Sähköinen asuntokauppa – kaupanteko verkossa vaihe vaiheelta

Asuntokauppa on siirtynyt nopeasti verkkoon. Ostaja ja myyjä voivat allekirjoittaa kauppakirjan pankkitunnuksilla, eikä kenenkään tarvitse istua pankin konttorissa. Samalla paperinen osakekirja on korvautumassa sähköisellä merkinnällä.

Tässä oppaassa kerrotaan, miten sähköinen kauppa etenee, mitä paperiselle osakekirjalle tapahtuu, miten varainsiirtovero maksetaan ja miten kiinteistön kauppa tehdään sähköisesti. Kauppakirjan sisällöstä kerrotaan oppaassa asunnon kauppakirja.

Mitä sähköinen asuntokauppa tarkoittaa?

Sähköisellä asuntokaupalla tarkoitetaan käytännössä kahta asiaa:

• Sähköinen omistus: asunto-osakkeiden omistus ja panttaukset kirjataan Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään paperisen osakekirjan sijaan.
• Sähköinen kaupanteko: kauppakirja allekirjoitetaan verkossa, ja maksut hoidetaan pankkien kautta ilman perinteistä kaupantekotilaisuutta.

Asunto-osakkeen kauppaa voidaan tehdä yksityisellä kaupankäyntialustalla, kuten DIAS-palvelussa. Kiinteistön, esimerkiksi omakotitalon, sähköinen kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa.

Kohta	Asunto-osake	Kiinteistö
Missä omistus näkyy	Osakehuoneistorekisteri	Lainhuutorekisteri
Sähköinen kaupankäynti	Yksityiset kaupankäyntialustat	Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelu
Kaupanvahvistaja	Ei tarvita	Ei tarvita sähköisessä kaupassa
Varainsiirtovero	1,5 %	3 %

Huoneistotietojärjestelmä ja sähköinen omistus

Laki huoneistotietojärjestelmästä tuli voimaan 1.1.2019. Sen jälkeen perustetut asunto-osakeyhtiöt ovat alusta asti sähköisiä. Vanhojen yhtiöiden piti siirtää osakeluettelonsa Maanmittauslaitokselle 1.5.2019–31.12.2023.

Maanmittauslaitos kirjaa osakehuoneistorekisteriin osakkeen saannon, panttauksen ja muut osakkeeseen kohdistuvat rajoitukset. Kirjauksella on oikeusvaikutuksia:

• Ostajan oikeutta ei kirjauksen jälkeen estä se, että myyjällä ei ollutkaan oikeutta myydä osaketta, ellei ostaja tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää siitä.
• Rekisteristä näkyvien rajoitusten katsotaan tulleen jokaisen tietoon.
• Jos sama osake myydään tai pantataan kahdesti, kirjattu saanto tai panttaus menee pääsääntöisesti kirjaamattoman edelle.
• Kirjaamaton luovutus ei sido myyjän velkojia.

Siksi omistus kannattaa kirjata heti kaupan jälkeen. Ennen kauppaa voit tarkistaa omistajan, panttaukset ja rajoitukset Maanmittauslaitoksen tulosteesta. Osakehuoneistotuloste maksaa 16 euroa Asiointipalvelussa ja 19 euroa asiakaspalvelussa (tilanne lokakuussa 2026).

Mitä paperiselle osakekirjalle tapahtuu?

Kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa Maanmittauslaitokselle, paperinen osakekirja on edelleen voimassa siihen asti, kun omistaja kirjataan rekisteriin. Kirjaus tehdään viimeistään ensimmäisessä kaupassa siirron jälkeen.

• Määräaika: ostajan on haettava kirjaamistaan osakkeenomistajaksi kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä. Jos kauppa on ehdollinen tai kyse on uudiskohteesta, aika lasketaan omistusoikeuden siirtymisestä.
• Osakekirja: paperinen osakekirja toimitetaan Maanmittauslaitokselle, joka mitätöi sen ennen kirjausta. Mitätöidyn osakekirjan voi pyytää palautettavaksi itselleen. Palautus maksaa 17 euroa, ja asiakaspalvelupisteessä hakemuksen jättämisen yhteydessä se on maksuton (tilanne 2026).
• Myöhästyminen: jos hakemus tulee myöhässä, Maanmittauslaitos määrää seuraamusmaksun. Kirjausmaksua korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta kahden kuukauden jaksolta. Maksua ei määrätä, jos viivästys on vähäinen tai johtuu esimerkiksi sairastumisesta.
• Puuttuva osakekirja: jos osakekirjaa ei ole koskaan annettu, taloyhtiön hallitus antaa osakkeenomistajalle selvityksen, joka toimitetaan Maanmittauslaitokselle. Kadonneen osakekirjan haltijan oikeus voidaan kirjata, kun osakekirja on kuoletettu.

