Asuntolainan vakuudet ja takaaja – panttaus, takaus ja valtiontakaus

Lainan vakuus ratkaisee usein sen, saatko lainaa ja kuinka paljon omaa rahaa tarvitset. Vakuuksiin liittyy myös riskejä, jotka koskevat muitakin kuin lainanottajaa, kuten vanhempia ja muita takaajia.

Tässä oppaassa käydään läpi, miten pankki arvioi vakuuden, miten asunto-osake ja kiinteistö pannaan pantiksi, mitä eroa on vierasvelkapantilla ja takauksella, mitkä oikeudet takaajalla on ja miten vakuus vapautetaan. Lainan enimmäismäärästä kerrotaan oppaassa lainakatto, ja valtion takauksesta oppaassa asuntolainan valtiontakaus.

Miksi pankki vaatii vakuuden?

Vakuus on pankin turva sille, että laina maksetaan takaisin myös silloin, kun lainanottaja ei itse pysty siihen. Jos laina jää maksamatta, pankki saa periä saatavansa vakuudesta ennen muita velkojia.

Kuluttajansuojalain mukaan pankin on määriteltävä, mitkä vakuusmuodot se hyväksyy. Hyväksytyt vakuusmuodot on kerrottava myös pankin yleisissä luottotiedoissa. Vakuutena olevan asunnon arvioijan on oltava riittävän riippumaton lainan myöntämisestä, ja arvioinnissa on käytettävä luotettavia, standardeihin perustuvia menetelmiä. Tehty arvio on säilytettävä viisi vuotta siitä, kun laina on kokonaan erääntynyt maksettavaksi.

Käypä arvo, vakuusarvo ja lainakatto

Vakuuksista puhuttaessa sekoitetaan usein kolme eri asiaa. Ne kannattaa erottaa toisistaan, koska jokainen niistä voi rajoittaa lainan määrää.

Käsite	Mitä se tarkoittaa	Kuka sen määrää
Käypä arvo	Hinta, jolla asunto todennäköisesti myytäisiin. Usein lähellä kauppahintaa.	Pankin teettämä tai hyväksymä arvio
Vakuusarvo	Osuus käyvästä arvosta, jonka pankki laskee lainan turvaksi. Pankki varautuu siihen, että asunto joudutaan myymään nopeasti tai hinnat laskevat.	Pankin oma käytäntö
Lainakatto	Lainan enimmäismäärä suhteessa vakuuksien käypään arvoon, lokakuussa 2026 enintään 95 %.	Laki ja Finanssivalvonta
Maksukyky	Paljonko pystyt maksamaan kuukaudessa myös korkojen noustessa.	Pankin arvio Finanssivalvonnan suosituksen mukaan

Pankit eivät julkaise vakuusarvojaan yhtenäisesti, ja ne vaihtelevat pankeittain ja vakuuden laadun mukaan. Valtiokonttorin valtiontakausohjeen havainnollistavassa esimerkissä asunnon vakuusarvo on 70 % sen arvosta. Samaa lukua käytetään alla olevassa laskuesimerkissä.

Ostettavan asunnon panttaus

Ostettava asunto on lähes aina lainan päävakuus. Panttaamisen tapa riippuu siitä, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön.

Asunto-osake

Sähköiseen osakehuoneistorekisteriin merkityn osakkeen panttaus kirjataan rekisteriin pantinsaajan eli pankin hakemuksesta. Kirjaaminen edellyttää rekisteriin merkityn osakkeenomistajan suostumusta. Kirjaukseen merkitään pantinsaaja ja pyydettäessä panttivastuun enimmäismäärä euroina.

Jos pantinsaajia on useita, niiden keskinäinen etusijajärjestys voidaan kirjata. Panttauksen kirjaus poistetaan tai sitä muutetaan omistajan tai pantinsaajan hakemuksesta, kun ne, joiden asema heikkenisi, ovat antaneet suostumuksensa. Pankki hoitaa kirjaukset yleensä asuntokaupan yhteydessä.

Kiinteistö eli omakotitalo omalla tontilla

Kiinteistöön haetaan Maanmittauslaitokselta kiinnitys, jonka perusteella annetaan sähköinen panttikirja. Maakaaren mukaan panttioikeus kiinteistöön syntyy, kun sähköinen panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi. Luovutus tapahtuu kirjaamalla pankki lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sähköisen panttikirjan saajaksi.

