Lyhyesti
Kiinnitys on Maanmittauslaitoksen rekisteriin vahvistettu euromäärä, jonka avulla kiinteistöä voi käyttää lainan vakuutena. Kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja, ja panttioikeus syntyy, kun panttikirja kirjataan velkojan, yleensä pankin, nimiin. Kiinnitys on voimassa, kunnes se kuoletetaan, eikä se sellaisenaan ole velkaa. Uusi kiinnitys maksaa sähköisesti haettuna 26 euroa ja paperilla 47 euroa (2026). Asunto-osakkeissa panttikirjoja ei ole, vaan panttaus kirjataan osakehuoneistorekisteriin.
Kun ostat omakotitalon, mökin tai tontin lainarahalla, pankki pyytää vakuudeksi panttikirjoja. Moni kohtaa sanat kiinnitys ja panttikirja ensimmäistä kertaa rasitustodistuksessa tai kauppakirjan luonnoksessa. Tässä artikkelissa kerrotaan, mitä ne tarkoittavat, miten kiinnitys haetaan, mitä se maksaa ja mitä kiinnityksille tapahtuu kiinteistökaupassa. Lainan vakuuksien kokonaisuus on oppaassa asuntolainan vakuudet.
Keskeiset käsitteet
| Käsite | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Kiinnitys | Kiinteistöön vahvistettu euromääräinen merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä. Se on vakuusjärjestelyn pohja. |
| Sähköinen panttikirja | Rekisterimerkintä, joka annetaan vahvistetusta kiinnityksestä. Siihen kirjataan panttikirjan saaja. |
| Kirjallinen panttikirja | Vanha paperinen panttikirja, joka annettiin aiemmin voimassa olleiden säännösten mukaan. Sen voi muuttaa sähköiseksi. |
| Panttioikeus | Velkojan oikeus saada maksu kiinteistöstä, kun panttikirja on luovutettu saamisen vakuudeksi. |
| Panttaussitoumus | Sopimus, jossa sovitaan, mistä veloista panttikirja on vakuutena. |
| Kuolettaminen | Kiinnityksen poistaminen. Samalla panttikirja mitätöityy. |
Maanmittauslaitoksen mukaan rekisterissä näkyvä kiinnitys ei aina tarkoita, että kiinteistö olisi lainan vakuutena. Kiinnitys voi jäädä voimaan, vaikka laina on maksettu. Velka selviää vain velkojalta.
Miten kiinteistö pannaan pantiksi?
- Lainhuuto: kiinnitys edellyttää, että kohteeseen voidaan myöntää lainhuuto. Kiinnitystä saa hakea omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa.
- Kiinnityshakemus: hakemuksessa ilmoitetaan kiinnityksen kohde ja määrä euroina. Siinä voidaan määrätä, kenet kirjataan sähköisen panttikirjan saajaksi. Yleensä pankki valmistelee hakemuksen Kiinteistövaihdannan palvelussa, ja omistaja allekirjoittaa sen.
- Päätös: Maanmittauslaitoksen mukaan sähköisessä palvelussa päätös saadaan heti, jos rekisterimerkinnät eivät sitä estä.
- Panttioikeus syntyy: sähköinen panttikirja katsotaan luovutetuksi sille, joka on kirjattu sen saajaksi. Panttioikeus syntyy, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi.
Kiinnityksen määrä on panttioikeuden enimmäismäärä. Panttioikeus tuottaa etusijan saamiselle enintään panttikirjan osoittamaan määrään asti. Siksi kiinnitysten yhteismäärän on oltava riittävä suhteessa lainaan. Pankki kertoo, kuinka paljon kiinnityksiä se tarvitsee vakuudeksi.
Kiinnitysten etusija
Kiinnityksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona hakemus tuli vireille. Aikaisemmin haettu kiinnitys on etusijalla myöhemmin haettuun nähden. Paperilla samana päivänä haetuilla kiinnityksillä on sama etusija, ellei toisin määrätä. Sähköisesti haettuihin kiinnityksiin tätä sääntöä ei sovelleta, mutta samalla sähköisellä hakemuksella haettujen kiinnitysten keskinäisestä järjestyksestä voidaan määrätä.
