto myydä tai pantata kiinteistö eivät ole päteviä. Rakentamattoman kiinteistön jälleenmyyntirajoituksesta saa sopia enintään viideksi vuodeksi.
• Vastuunrajaukset: ostajan oikeuksia virhetilanteissa voi rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, miten hänen asemansa poikkeaa laista.

Kauppakirjan sisällöstä kerrotaan tarkemmin oppaassa asunnon kauppakirja.

Ennen kauppaa: tarkista virallisista todistuksista

Asiakirja	Mitä siitä selviää	Mihin kiinnität huomiota
Lainhuutotodistus	Kiinteistön omistajat	Onko myyjällä lainhuuto? Jos myyjänä on kuolinpesä, katso perukirjasta osakkaat.
Rasitustodistus	Kiinnitykset ja panttikirjat, kirjatut vuokra-, käyttö- ja eläkeoikeudet sekä ulosmittausmerkinnät	Montako kiinnitystä on ja kenellä panttikirjat ovat. Mitkä oikeudet jäävät rasittamaan kiinteistöä.
Kiinteistörekisteriote ja kartta	Kiinteistötunnus, pinta-ala, rajat, kaavat, rasitteet, käyttöoikeudet ja osuudet yhteisiin alueisiin	Vastaavatko rajat ja pinta-ala esitettä. Onko tieoikeus ja muut tarvittavat rasitteet merkitty.

Todistukset maksavat Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa 16 € kappaleelta (2026), ja niitä voi tilata mistä tahansa kiinteistöstä. Tilaa ne mahdollisimman tuoreina juuri ennen kauppaa. Kaavan, rakennusoikeuden ja rakennusten luvat tarkistat kunnan rakennusvalvonnasta.

Kiinnitykset ja panttikirjat

Kiinteistöä käytetään lainan vakuutena kiinnitysten avulla. Maanmittauslaitos vahvistaa kiinnityksen ja antaa siitä sähköisen panttikirjan. Panttioikeus syntyy, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi. Kiinnitys on siis vakuusjärjestelyn pohja, ei sellaisenaan velkaa.

Ostajalle tärkeintä on tämä: kiinnitys on voimassa, kunnes se kuoletetaan, ja velkoja voi hakea maksua pantatusta kiinteistöstä, vaikka omistaja vaihtuu. Velkoja saa luovuttaa panttikirjan vain siirtäessään saamisen, jonka vakuutena se on. Myyjän laina maksetaan siksi yleensä kauppahinnalla, jotta panttikirjat vapautuvat.

• Sopikaa kauppakirjassa, maksetaanko myyjän lainat kauppahinnalla ja kenelle panttikirjat luovutetaan.
• Panttikirjat voi siirtää ostajan pankille. Sähköisen panttikirjan siirto sähköisen kaupan yhteydessä on maksuton.
• Jos olemassa olevat kiinnitykset eivät riitä lainasi vakuudeksi, haetaan uusi kiinnitys. Se maksaa 47 € paperisena ja 26 € sähköisesti (2026).
• Tarpeettoman kiinnityksen voi kuolettaa. Kuolettaminen maksaa 25 € paperisena ja 16 € sähköisesti.

Jos myyjä on antanut väärän tiedon kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta tai jättänyt sen kertomatta, kiinteistössä voi olla oikeudellinen virhe. Silloin sinulla on oikeus hinnanalennukseen, olennaisessa virheessä kaupan purkuun sekä vahingonkorvaukseen. Lainan vakuuksista kerrotaan oppaassa asuntolaina.

Rasitteet ja muut toisen oikeudet

Rasite on pysyvä oikeus käyttää toisen kiinteistön aluetta jonkin kiinteistön hyväksi. Rasite perustetaan kiinteistötoimituksessa, ja se näkyy kiinteistörekisteriotteella. Rasitteena voidaan perustaa esimerkiksi oikeus:

• ottaa ja johtaa talousvettä tai johtaa ja käsitellä jätevettä toisen alueella
• sijoittaa sähkö-, tele- tai muu johto
• käyttää aluetta pysäköintiin, venevalkamaan, laituriin tai uimapaikkaan
• käyttää kulkuyhteyttä asemakaava-alueella.

Rasite voi olla kiinteistölle etu tai rasitus. Jos ostamasi kiinteistön vesijohto, kaivo tai jätevesijärjestelmä on naapurin maalla, varmista, että sille on perustettu rasite. Pelkkä naapurien välinen sopimus on heikompi: kiinteistön uutta omistajaa sitoo sopimuksella perustettu oikeus, jota ei voi kirjata, vain jos hän tiesi siitä kaupantekohetkellä.