Kiinteistöllä voi olla jo valmiiksi kiinnityksiä edellisen omistajan ajalta. Silloin samat panttikirjat voidaan siirtää uudelle pankille, eikä uutta kiinnitystä aina tarvita. Panttioikeus tuottaa etusijan enintään panttikirjan osoittamaan määrään asti.

Maksut määräytyvät Maanmittauslaitoksen vuosittaisen maksuasetuksen mukaan. Kiinnitys maksaa sähköisesti haettuna 26 € ja paperilla tai Asiointipalvelussa 47 €. Sähköisen panttikirjan siirto maksaa Kiinteistövaihdannan palvelussa 16 € ja muuten 25 €, ja sähköisen kiinteistökaupan yhteydessä siirto on maksuton (tilanne 2026). Lue lisää: kiinnitys ja panttikirja.

Erityispanttaus vai yleispanttaus

Erityispanttauksessa vakuus vastaa vain tietystä lainasta. Yleispanttauksessa se vastaa kaikista nykyisistä ja tulevista veloista, joista panttaussitoumuksessa on sovittu. Valtiontakauslainassa ostettava asunto on Valtiokonttorin ohjeen mukaan pantattava erityispanttauksena juuri tämän lainan vakuudeksi.

Lue panttaussitoumus huolellisesti, varsinkin jos otat samaan pankkiin myöhemmin muitakin lainoja. Yleispantti voi pitää asunnon kiinni pankissa senkin jälkeen, kun asuntolaina on maksettu.

Lisävakuudet

Lisävakuutta tarvitaan, kun ostettavan asunnon vakuusarvo ja oma raha eivät yhdessä riitä. Kuluttajansuojalain mukaan pankin on kerrottava, mitkä vakuusmuodot se hyväksyy. Tavallisia lisävakuuksia ovat toisen henkilön asunto-osakkeet tai kiinteistö, talletus ja valtiontakaus.

Vakuus	Mitä antaja riskeeraa	Kasvattaako lainakaton mukaista lainaa?
Vierasvelkapantti, esimerkiksi vanhempien asunto-osakkeet	Vain pantatun omaisuuden, enintään sovittuun panttivastuuseen asti	Kyllä, omaisuuden käyvän arvon mukaan
Henkilötakaus	Koko omaisuuden takauksen määrään asti	Ei
Valtiontakaus	Lainanottaja maksaa takausmaksun, ja Valtiokonttori voi periä maksamansa korvauksen lainanottajalta	Se on lisävakuus, mutta laina on silti enintään lainakaton mukainen
Talletus tai muu pantattu omaisuus	Pantattu omaisuus	Kyllä, käyvän arvon mukaan

Vierasvelkapantti: kun vanhemmat panttaavat asuntonsa

Vierasvelkapanttauksessa joku antaa omaisuuttaan pantiksi toisen henkilön velasta. Tyypillinen tilanne on, että vanhemmat panttaavat oman asuntonsa osakkeet lapsensa asuntolainan vakuudeksi. Takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annettu laki suojaa yksityistä pantinantajaa, eikä sen suojasta voi sopimuksella poiketa pantinantajan vahingoksi.

• Ennen panttausta pankin on selvitettävä, mistä veloista pantti vastaa ja millä edellytyksillä pantista voidaan periä. Kirjallinen selvitys on annettava viimeistään panttausta edeltävänä päivänä.
• Pankin on kerrottava lainanottajan muista sitoumuksista ja maksukykyyn liittyvistä seikoista, joilla voi olla merkitystä pantinantajalle.
• Pankin on ilmoitettava lainanottajan maksuviivästyksestä kuukauden kuluessa viivästyksen alkamisesta.
• Lainan ehtojen muuttaminen pantinantajan vahingoksi ei sido häntä ilman hänen suostumustaan. Vähäiset muutokset ovat poikkeus.

Laki sisältää asuntolainoille tärkeän säännön. Kun laina on otettu pääasiassa asunnon hankintaan ja ostettu asunto on lainan vakuutena, yksityisen henkilön takaus on täytetakaus, ja samaa sääntöä sovelletaan yksityiseen pantinantajaan. Pankki voi silloin periä vanhempien pantista vasta, kun ostettu asunto on myyty tai ulosotossa on todettu, ettei sitä voida myydä.