Osakekirjan voi sähköistää myös ilman kauppaa hakemalla omistuksen kirjaamista. Omistuksen rekisteröinti maksaa 92 euroa huoneistoa kohden vuonna 2026. Jos osakekirja on pankissa lainan vakuutena, asiasta kannattaa sopia pankin kanssa.

Sähköinen kauppa vaihe vaiheelta

1. Tarkista lähtötiedot: pyydä isännöitsijäntodistus ja tarkista osakehuoneistotulosteesta, kuka on kirjattu omistajaksi ja onko osakkeisiin kirjattu panttauksia tai rajoituksia. Jos osakekirja on vielä paperinen, selvitä, missä se on.
2. Tee tarjous: välittäjän kautta tarjous ja sen hyväksyminen tehdään aina kirjallisesti, ja ne voi allekirjoittaa myös sähköisesti. Käsirahaa koskevat samat säännöt kuin paperisessa kaupassa.
3. Sovi pankkien kanssa: ostajan pankki rahoittaa kaupan ja tarvitsee vakuuden. Myyjän pankki ilmoittaa, paljonko myyjän lainaa maksetaan pois kauppahinnasta.
4. Laadi kauppakirja: välittäjä laatii kauppakirjan, ellei toisin sovita. Lue se huolellisesti ennen allekirjoitusta, koska sähköinen allekirjoitus sitoo samalla tavalla kuin paperinen.
5. Allekirjoita: osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan vahvasti tunnistautuen, esimerkiksi pankkitunnuksilla.
6. Maksut: ostaja maksaa kauppahinnan, ja myyjän lainat maksetaan pois kauppahinnasta.
7. Suostumus ja kirjaus: myyjä antaa suostumuksen ostajan omistuksen kirjaamiseen, ja ostaja hakee kirjaamista. Ostajan pankki hakee panttauksen kirjaamista.
8. Varainsiirtovero: vero maksetaan joko kaupanteon yhteydessä tai viimeistään kahden kuukauden kuluessa sen mukaan, onko mukana välittäjä.
9. Hallinnan luovutus: avaimet luovutetaan sovittuna päivänä. Myyjä vastaa vastikkeista hallinnan luovutukseen asti.

Asuntokauppalain mukaan ostaja maksaa kauppahinnan, ellei toisin sovita, samalla kun hän saa hallinnan ja suostumuksen saantonsa kirjaamiseen. Myyjä ei voi enää purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi, kun suostumus kirjaamiseen on annettu. Lain säännöistä kerrotaan tarkemmin oppaassa asuntokauppalaki.

Sähköinen vai perinteinen kaupanteko?

Molemmat tavat ovat mahdollisia, ja kaupan sisältö on sama. Erot ovat käytännön asioissa.

Kohta	Sähköinen kaupanteko	Kaupantekotilaisuus
Allekirjoitus	Verkossa vahvasti tunnistautuen	Paperille, yleensä yhteisessä tapaamisessa
Osapuolten läsnäolo	Ei tarvita samaan aikaan samaan paikkaan	Osapuolet tapaavat
Varainsiirtovero välittäjän kaupassa	Maksettava viimeistään seitsemän päivän kuluttua viimeisestä allekirjoituksesta	Maksetaan kaupantekotilaisuudessa
Kysymykset	Kysy välittäjältä ennen allekirjoitusta	Voit kysyä paikan päällä

Sähköinen kauppa sopii hyvin, kun osapuolet asuvat eri paikkakunnilla. Jos kauppaan liittyy paljon avoimia kysymyksiä, käy ne läpi ennen allekirjoitusta, koska yhteistä tapaamista ei välttämättä ole.

Varainsiirtovero sähköisessä kaupassa

Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta. Maksutapa riippuu siitä, miten kauppa tehdään.

Kauppatapa	Milloin vero maksetaan
Välittäjän kautta kaupantekotilaisuudessa	Kaupanteon yhteydessä
Välittäjän kautta sähköisellä alustalla	Vero katsotaan maksetuksi kaupanteossa, jos ostaja maksaa sen viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan
Ilman välittäjää	Kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta OmaVerossa

Jos kauppa tehdään ilman välittäjää, jokainen ostaja ilmoittaa ja maksaa veron omasta osuudestaan. Kun taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, Maanmittauslaitos saa verotiedot suoraan Verohallinnolta. Todistusta maksetusta verosta ei siis tarvitse viedä isännöitsijälle.

