Asuntolainan kilpailutus – näin vertaat lainatarjoukset

Pienikin ero marginaalissa voi tarkoittaa tuhansia euroja koko laina-aikana. Kilpailutus kannattaa siksi tehdä huolella sekä ensiasuntoa ostettaessa että myöhemmin, kun olemassa olevan lainan ehdot alkavat tuntua kalliilta.

Tämä opas keskittyy tarjousten vertailuun, neuvotteluun ja lainan siirtoon. Lainan hakeminen vaiheittain, maksukyvyn laskeminen ja tarvittavat liitteet on käyty läpi oppaassa asuntolainan hakeminen.

Mitä asuntolainassa kilpailutetaan?

Kohta	Mitä vertaat	Miksi sillä on väliä
Marginaali	Pankin lisä viitekoron päälle	Pysyy yleensä koko laina-ajan, joten pienikin ero kertautuu
Viitekorko	Esimerkiksi 12 kuukauden euribor	Vertaa tarjouksia samalla viitekorolla
Kertakulut	Avausmaksu, vakuuksien käsittely ja muut nostoon liittyvät kulut	Painavat eniten, jos laina maksetaan pois tai siirretään pian
Jatkuvat kulut	Kuukausittaiset tai vuosittaiset palvelumaksut	Kertyvät koko laina-ajan
Muutosmaksut	Lyhennysvapaa, lyhennystavan vaihto, ylimääräiset lyhennykset	Vaikuttavat joustojen hintaan myöhemmin
Todellinen vuosikorko	Korko ja kulut yhtenä prosenttina	Tekee tarjouksista vertailukelpoisia
Lisäpalvelut	Vakuutukset, tilit, kortit tai säästösopimukset ehtona	Voivat nostaa todellista hintaa tai sitoa sinut pankkiin
Korkosuojaus	Korkokatto, korkoputki tai kiinteä korko ja niiden hinta	Hinta ja ehdot vaihtelevat pankeittain
Vakuusvaatimukset	Pankin vakuusarvo ja lisävakuuden tarve	Ratkaisee, tarvitaanko vanhempien vakuutta tai valtiontakausta

Asuntolainoja myöntävät Suomessa esimerkiksi OP, Nordea, Danske Bank, S-Pankki, Aktia, Säästöpankit ja POP Pankit. Ehdot ovat asiakaskohtaisia, joten saman pankin tarjous voi olla sinulle eri kuin ystävällesi.

ESIS-lomake on vertailun perusta

Pankin on annettava sinulle ennen asuntolainasopimusta vakiomuotoiset eurooppalaiset tiedot eli ESIS-lomake. Lomake annetaan pysyvällä tavalla hyvissä ajoin ennen sopimusta, kun olet kertonut tarpeistasi ja taloudellisista olosuhteistasi. Tiedoista ei saa periä maksua.

Lomakkeessa kerrotaan ainakin luotonantaja, mahdollinen luotonvälittäjä, tarjottava luotto ja sen kustannukset, takaisinmaksu, muut velvoitteesi, oikeutesi, sopimusrikkomuksen seuraukset sekä oikeussuojakeinot. Varsinainen luottotarjous on tehtävä pysyvällä tavalla, ja siinä on oltava kaikki sopimusehdot. Jos tarjous poikkeaa aiemmin saamastasi ESIS-lomakkeesta, pankin on annettava uusi lomake tarjouksen mukana.

Todellinen vuosikorko ja sen rajat

Todellinen vuosikorko kokoaa luoton korot, kulut ja muut maksut yhdeksi prosentiksi. Siihen lasketaan myös pakolliset vakuutukset ja lisäpalvelut, jos ne ovat lainan ehtona. Jos käytät luotonvälittäjää ja maksat hänelle palkkion, välittäjän on ilmoitettava palkkion määrä pankille todellisen vuosikoron laskentaa varten.

Todellinen vuosikorko on hyvä vertailuluku, mutta se lasketaan tarjoushetken tietojen perusteella. Se ei ennusta tulevaa euriboria. Vertaa siksi rinnalla myös marginaalia ja kuluja euroina ja mieti, kuinka kauan aiot pitää lainan.

Lisäpalvelut ja ristiinmyynti

Pankki voi tarjota parempaa marginaalia, jos keskität sille muitakin palveluita. Sopimus voi olla edullinen, mutta laske se kokonaisuutena.

• Pankin on kerrottava yleisissä luottotiedoissaan, mitä lisäpalveluita sinun on ostettava saadaksesi luoton markkinoiduin ehdoin. Samalla sen on kerrottava, että lisäpalvelut voi ostaa myös muulta palveluntarjoajalta.
• Hyvän luotonantotavan mukaan pankin on selvitettävä ennen sopimusta, soveltuvatko luotto ja tarjotut lisäpalvelut tarpeisiisi. Pankin on myös kerrottava, voiko lisäpalvelusopimuksen irtisanoa erikseen ja mitä siitä seuraa.
• Jos peruutat asuntolainasopimuksen 14 päivän peruuttamisaikana, luottoon liittyvä pankin liitännäispalvelua koskeva sopimus ei sido sinua.

Kysy jokaisesta marginaalialennuksesta, mihin ehtoon se on sidottu ja mitä tapahtuu, jos lopetat palvelun myöhemmin. Jos alennus menetetään, laske, mitä laina silloin maksaisi.

Luotonvälittäjät ja kilpailutuspalvelut

Lainan voi kilpailuttaa myös luotonvälittäjän kautta. Välittäjän on kerrottava sinulle ennen välitystä pysyvällä tavalla muun muassa rekisteröintinsä, toimiiko se tiettyjen pankkien asiamiehenä, perittävät maksut ja pankeilta saamansa palkkiot.