Kiinteistöä voivat rasittaa myös kirjattavat erityiset oikeudet, kuten vuokraoikeus, muu käyttöoikeus tai eläkeoikeus. Ennen kauppaa perustettu tällainen oikeus sitoo ostajaa pääsääntöisesti, vaikka sitä ei olisi kirjattu. Ostaja vapautuu siitä vain, jos hän ei tiennyt eikä hänen pitänyt tietää oikeudesta ja hän haki lainhuutoa ennen kuin oikeuden kirjaamista haettiin. Kysy siksi myyjältä aina kirjallisesti voimassa olevista vuokra- ja käyttöoikeussopimuksista.

Yksityistien tieoikeus on rasitteena perustettu oikeus käyttää tietä. Sen saanut osallistuu tieosakkaana tienpitoon.

Määräalan kauppa

Määräala on kiinteistöstä erotettava rajattu alue, esimerkiksi rantapalsta tai rakennuspaikka isosta tilasta. Määräalan kauppaan sovelletaan samoja maakaaren säännöksiä kuin koko kiinteistön kauppaan. Määräosa taas tarkoittaa murto-osaa koko kiinteistöstä.

Määräalan ostaja hakee lainhuudon määräalaan. Kun lainhuuto on kirjattu, määräalan lohkominen omaksi kiinteistöksi tulee vireille ilman erillistä hakemusta. Lohkomisessa määräalasta muodostetaan kiinteistö, jolla on oma kiinteistötunnus. Määräalaan voi hakea kiinnityksen jo ennen lohkomista, joten sitä voi käyttää lainan vakuutena.

Suurin riski on, ettei määräalaa voida muodostaa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi. Asemakaava-alueen ulkopuolella rakennuspaikaksi tarkoitetun kiinteistön on täytettävä alueidenkäyttölain ja rakentamislain vaatimukset. Ranta-alueella tai suunnittelutarvealueella lohkominen voi edellyttää esimerkiksi kunnan suostumusta tai poikkeamislupaa.

Jos määräala on hankittu rakentamista varten, eikä sitä voida lain rajoitusten vuoksi muodostaa rakennuspaikaksi, kyse on maakaaren mukaan vallintavirheestä. Kaupan purkua koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun hallinta luovutettiin. Kysy siksi ennen kauppaa kunnan rakennusvalvonnasta, voiko alueelle saada rakentamisluvan. Lupa-asioista kerrotaan oppaassa rakennuslupa.

Lainhuuto: omistuksen kirjaaminen

Lainhuuto on kiinteistön omistusoikeuden kirjaus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Jokainen kiinteistön, määräosan tai määräalan saaja on velvollinen hakemaan lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun saantokirjan tekemisestä.

Lainhuuto vaikuttaa käytännössä kolmella tavalla:

• Omistus näkyy julkisesta rekisteristä, ja lainhuutotodistuksella osoitat omistavasi kiinteistön.
• Kiinnityksen edellytyksenä on, että kohteeseen voidaan myöntää lainhuuto. Pankki tarvitsee siis lainhuudon, kun kiinteistö on lainan vakuutena.
• Jos sama kiinteistö on myyty kahdesti, myöhempi ostaja voi saada etusijan, jos hän hakee lainhuutoa ensin eikä tiennyt aiemmasta kaupasta. Hae siis lainhuutoa heti kaupan jälkeen.

Varainsiirtovero on maksettava viimeistään lainhuutoa haettaessa. Jos lainhuutoa ei haeta kuudessa kuukaudessa, veroa korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta, enintään 100 %. Paperisena haettu lainhuuto maksaa 172 € (2026).

Myyjän on annettava ostajalle saantokirjat, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi. Jos et voi saada lainhuutoa, koska myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia tai myyjän saannossa on muu epäselvyys, kiinteistössä on oikeudellinen virhe.

Kiinteistökauppa vaihe vaiheelta

1. Selvitä rahoitus ja kysy pankilta, millaiset kiinnitykset ja panttikirjat se tarvitsee vakuudeksi.
2. Tilaa lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote karttoineen.
3. Tarkista kunnasta kaava, rakennusoikeus ja rakennusten luvat.
4. Selvitä rasitteet, tieoikeus sekä vesi- ja jätevesijärjestelyt.
5. Tutustu kiinteistöön ja rakennuksiin huolellisesti, koska ostajalla on tarkastusvelvollisuus.
6. Sopikaa tarvittaessa esisopimuksesta tai vetäytymiskorvauksesta.
7. Laatikaa kauppakirja: kauppahinta ja maksu, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, panttikirjat, irtaimisto ja mahdolliset vastuunrajaukset.
8. Tehkää kauppa kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti.
9. Maksa varainsiirtovero OmaVerossa ja hae lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa.
10. Hae tarvittaessa uusi kiinnitys, ota vakuutus voimaan ja siirrä sopimukset nimiisi.

