Osakekirja – paperinen osakekirja ja sen muuntaminen

Moni asunnonomistaja säilyttää yhä paperista osakekirjaa kotona tai pankissa. Tässä artikkelissa kerrotaan, mikä osakekirja on, milloin se täytyy muuttaa sähköiseksi, mitä se maksaa ja mitä tehdä, jos osakekirja on kadonnut. Sähköisestä rekisteristä kerrotaan artikkelissa osakehuoneistorekisteri.

Mikä osakekirja on?

Osakekirja on taloyhtiön antama asiakirja, johon on merkitty osakkeiden numerot ja omistaja. Se on ollut todiste siitä, että omistat tietyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Osakekirjoja on vain vanhoissa taloyhtiöissä. Yhtiöt, joiden perustamisilmoitus on tehty 1.1.2019 tai myöhemmin, ovat alusta asti sähköisiä, eikä niissä ole osakekirjoja.

Niin kauan kuin osakekirjaa ei ole mitätöity, sen luovutukseen ja panttaukseen sovelletaan vanhan asunto-osakeyhtiölain ja velkakirjalain sääntöjä. Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Siirtomerkinnät: osakekirjan haltijalla oletetaan olevan omistusoikeus, jos hän voi vedota katkeamattomaan, häneen ulottuvaan kirjalliseen luovutusten sarjaan.
• Hallinta: luovutus ei sido myyjän velkojia, ellei ostaja ole saanut osakekirjaa haltuunsa.
• Vilpitön mieli: ostaja on suojattu, vaikka myyjällä ei olisikaan ollut oikeutta myydä, ellei ostaja tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää siitä.
• Panttaus: asuntolainan vakuudeksi osakekirja on luovutettu pankin hallintaan. Siksi moni osakekirja on yhä pankin holvissa.

Missä vaiheessa sinun osakekirjasi on?

Tilanne	Mitä se tarkoittaa
Taloyhtiö perustettu 1.1.2019 tai myöhemmin	Osakekirjaa ei ole koskaan ollut. Omistus on osakehuoneistorekisterissä.
Vanha taloyhtiö, omistus jo rekisteröity	Osakekirja on mitätöity. Omistus näkyy sähköisenä omistajamerkintänä.
Vanha taloyhtiö, osakeluettelo siirretty, paperinen osakekirja yhä voimassa	Osakekirja on voimassa, kunnes omistus rekisteröidään. Viimeistään ensimmäisessä kaupassa se mitätöidään.
Osakekirja pankissa lainan vakuutena	Et voi itse hakea rekisteröintiä. Pankki voi hakea sitä puolestasi.

Kaikkien vanhojen taloyhtiöiden piti siirtää osakeluettelonsa Maanmittauslaitokselle 1.5.2019–31.12.2023. Tarkista taloyhtiösi tilanne isännöitsijältä, jos et ole varma.

Osakekirjan muuntaminen sähköiseksi

Voit hakea omistuksesi rekisteröintiä vapaaehtoisesti milloin tahansa, kun taloyhtiö on siirtynyt rekisteriin. Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan toimit näin:

1. Tarkista liitteet Maanmittauslaitoksen asiointiapurista.
2. Tee hakemus Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa. Jos et voi käyttää sitä, käytä lomaketta. Huoneiston yhteisomistajista riittää, että yksi hakee.
3. Toimita alkuperäinen osakekirja postitse tai Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelupisteeseen. Osakekirjaa ei skannata hakemukseen. Kuka tahansa voi tuoda osakekirjan omistajan puolesta.
4. Maanmittauslaitos mitätöi osakekirjan ja kirjaa sinut omistajaksi. Saat ilmoituksen Suomi.fi-viestinä tai turvasähköpostina.

Osakekirja on arvopaperi, joten valitse postitukseen turvallinen lähetystapa. Jos haluat mitätöidyn osakekirjan muistoksi, mainitse siitä hakemuksessa.