Välittäjä saa kutsua itseään riippumattomaksi vain, jos se välittää riittävän suurta määrää markkinoilla olevia lainoja eikä saa korvausta muilta kuin asiakkaalta. Välittäjä saa periä sinulta maksun vain, jos siitä on kerrottu etukäteen ja sovittu kanssasi pysyvällä tavalla.

Näin neuvottelet paremmat ehdot

1. Valmistele tiedot. Pankit tarjoavat parhaat ehdot asiakkaalle, jonka maksukyky ja vakuudet ovat selvät. Hakemuksen valmistelu on kuvattu oppaassa asuntolainan hakeminen.
2. Hae samaan aikaan. Lähetä hakemukset muutaman päivän sisällä, niin tarjoukset perustuvat samaan korkotilanteeseen.
3. Pyydä tarjous kirjallisesti ja tarkista sen voimassaoloaika. Laki ei säädä lainatarjoukselle vähimmäisvoimassaoloaikaa.
4. Vertaa euroina. Laske marginaalin ja kulujen vaikutus sille ajalle, jonka todennäköisesti pidät lainan.
5. Kerro kilpailevasta tarjouksesta asiallisesti. Pyydä pankkia parantamaan marginaalia tai poistamaan kuluja.
6. Tarkista koko paketti. Varmista lisäpalveluiden ehdot, ylimääräisten lyhennysten kulut ja lyhennysvapaan mahdollisuus.
7. Vertaa lopullista velkakirjaa tarjoukseen ennen allekirjoitusta.

Vältä hakemasta kilpailutuksen aikana kulutusluottoja. Ne näkyvät pankeille positiivisen luottotietorekisterin kautta ja heikentävät maksukykylaskelmaa.

Olemassa olevan lainan kilpailutus ja siirto

Asuntolainan voi kilpailuttaa myös laina-aikana. Uusi pankki maksaa vanhan lainan pois, ja vakuudet siirretään uudelle pankille.

Mitä vanha pankki saa periä?

Kuluttajansuojalain mukaan saat maksaa asuntolainan tai sen osan ennen eräpäivää. Pankin saatavasta on silloin vähennettävä käyttämättä jäävään luottoaikaan kohdistuvat luottokustannukset. Pankki saa kuitenkin periä velkakirjassa yksilöidyt lainan perustamisen todelliset kulut.

Korvausta korkotason muutoksesta pankki saa periä vain, jos lainaa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Tavallisen 12 kuukauden euriborlainan voi siis siirtää ilman tällaista korvausta. Lue lisää kiinteästä korosta oppaasta korkokatto ja korkosuojaus.

Vakuuksien siirto

• Asunto-osake: vanhan pankin panttaus poistetaan osakehuoneistorekisteristä ja uuden pankin panttaus kirjataan. Maanmittauslaitoksen vuoden 2026 maksuasetuksen mukaan panttauksen rekisteröinti maksaa 41 €, ja panttauksen poistaminen on maksutonta.
• Kiinteistö: sähköiset panttikirjat siirretään uudelle pankille. Maanmittauslaitoksen maksu riippuu siitä, hoidetaanko asia sähköisessä kiinnitysjärjestelmässä vai muuten.
• Takaukset ja vierasvelkapantit: takaajat ja pantinantajat antavat yleensä uudet sitoumukset uudelle pankille. Uuden pankin on annettava heille laissa edellytetyt tiedot ennen sitoumusta. Ks. asuntolainan vakuudet.
• Valtiontakaus- ja ASP-laina: valtiontakauslaina siirtyy sellaisenaan, eikä lainan tai takauksen määrää saa kasvattaa. Kummassakin lainassa enimmäislaina-aika lasketaan siirron jälkeenkin alkuperäisestä nostosta.

Kysy myös nykyiseltä pankiltasi, parantaako se ehtoja ennen kuin teet päätöksen. Usein pelkkä kirjallinen kilpaileva tarjous riittää neuvottelun avaukseksi.

Erityistilanteet

• Valtiontakaus: takauksesta on sovittava ennen asuntokaupan tekemistä, joten kilpailuta sekin ajoissa. Takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä riippumatta pankista. Ks. valtiontakaus.
• ASP-laina: selvitä jo ennen säästämisen aloittamista, millaiset ehdot pankki tarjoaa ASP-lainalle, ja vertaa niitä muiden pankkien ehtoihin. Ks. ASP-laina.
• Asunnon vaihto: kilpailuta samalla sekä uuden asunnon laina että mahdollinen väliaikaisrahoitus. Ks. asunnon vaihtaminen.
• Yhteinen laina: kaikkien lainanottajien on hyväksyttävä uusi sopimus, myös erotilanteessa.

Jos jokin menee pieleen

Jos velkakirjan ehdot poikkeavat tarjouksesta, älä allekirjoita ennen kuin asia on korjattu. Jos huomaat virheen vasta sopimuksen jälkeen, reklamoi pankille kirjallisesti mahdollisimman pian. Asuntolainasopimuksen saa peruuttaa 14 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä tai siitä, kun sait sopimuskappaleen. Peruuttaminen ei peru asuntokauppaa.

Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE neuvoo laina-asioissa ja käsittelee pankkiriitoja maksutta. Lainan peruskäsitteet ovat pilariartikkelissa asuntolaina.

Usein kysyttyä

Lue myös: Asuntolainan hakeminen · Euribor · Lyhennysvapaa · Asuntolainan korko ja lyhennys