Osakehuoneistorekisteri – mikä se on ja mitä siitä näkee?

Kerros- ja rivitaloasunnon omistus ei enää näy paperilla vaan sähköisessä rekisterissä. Tässä artikkelissa kerrotaan, mikä osakehuoneistorekisteri on, mitä siihen kirjataan, mitä siitä näkee ja mitä kirjaus merkitsee asuntokaupassa. Sähköisen kaupanteon vaiheet ovat oppaassa sähköinen asuntokauppa.

Mikä osakehuoneistorekisteri on?

Osakehuoneistorekisteristä säädetään laissa huoneistotietojärjestelmästä (1328/2018). Lain mukaan Maanmittauslaitos kirjaa rekisteriin osakkeen saannon ja panttauksen sekä merkitsee siihen muut osakkeeseen tai huoneiston hallintaoikeuteen kohdistuvat rajoitukset. Maanmittauslaitos on rekisterin pitäjä.

Huoneistotietojärjestelmässä on kaksi rekisteriä:

• osakehuoneistorekisteri: kuka omistaa osakkeet, onko ne pantattu ja onko niihin kohdistuvia rajoituksia
• hallintakohderekisteri: taloyhtiön ja huoneistojen tunnukset, lunastuslausekkeet, kunnossapitotiedot sekä lainoja ja vastikkeita koskevat taloudelliset tiedot.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön osakkeet kuuluvat osakehuoneistorekisteriin. Yhtiöt, joiden perustamisilmoitus on tehty 1.1.2019 tai myöhemmin, ovat olleet sähköisiä alusta asti. Vanhojen yhtiöiden piti siirtää osakeluettelonsa Maanmittauslaitokselle 1.5.2019–31.12.2023.

Mitä rekisteriin kirjataan?

Kirjaus tai merkintä	Kuka hakee	Maksu (2026)
Omistuksen rekisteröinti	Uusi omistaja, rekisteriin kirjatun omistajan suostumuksella tai muulla selvityksellä	92 € huoneistolta
Panttauksen rekisteröinti	Pantinsaaja eli yleensä pankki, omistajan suostumuksella	41 €
Panttauksen poistaminen	Omistaja tai pantinsaaja	Maksuton
Testamenttiin tai lakiin perustuva käyttöoikeus, joka rajoittaa osakkeen luovuttamista	Oikeudenhaltija tai saannon kirjaamisen yhteydessä	92 €
Ulosmittaus, turvaamistoimi, konkurssi tai yrityssaneeraus	Viranomaisen, konkurssipesän tai selvittäjän ilmoituksesta	Maksuton

Panttauksen kirjaukseen merkitään pantinsaaja ja pyydettäessä panttivastuun enimmäismäärä euroina. Jos pantinsaajia on useita, niiden keskinäinen etusijajärjestys voidaan kirjata. Panttauksen poistaminen edellyttää niiden suostumusta, joiden asema muutoksen vuoksi heikentyy.

Kirjauksen oikeusvaikutukset

Huoneistotietolain mukaan kirjauksella on neljä tärkeää vaikutusta:

1. Suoja ostajalle: kun saanto on kirjattu, ostajan oikeutta ei estä se, ettei rekisteriin kirjatulla myyjällä ollutkaan oikeutta myydä osaketta. Poikkeus on tilanne, jossa ostaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää asiasta.
2. Rajoitukset ovat julkisia: rekisteristä ilmenevien määräämisvallan rajoitusten katsotaan tulleen jokaisen tietoon.
3. Kirjattu menee edelle: jos osake myydään tai pantataan useammalle, kirjattu saanto tai panttaus saa etusijan kirjaamattomaan tai myöhemmin kirjattuun nähden. Poikkeus on tilanne, jossa myöhempi saaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää aiemmasta.
4. Velkojat: kirjaamaton luovutus tai panttaus ei sido luovuttajan velkojia.

Kirjaus kannattaa siksi hakea heti kaupan jälkeen, vaikka laki ei kaikissa tilanteissa aseta sille määräaikaa. Kiinteistöjen vastaava järjestelmä on lainhuuto, ja kiinteistön vakuutena käytetään kiinnityksiä ja panttikirjoja.

Kohta (maksut 2026)	Asunto-osake	Kiinteistö
Omistuksen kirjaus	Osakehuoneistorekisteri, 92 €	Lainhuuto, 172 €
Vakuus	Panttauksen kirjaus, 41 €	Kiinnitys ja sähköinen panttikirja
Kirjaamisen määräaika	2 kk vain ensimmäisessä kaupassa paperisen osakekirjan jälkeen	6 kk aina
Todiste omistuksesta	Osakehuoneistotuloste	Lainhuutotodistus

Määräajat omistuksen kirjaamiselle

Ainoa lakisääteinen määräaika koskee ensimmäistä kauppaa sen jälkeen, kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa Maanmittauslaitokselle ja huoneistolla on vielä paperinen osakekirja. Ostajan on silloin haettava kirjaamista kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä. Myöhästymisestä Maanmittauslaitos määrää seuraamusmaksun. Maanmittauslaitoksen mukaan määräajat eivät koske huoneistoja, joilla on jo sähköinen omistajamerkintä. Paperisen osakekirjan muuntamisesta kerrotaan artikkelissa osakekirja.