Maksu (2026)	Määrä
Omistuksen rekisteröinti	92 € huoneistolta
Mitätöidyn osakekirjan palautus	17 €, palvelupisteessä hakemuksen jättämisen yhteydessä maksuton
Myöhästymismaksu, perusmaksu	92 €
Myöhästymismaksun korotus	18,40 € jokaiselta alkavalta kahden kuukauden jaksolta

Määräajat

Kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa ja osake luovutetaan ensimmäisen kerran, uuden omistajan on haettava kirjaamista kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Maanmittauslaitoksen mukaan määräaika lasketaan näin:

• Kauppa ja lahja: kauppa- tai lahjakirjan allekirjoittamisesta tai, jos omistusoikeus siirtyy myöhemmin, sen siirtymisestä.
• Ositus ja perinnönjako: siitä, kun ositus tai perinnönjako on lainvoimainen.
• Yksi perillinen: perunkirjoitusajan päättymisestä.
• Testamentti: siitä, kun testamentti on lainvoimainen.

Jos omistaja ei vaihdu, sinulla on 10 vuotta aikaa siitä, kun taloyhtiö siirtyi rekisteriin. Laissa tämä näkyy niin, että kymmenen vuoden kuluttua siirrosta yhtiökokoukseen saa osallistua vain osakkeenomistaja, joka on hakenut omistuksensa kirjaamista viimeistään kokousta edeltävänä päivänä.

Kadonnut osakekirja

Jos paperinen osakekirja on kadonnut, omistusta ei voi rekisteröidä ennen kuin osakekirja on kuoletettu. Kuolettamista haetaan käräjäoikeudelta. Tuomioistuin julkaisee kuulutuksen virallisessa lehdessä viimeistään kolme kuukautta ennen määräpäivää. Jos osakekirjaa ei siihen mennessä esitetä, tuomioistuin julistaa sen kuoletetuksi.

• Omistaja ei ole vaihtunut: hae kuolettamista ja liitä rekisteröintihakemukseen lainvoimainen kuolettamispäätös.
• Olet ostanut tai perinyt asunnon: hae rekisteröintiä heti ja liitä kauppakirja tai muu saantokirja. Jos edellinen omistaja ei ole hakenut kuolettamista, hae sitä itse ja toimita päätös myöhemmin.
• Kuolettamista haettu ennen osakeluettelon siirtoa: taloyhtiön on annettava kuoletetun tilalle uusi osakekirja tai väliaikaistodistus.

Varaa aikaa, sillä kuulutusaika on vähintään kolme kuukautta. Jos myyt asuntoa ja osakekirja on kadoksissa, aloita kuolettaminen heti.

Jos osakekirjaa ei ole koskaan annettu

Joissakin vanhoissa taloyhtiöissä osakekirjoja ei ole painettu. Silloin taloyhtiön hallitus antaa osakeluetteloon merkitylle omistajalle päivätyn selvityksen, jonka päätösvaltainen määrä hallituksen jäseniä allekirjoittaa. Isännöitsijä ei voi antaa selvitystä. Maanmittauslaitoksen mukaan 1.1.1992 tai myöhemmin perustetussa yhtiössä selvitystä ei voi käyttää, mutta hallitus voi antaa omistajalle väliaikaistodistuksen.

Osakekirja pankissa

Jos osakekirja on pankissa lainan vakuutena, et voi itse hakea omistuksen rekisteröintiä. Pankki voi hakea sitä puolestasi, joten ota yhteyttä pankkiin. Jos myyt asunnon, sovi pankin kanssa osakekirjan toimittamisesta ajoissa. Ostajan hakemukseen tarvitaan alkuperäinen osakekirja, johon on tehty siirtomerkintä hänen nimiinsä. Sähköisestä kaupasta kerrotaan oppaassa sähköinen asuntokauppa, ja asunto-osakkeen panttauksesta oppaassa asuntolainan vakuudet.

Yleiset virheet

• Osakekirjan sijaintia ei selvitetä ennen kauppaa, ja kaupanteko viivästyy.
• Ostaja ei hae rekisteröintiä kahdessa kuukaudessa, koska luulee välittäjän hoitavan sen.
• Osakekirjasta puuttuu siirtomerkintä ostajan nimiin.
• Kadonneen osakekirjan kuolettaminen aloitetaan liian myöhään.
• Osakekirja postitetaan tavallisena kirjeenä.

Usein kysyttyä

Lue myös: Osakehuoneistorekisteri · Sähköinen asuntokauppa · Asunnon myyminen · Perityn asunnon myyminen