Esimerkki: etusija pakkohuutokaupassa
Omakotitalossa on kaksi kiinnitystä: ensisijainen 120 000 € pankki A:lla ja toissijainen 40 000 € pankki B:llä. Talo myydään ulosotossa, ja kulujen jälkeen jaettavaksi jää 140 000 €. Luvut ovat omia oletuksia.
- Pankki A saa ensin enintään 120 000 € saatavastaan.
- Pankki B saa jäljelle jäävät 20 000 €.
- Jos B:n saatava on 40 000 €, siltä jää kattamatta 20 000 €. B voi periä sen velalliselta muulla tavoin.
Kiinnitykset kiinteistökaupassa
Kiinnitykset eivät katoa, kun kiinteistö myydään. Maakaaren mukaan velkojalla on omistusoikeuden siirtymisestä huolimatta oikeus hakea maksu saamiselleen pantatusta kiinteistöstä. Siksi ostajan on tarkistettava rasitustodistuksesta, montako kiinnitystä kiinteistössä on ja kenen nimiin panttikirjat on kirjattu.
- Myyjän laina maksetaan: yleensä myyjän laina maksetaan kauppahinnalla, ja myyjän pankki luopuu panttikirjoista.
- Panttikirjat siirretään: vapautuneet panttikirjat siirretään ostajan pankille. Maanmittauslaitos kutsuu tätä kiinnityksen siirtämiseksi. Sähköisessä kaupassa siirto tehdään kaupan yhteydessä maksutta.
- Uusi kiinnitys: jos olemassa olevat kiinnitykset eivät riitä lainasi vakuudeksi, haetaan lisää.
Velkoja saa luovuttaa panttikirjan vain siirtäessään saamisen, jonka vakuudeksi se on luovutettu. Kirjatkaa siksi kauppakirjaan, maksetaanko myyjän lainat ja kenelle panttikirjat siirretään. Kauppakirjan sisällöstä kerrotaan oppaassa asunnon kauppakirja, ja koko kiinteistökaupasta oppaassa kiinteistön ostaminen.
Mitä kiinnitykset maksavat?
| Toimenpide (2026) | Sähköisesti | Paperilla tai Asiointipalvelussa |
|---|---|---|
| Uusi kiinnitys | 26 € | 47 € |
| Kiinnityksen muuttaminen | 26 € | 47 € |
| Sähköisen panttikirjan siirto | 16 € | 25 € |
| Panttikirjan siirto sähköisen kaupan yhteydessä | Maksuton | – |
| Kiinnityksen kuolettaminen | 16 € | 25 € |
| Kirjallisen panttikirjan muuttaminen sähköiseksi | – | 25 € |
Jokaisesta kiinnityksestä maksetaan erikseen. Jos haet kolme kiinnitystä, maksat kolme kertaa. Maksut perustuvat maa- ja metsätalousministeriön asetukseen Maanmittauslaitoksen maksuista vuonna 2026. Pankki voi lisäksi periä omia palvelumaksujaan hinnastonsa mukaan.
Kirjallinen panttikirja
Vanhemmissa kiinteistöissä voi yhä olla paperisia panttikirjoja. Ne ovat arvopapereita: panttioikeus on velkojalla, jolle paperinen panttikirja on luovutettu. Kirjallisen panttikirjan voi muuttaa sähköiseksi haltijan hakemuksesta, ja hakemukseen liitetään alkuperäinen panttikirja. Kun kiinnitystä muutetaan, kirjaamisviranomainen muuttaa samalla kirjallisen panttikirjan sähköiseksi.
Jos kirjallinen panttikirja on kadonnut, se kuoletetaan käräjäoikeudessa, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee. Tuomioistuin julkaisee kuulutuksen virallisessa lehdessä viimeistään kolme kuukautta ennen määräpäivää. Jos panttikirjaa ei siihen mennessä esitetä, se julistetaan kuoletetuksi. Kuolettamisen hakija saa pyynnöstä tilalle sähköisen panttikirjan.
Kiinnityksen kuolettaminen
Kiinnitys kuoletetaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella. Kun kiinnitys kuoletetaan, panttikirja on mitätön ja panttioikeus raukeaa.
Kiinnitystä ei tarvitse kuolettaa, vaikka laina olisi maksettu. Kun laina on maksettu kokonaan, Maanmittauslaitos neuvoo pyytämään pankkia hakemaan kiinnityksen siirtämistä, jolloin panttikirjan saajaksi kirjataan joku muu kuin pankki, esimerkiksi omistaja itse. Voimassa olevan kiinnityksen voi myöhemmin käyttää uuden lainan vakuutena ilman uutta kiinnitysmaksua.