Kiinteistökaupan kulut

Kulu	Määrä (2026)	Huomioita
Varainsiirtovero	3 % kauppahinnasta ja muista myyjälle tulevista suorituksista	Maksaja on ostaja
Kaupanvahvistus	143 €	Ei sähköisessä kaupassa
Lainhuuto	172 €	Sähköisessä kaupassa sisältyy 236 euron maksuun
Uusi kiinnitys	47 € paperisena, 26 € sähköisesti	Tarvitaan, jos vanhat panttikirjat eivät riitä
Lainhuuto-, rasitus- ja kiinteistörekisteritodistus	16 € kappaleelta	Asiointipalvelussa

Jos kauppaan sisältyy irtaimistoa, kuten kalusteita tai työkoneita, laatikaa esinekohtainen irtaimistoluettelo käytetyn tavaran arvoin. Ilman luetteloa varainsiirtovero lasketaan koko kauppahinnasta. Laske veron määrä alla olevalla laskurilla, ja lue lisää oppaasta varainsiirtovero.

Erityistilanteet

• Kuolinpesä myyjänä: jos pesällä ei ole pesänselvittäjää, osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä. Kaikkien osakkaiden tai heidän kirjallisesti valtuuttamiensa on allekirjoitettava kauppakirja. Jos osakkaana on alaikäinen, hänen edunvalvojansa tarvitsee kiinteistön myyntiin holhousviranomaisen eli Digi- ja väestötietoviraston luvan. Ks. perityn asunnon myyminen.
• Lahja ja vaihto: kiinteistön lahjaan ja vaihtoon sovelletaan kaupan muotosääntöjä. Lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa, mutta vaihdossa kumpikin osapuoli maksaa sen. Lahjaverosta kerrotaan oppaassa lahjavero ja asunto.
• Osapuoli asuu ulkomailla: kaupan voi vahvistaa Suomen ulkomaanedustustossa palveleva kaupanvahvistaja, tai kauppa tehdään sähköisesti vahvalla tunnistautumisella. Valtuutettu voi toimia kirjallisen valtakirjan nojalla.
• Vuokratontti: ostat rakennukset ja vuokraoikeuden. Tonttiin, jolla on rekisteröity tontinvuokraoikeus, ei voi vahvistaa kiinnitystä, joten vakuutena käytetään vuokraoikeuteen ja rakennuksiin vahvistettavaa kiinnitystä. Vuokratontin ehdoista kerrotaan oppaassa omakotitalon ostaminen.
• Maksut ennen kauppaa: myyjä vastaa kiinteistön julkisoikeudellisista maksuista, jotka kohdistuvat kauppaa edeltävään aikaan. Kiinteistöveron maksaa verovuoden alun omistaja, ellei kauppakirjassa sovita jaosta. Ks. kiinteistövero.

Yleiset virheet

• Kaupasta sovitaan sähköpostilla tai kahden kesken allekirjoitetulla paperilla, joka ei sido.
• Rasitustodistuksesta ei tarkisteta, kenellä panttikirjat ovat ja mitä velkoja ne turvaavat.
• Määräala ostetaan rakennuspaikaksi selvittämättä, saako sille rakentamisluvan.
• Tie, vesijohto tai jätevesiputki kulkee naapurin maalla ilman rasitetta.
• Myyjältä ei kysytä voimassa olevista vuokra- ja käyttöoikeuksista.
• Lainhuuto jää hakematta, ja varainsiirtovero korottuu.
• Kauppakirjaan merkitään pienempi hinta kuin on sovittu, jolloin myyjä ei voi periä erotusta ja vero on ilmoitettu väärin.

Jos jokin menee pieleen

• Kiinteistöstä löytyy virhe: maakaari tuntee laatuvirheen, vallintavirheen ja oikeudellisen virheen. Ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit sen. Laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.
• Myyjän velka jää kiinteistön rasitteeksi: jos kiinteistö on pantattu myyjän velasta, josta et tiennyt, vaadi myyjältä velan maksamista. Väärä tai salattu tieto panttioikeudesta on oikeudellinen virhe.
• Lainhuutoa ei myönnetä: täydennä hakemusta kirjaamisviranomaisen pyynnöstä. Lopulliseen kirjausratkaisuun haetaan muutosta valittamalla maaoikeuteen.
• Kauppa ei sido: jos kauppa on tehty väärässä muodossa, tehkää se uudelleen oikein, ennen kuin kumpikaan muuttaa mieltään.

Usein kysyttyä

Lue myös: Omakotitalon ostaminen · Asunnon kauppakirja · Varainsiirtovero · Virhe asuntokaupassa