Rajaa panttivastuu euromäärään ja kirjaa se myös osakehuoneistorekisteriin. Sovi samalla, millä ehdoilla pantti vapautetaan, esimerkiksi kun lainaa on lyhennetty tietty summa. Omarahoituksen muista lähteistä kerrotaan oppaassa omarahoitusosuus.

Henkilötakaus

Takauksessa takaaja lupaa vastata toisen velasta. Laki erottaa kolme takaustyyppiä:

Takaus	Milloin takaajalta voidaan periä
Toissijainen takaus	Vain, jos suoritusta ei saada velalliselta. Tämä on lain oletus, jos muuta ei ole sovittu.
Omavelkainen takaus	Kuten velalliselta itseltään, heti kun velka on erääntynyt
Täytetakaus	Vain siltä osin kuin suoritusta ei saada velan vakuudeksi annetusta omaisuudesta. Yksityistakaajan takaus asuntolainaan on laissa täytetakaus, kun ostettu asunto on vakuutena.

Henkilötakaus ei kelpaa lainakaton vakuudeksi, joten se ei kasvata lain mukaista enimmäislainaa. Pankki voi silti pyytää takausta esimerkiksi maksukyvyn varmistamiseksi.

Takaus koskee lain mukaan velan pääomaa, ellei ole erikseen sovittu, että se kattaa myös korot ja muut kulut. Jos samalle velalle on useita takaajia, jokainen vastaa pankille koko velasta, ellei toisin sovita. Yleistakauksessa, joka koskee muutakin kuin yksilöityä lainaa, on luonnollisen henkilön takauksessa määrättävä vastuun euromääräinen yläraja ja voimassaoloaika.

Takaajan ja pantinantajan oikeudet

Oikeus	Sisältö
Tiedot ennen sitoumusta	Pankin on selvitettävä velat, perimisen edellytykset ja velallisen maksukykyyn vaikuttavat seikat. Laiminlyönti voi johtaa vastuun sovitteluun.
Tieto maksuviivästyksestä	Pankin on ilmoitettava viivästyksestä kuukauden kuluessa. Myöhästyneen ilmoituksen jälkeen takaaja vastaa koroista vasta ilmoituspäivästä.
Tiedot laina-aikana	Takaaja saa pyynnöstä tiedot päävelasta ja velallisen maksukykyyn vaikuttavista seikoista, jotka pankki tietää.
Ehtojen muutokset	Muutos takaajan vahingoksi, kuten merkittävä laina-ajan pidennys, ei sido ilman suostumusta. Poikkeus on muutos, jonka vaikutus on vähäinen tai jonka peruste on yksilöity jo velkakirjassa.
Sovittelu	Yksityistakaajan vastuuta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton hänen talouteensa nähden ja pankki tiesi tai sen olisi pitänyt tietää epäsuhdasta.
Maksu alkuperäisen aikataulun mukaan	Jos laina eräännytetään viivästyksen vuoksi, yksityistakaaja voi tietyin ehdoin maksaa sen alkuperäisen maksuohjelman mukaan.
Takautumisoikeus	Takaajalla on oikeus saada velalliselta se, minkä hän on maksanut pankille.

Jos takaajalle syntyy maksuhäiriö takausvastuun vuoksi, luottotietorekisteriin on hänen pyynnöstään ja luotettavan selvityksen perusteella merkittävä, että maksuhäiriö johtuu takauksesta tai vierasvelkapanttauksesta.

Valtiontakaus vakuutena

Valtiontakaus on vaihtoehto vanhempien vakuudelle. Valtio takaa enintään 20 % lainasta, kuitenkin enintään 60 000 euroa, ja takausmaksu on kertaluonteisesti 2,5 % takauksen määrästä. ASP-lainan takaus on maksuton.

Valtiontakaus suojaa pankkia, ei lainanottajaa. Jos Valtiokonttori maksaa pankille, se voi periä maksamansa summan lainanottajalta. Takauksesta on sovittava ennen kuin sitoudut asunnon ostoon. Ehdot ja laskuesimerkit ovat valtiontakausta käsittelevässä oppaassa.