Omistuksella on merkitystä myös yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kokoukseen saa osallistua se, joka on kokousta edeltävänä päivänä merkitty osakkeenomistajaksi osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin.

Mitä rekisteristä näkee?

• Omat tiedot maksutta: kun huoneistollasi on sähköinen omistajamerkintä, näet sen kaikki tiedot maksutta Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa. Taloyhtiöiden ilmoittamina näet myös esimerkiksi huoneistosi remontit, vastikkeet ja lainaosuudet sekä yhtiön kunnossapitotarveselvityksen.
• Osakehuoneistotuloste: siinä ovat osakeryhmän perustiedot sekä omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot. Se maksaa asiointipalvelussa 16 euroa ja asiakaspalvelussa 19 euroa (tilanne lokakuussa 2026).
• Julkinen osakeluettelo: siinä on perustiedot taloyhtiöstä, huoneistoista ja niiden omistajista.
• Ammattikäyttäjät: pankit ja kiinteistönvälittäjät saavat tietoja käyttöluvan perusteella siinä laajuudessa kuin ne työssään tarvitsevat.

Maanmittauslaitoksen mukaan asiointipalvelu näyttää tiedot sellaisina kuin taloyhtiö on ne ilmoittanut, ja oikeellisuudesta vastaa taloyhtiö. Jos huoneistosi tietoja puuttuu, ota yhteyttä isännöitsijään. Ennen asuntokauppaa tarvitset silti isännöitsijäntodistuksen.

Taloyhtiön ilmoitusvelvollisuus

Taloyhtiön on vietävä hallintakohderekisteriin muun muassa kunnossapitotarveselvityksen tiedot, osakkaiden muutos- ja kunnossapitotyöilmoitukset sekä tiedot siitä, miten lainavastuu ja vastikkeet jakautuvat osakeryhmille. Tiedot on päivitettävä vähintään kerran vuodessa kuukauden kuluessa varsinaisesta yhtiökokouksesta. Lainatiedot on päivitettävä myös esimerkiksi vastikkeisiin vaikuttavan yhtiökokouspäätöksen jälkeen ja silloin, kun osakas maksaa lainaosuuttaan pois.

Enintään viiden huoneiston yhtiöillä velvollisuus on suppeampi. Ne ilmoittavat tiedot vain, jos niillä on osakeryhmille jakautuvaa lainaa tai jos isännöitsijäntodistukseen oikeutettu sitä pyytää. Tietoja käytetään myös positiivisen luottotietorekisterin tarpeisiin. Kunnossapitotarpeen selvityksestä kerrotaan artikkelissa kunnossapitotarveselvitys.

Asuntokauppa ja osakehuoneistorekisteri

1. Tarkista ennen tarjousta osakehuoneistotulosteesta, kuka on kirjattu omistajaksi ja onko osakkeisiin kirjattu panttauksia tai rajoituksia.
2. Myyjä antaa suostumuksen omistuksesi kirjaamiseen. Asuntokauppalain mukaan kauppahinta maksetaan yleensä samaan aikaan.
3. Haet omistuksen rekisteröintiä, ja pankkisi hakee panttauksen rekisteröintiä. Panttauksen ja omistuksen rekisteröintiä voi hakea samanaikaisesti.
4. Maksat varainsiirtoveron. Maanmittauslaitoksen mukaan uusi omistaja päivittyy osakeluetteloon, kun tieto veron maksusta tulee Verohallinnolta.

Jos rekisterissä on virhe

Ilmeinen kirjoitus- tai laskuvirhe ja teknisestä viasta johtunut virhe korjataan. Asiavirhe voidaan korjata vain, jos ratkaisu perustuu selvästi virheelliseen selvitykseen tai ilmeisen väärään lain soveltamiseen ja ne, joiden asema heikkenee, suostuvat korjaukseen. Virheen korjaaminen on maksutonta. Ota yhteyttä Maanmittauslaitokseen heti, kun huomaat virheen.

Yleiset virheet

• Ostaja ei tarkista panttauksia ja rajoituksia ennen tarjousta.
• Omistuksen kirjaaminen unohtuu, koska ostaja luulee välittäjän hakevan sen.
• Varainsiirtovero maksetaan väärän suuruisena, eikä uusi omistaja päivity osakeluetteloon.
• Asiointipalvelun tietoja pidetään täydellisinä, vaikka taloyhtiö ei olisi ilmoittanut kaikkea.
• Sähköpostiosoite jää päivittämättä rekisteriin, jolloin tärkeät viestit eivät tavoita.

Usein kysyttyä

Lue myös: Sähköinen asuntokauppa · Osakekirja · Isännöitsijäntodistus · Asuntolainan vakuudet