Erityistilanteet
- Vuokratontti: tonttiin, johon kohdistuu rekisteröity tontinvuokraoikeus, ei saa vahvistaa kiinnitystä. Vakuutena käytetään vuokraoikeuteen ja rakennuksiin vahvistettua kiinnitystä, jos vuokraoikeus on kirjattu.
- Yhteisomistus: määräosaan voi vahvistaa oman kiinnityksen. Koko kiinteistöön kiinnitys voidaan vahvistaa vain, jos mihinkään määräosaan ei ole vahvistettu erillistä kiinnitystä eikä hallinnanjakoa ole kirjattu.
- Vanhempien kiinteistö vakuutena: jos panttikirja annetaan toisen henkilön velan vakuudeksi, sovelletaan takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annettua lakia. Pantinantajan oikeuksista kerrotaan oppaassa asuntolainan vakuudet.
- Kerros- tai rivitaloasunto: asunto-osakkeisiin ei vahvisteta kiinnityksiä. Panttaus kirjataan Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteriin, ja rekisteröinti maksaa 41 euroa (2026).
Yleiset virheet
- Ostaja ei tarkista rasitustodistuksesta, kenen nimiin panttikirjat on kirjattu.
- Kauppakirjassa ei sovita, miten myyjän kiinnitykset järjestellään.
- Kiinnitystä luullaan velaksi, tai lainan luullaan olevan maksamatta, koska kiinnitys on yhä rekisterissä.
- Omistaja kuolettaa kiinnitykset tarpeettomasti ja joutuu myöhemmin maksamaan uusista.
- Kadonneen paperisen panttikirjan kuolettaminen aloitetaan vasta kauppaa edeltävällä viikolla, vaikka kuulutusaika on vähintään kolme kuukautta.
Usein kysyttyä
Mikä ero on kiinnityksellä ja panttikirjalla?
Kiinnitys on kiinteistöön vahvistettu euromäärä. Panttikirja on todiste kiinnityksestä, ja se luovutetaan velkojalle vakuudeksi. Nykyisin panttikirja on sähköinen rekisterimerkintä.
Paljonko kiinnitys maksaa?
Vuonna 2026 uusi kiinnitys maksaa Kiinteistövaihdannan palvelussa 26 euroa ja paperilla tai Asiointipalvelussa 47 euroa kiinnitykseltä.
Pitääkö kiinnitys kuolettaa, kun laina on maksettu?
Ei tarvitse. Pyydä pankkia hakemaan panttikirjan siirtoa, esimerkiksi omiin nimiisi. Kiinnitystä voi käyttää myöhemmin uuden lainan vakuutena.
Siirtyvätkö myyjän velat ostajalle kiinnitysten mukana?
Velka ei siirry ostajalle, mutta velkoja voi hakea maksua pantatusta kiinteistöstä omistajasta riippumatta. Siksi myyjän lainat maksetaan yleensä kauppahinnalla ja panttikirjat vapautetaan.
Voiko kerrostaloasuntoon hakea kiinnityksen?
Ei voi. Asunto-osakkeen panttaus kirjataan osakehuoneistorekisteriin pankin hakemuksesta ja omistajan suostumuksella.
Mitä teen, jos paperinen panttikirja on kadonnut?
Hae sen kuolettamista käräjäoikeudesta, jonka alueella kiinteistö on. Kuolettamisen jälkeen saat tilalle sähköisen panttikirjan.
Lue myös: Asuntolainan vakuudet · Lainhuuto · Kaupanvahvistaja · Omakotitalon ostaminen
Lähteet
- Finlex: Maakaari (540/1995), 15–19 luku
- Finlex: Laki asiakirjain kuolettamisesta (34/1901)
- Finlex: MMM:n asetus Maanmittauslaitoksen maksuista vuonna 2026 (1201/2025)
- Finlex: Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta (361/1999)
- Maanmittauslaitos: Hae kiinnitystä tai sen muutosta
- Maanmittauslaitos: Kiinteistön ostajan muistilista
- Maanmittauslaitos: Kiinteistövaihdannan palvelu