Vakuudet laina-aikana

• Lainakatto lasketaan lainaa myönnettäessä, joten asuntojen hintojen myöhempi lasku ei sellaisenaan muuta jo myönnettyä lainaa.
• Kun lyhennät lainaa, vakuuden tarve pienenee. Pyydä pankkia arvioimaan, voiko lisävakuuden vapauttaa.
• Omakotitalo on pidettävä vakuutettuna. Maakaaren mukaan pantinsaajalla on oikeus pantatun kiinteistön vakuutuskorvaukseen, ellei omistaja korjaa vahinkoa kohtuullisessa ajassa. Vakuutuksista kerrotaan oppaassa kotivakuutus.
• Jos kiinteistön arvo heikkenee olennaisesti esimerkiksi tulipalon vuoksi ja velkojan mahdollisuus saada maksu vaarantuu, velkoja voi hakea maksua kiinteistöstä ennen eräpäivää.

Lisävakuuden vapauttaminen vaihe vaiheelta

1. Tarkista panttaussitoumuksesta, millä ehdoilla pantti on sovittu vapautettavaksi.
2. Pyydä pankilta ajantasainen laina-saldo ja selvitä asunnon nykyinen arvo, esimerkiksi välittäjän arviolla tai pankin omalla arviolla.
3. Laske, riittääkö ostettu asunto yksin vakuudeksi pankin vakuusarvolla.
4. Tee pankille kirjallinen pyyntö pantin vapauttamisesta.
5. Varmista, että panttauksen kirjaus poistetaan osakehuoneistorekisteristä tai panttikirjat palautetaan. Osakkeen panttauksen poistaminen on maksutonta.
6. Pyydä vanhemmille kirjallinen vahvistus siitä, ettei pantti enää vastaa lainasta.

Pantinantajan vastuu lakkaa viimeistään, kun velka on maksettu. Sitä ennen pantin vapauttaminen edellyttää pankin suostumusta, ellei vapauttamisesta ole sovittu sitoumuksessa.

Erityistilanteet

• Asunnon vaihto: kun ostat uuden kodin ennen vanhan myyntiä, molemmat asunnot voivat olla väliaikaisesti vakuutena. Sovi, milloin vanhan asunnon panttaus puretaan. Ks. asunnon vaihtaminen.
• Asunnon myynti: kauppahinnasta maksetaan ensin pantinsaajan laina, minkä jälkeen pankki luopuu pantista ja ostajan pankki kirjataan uudeksi pantinsaajaksi.
• Yhteinen laina ja ero: jos asunto on yhteinen, kummankin osuus on yleensä pantattu. Toisen osuuden lunastaminen vaatii uuden rahoituksen ja vakuusjärjestelyn.
• Vanhempien oma laina: jos vanhemmat tarvitsevat itse lainaa, aiemmin pantattu osakekirjaus voi rajoittaa heidän mahdollisuuksiaan. Tämä kannattaa ottaa huomioon jo panttausta sovittaessa.
• Lainan siirto toiseen pankkiin: vakuudet siirretään uudelle pankille, ja takaajat ja pantinantajat antavat yleensä uudet sitoumukset.

Jos lainanhoito vaikeutuu

Ota yhteyttä pankkiin heti, kun maksuvaikeus näyttää todennäköiseltä. Kuluttajansuojalain mukaan luotonantajan on maksuviivästystilanteissa annettava tietoa ja neuvoja sekä tarjottava kohtuullisia maksujärjestelyjä, jos ne ovat tilanteessa asianmukaisia.

Takaajana tai pantinantajana sinulla on oikeus saada pankilta tiedot lainan tilasta. Tarkista, onko pankki ilmoittanut viivästyksestä ajoissa ja annettiinko sinulle laissa edellytetty selvitys ennen sitoumusta. Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE neuvoo laina-asioissa maksutta, ja talous- ja velkaneuvonta auttaa velkojen järjestelyssä. Koron ja lyhennysten joustoista kerrotaan oppaassa asuntolainan korko ja lyhennys.

Usein kysyttyä

Lue myös: Lainakatto · Valtiontakaus · Asuntolainan hakeminen · Asuntolaina