Veron laskemisesta, yhtiölainan vaikutuksesta ja myöhästymisen seuraamuksista kerrotaan oppaassa varainsiirtovero.

Panttaus ja asuntolaina sähköisesti

Kun osakkeet ovat osakehuoneistorekisterissä, pankki ei tarvitse paperista osakekirjaa vakuudeksi. Panttaus kirjataan rekisteriin pantinsaajan eli yleensä pankin hakemuksesta, ja edellytyksenä on rekisteriin kirjatun omistajan suostumus. Panttauksen rekisteröinti maksaa 41 euroa, ja panttauksen poistaminen on maksutonta (tilanne 2026).

Jos pantinsaajia on useita, niiden keskinäinen etusijajärjestys voidaan kirjata rekisteriin. Panttauksen poistaminen edellyttää niiden suostumusta, joiden asema voi muutoksen vuoksi heikentyä. Lainan hakemisesta kerrotaan oppaassa asuntolaina.

Kiinteistön sähköinen kauppa

Kiinteistön kauppa on maakaaren mukaan tehtävä kirjallisesti. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa, tai kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Muuten kauppa ei sido osapuolia.

Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa voi tehdä

• kiinteistön tai vuokraoikeuden kauppakirjan
• lahja- ja vaihtokirjan
• esisopimuksen
• kiinnityksiin ja sähköisiin panttikirjoihin liittyviä hakemuksia.

Kaikkien osapuolten on tunnistauduttava vahvasti. Välittäjä voi toimia palvelussa myyjän valtuutettuna. Palvelu on auki päivittäin klo 00.15–23.15 (tilanne lokakuussa 2026).

Sähköinen luovutussopimus maksaa 236 euroa, ja maksun maksaa ostaja. Hintaan sisältyy lainhuutoasian käsittely. Sähköinen esisopimus maksaa 64 euroa, ja panttikirjan siirto sähköisessä kaupassa tehdyn luovutuksen yhteydessä on maksuton (vuoden 2026 maksut). Omakotitalon kaupan muista vaiheista kerrotaan oppaassa omakotitalon ostaminen.

Erityistilanteet

• Ehdollinen kauppa: jos saanto ei ole lopullinen kauppaan liittyvän ehdon vuoksi, se kirjataan rekisteriin ehdollisena ja hakemus jää lepäämään, kunnes ehto ratkeaa. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi asuntoa vaihdettaessa.
• Uudiskohde: kirjaamista on haettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
• Useampi ostaja: kirjaa kauppakirjaan jokaisen ostajan osuus. Jokainen maksaa varainsiirtoveron omasta osuudestaan.
• Kauppa ilman välittäjää: osapuolet huolehtivat itse kirjaamishakemuksesta, myyjän suostumuksesta ja verosta. Kauppakirjan voi allekirjoittaa sähköisesti, mutta tarkista, että suostumus kirjaamiseen annetaan samalla, kun kauppahinta maksetaan.

Yleiset virheet

• Kirjaamishakemus unohtuu, ja kahden kuukauden määräaika ylittyy.
• Osakekirjan sijaintia ei selvitetä ennen kauppaa, ja kaupanteko viivästyy.
• Panttauksia ei tarkisteta rekisteristä ennen tarjousta.
• Varainsiirtovero jää maksamatta seitsemän päivän aikana, koska ostaja luulee välittäjän hoitavan sen.
• Kauppakirja allekirjoitetaan sähköisesti lukematta liitteitä.
• Kauppahinta maksetaan ennen kuin myyjä on antanut suostumuksen kirjaamiseen.

Jos jokin menee pieleen

Jos kirjaaminen on myöhästynyt, hae se mahdollisimman pian. Seuraamusmaksu kasvaa jokaisen alkavan kahden kuukauden jakson myötä. Jos viivästys johtui esimerkiksi sairaudesta, kerro siitä hakemuksessa.

Jos huomaat rekisterissä virheen, ota yhteyttä Maanmittauslaitokseen. Rekisterissä olevan virheen korjaamista koskevan asian käsittely on maksuton.

Jos myyjä ei anna suostumusta kirjaamiseen tai ei luovuta asuntoa sovitusti, kyse on myyjän viivästyksestä. Ostaja voi silloin vaatia vahingonkorvausta ja olennaisessa tapauksessa purkaa kaupan. Kirjaa tapahtumat ja ole yhteydessä välittäjään. Riidoissa voit kääntyä Kuluttajariitalautakunnan puoleen.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asunnon kauppakirja · Varainsiirtovero · Asuntokaupan kulut · Asunnon ostaminen