Huoneistoala ja asuinpinta-ala – mittaus ja erot

Neliöt ratkaisevat asunnon hinnan, ja usein myös vastikkeen. Silti samasta asunnosta voi löytyä eri papereista eri pinta-aloja. Tässä artikkelissa kerrotaan, miten huoneistoala mitataan, mitä eri pinta-alakäsitteet tarkoittavat, miten pinta-ala vaikuttaa vastikkeeseen ja mitä tehdä, jos asunto osoittautuu luvattua pienemmäksi.

Mikä huoneistoala on?

Ympäristöministeriön asetuksessa asuin-, majoitus- ja työtiloista huoneistoala määritellään alaksi, jota rajaavat:

• huoneistoa ympäröivien seinien huoneiston puoleiset pinnat
• huoneiston sisällä olevien kantavien seinien ja muiden rakennukselle välttämättömien rakennusosien huoneiston puoleiset pinnat.

Huoneistoalaan ei lueta 1,6 metriä matalampaa tilaa. Määritelmästä seuraa, että huoneiston sisäiset kevyet väliseinät lasketaan mukaan, mutta kantavat seinät ja muut rakennukselle välttämättömät rakenteet eivät. Parveke on huoneistoa ympäröivien seinien ulkopuolella, joten se ei kuulu huoneistoalaan.

Huoneala taas tarkoittaa yksittäisen huoneen alaa, jonka rajoina ovat huonetta ympäröivien seinien pinnat. Asuinhuoneen huonealan on oltava vähintään 7 neliömetriä ja asuinhuoneiston huoneistoalan vähintään 20 neliömetriä. Opiskelija-asunto voi tietyin edellytyksin olla 16 neliömetriä. Vaatimukset koskevat uudisrakentamista, laajennuksia ja olennaisia käyttötarkoituksen muutoksia.

Standardi SFS 5139 ja yhtiöjärjestys

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä on mainittava jokaisen osakehuoneiston pinta-ala, joka on laskettu rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen. Valtioneuvoston asetuksen mukaan yleisesti hyväksytty mittaustapa on standardissa SFS 5139 (Rakennuksen pinta-alat) määritelty huoneistoalan laskemismenetelmä.

Isännöitsijäntodistukseen on merkittävä huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ja tieto siitä, onko pinta-ala mitattu tämän mittaustavan mukaan. Lue tämä kohta tarkasti. Erityisesti vanhojen talojen yhtiöjärjestyksissä pinta-ala voi perustua vanhaan mittaustapaan tai arvioon. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä kerrotaan oppaassa isännöitsijäntodistus.

Eri pinta-alat ja niiden erot

Käsite	Mitä se tarkoittaa	Missä käytetään
Huoneistoala	Huoneiston ympäröivien seinien ja kantavien rakenteiden sisäpinnoista mitattu ala, ilman alle 1,6 m korkeaa tilaa	Yhtiöjärjestys, isännöitsijäntodistus, rakennusmääräykset
Huoneala	Yksittäisen huoneen ala seinien pinnoista	Huoneiden vähimmäiskoot
Asuintilojen pinta-ala	Asetuksen sana myynti-ilmoituksessa ilmoitettavalle pinta-alalle, arkikielessä asuinpinta-ala	Myynti- ja vuokrailmoitukset
Kerrosala	Kerrosten ala ulkoseinien ulkopinnoista mitattuna	Kaavoitus, rakennusoikeus, tilastot
Lämmitetty nettoala	Energiatodistuksessa käytettävä ala	Energiatodistus ja E-luku
Rakennuksen pinta-ala verotuksessa	Ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja lämpöeristettyjen ullakkohuoneiden ala, ilman parvekkeita, katoksia ja alle 160 cm korkeita tiloja	Kiinteistövero ja rakennuksen verotusarvo

Koska kerrosala ja verotuksen pinta-ala mitataan ulkopinnoista, ne ovat yleensä suurempia kuin saman rakennuksen huoneistoala. Kiinteistöverosta kerrotaan oppaassa kiinteistövero ja energiatodistuksesta oppaassa energiatodistus.

Asuinpinta-ala myynti-ilmoituksessa

Asuntojen markkinointia koskevan asetuksen mukaan elinkeinonharjoittajan myynti-ilmoituksessa on kerrottava asuintilojen pinta-ala ja huoneluku. Vuokrailmoituksessa on kerrottava vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien asuintilojen pinta-ala. Asetus ei määrää mittaustapaa, joten tarkista ilmoitetun luvun lähde.

Omakotitalon ilmoituksessa voi olla asuintilojen lisäksi muita tiloja, kuten varastoja, autotalli tai kellari. Kysy, mitä ilmoitettuun lukuun sisältyy ja onko ala mitattu. Ks. omakotitalon ostaminen.

Pinta-ala vastikkeen perusteena

Asunto-osakeyhtiölain mukaan vastikkeen maksuperusteesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä tai todellinen kulutus. Jos peruste on pinta-ala, vastike lasketaan yhtiöjärjestykseen merkitystä alasta, ei mitatusta todellisesta alasta.

Yhtiöjärjestyksen pinta-alan korjaaminen on yhtiöjärjestyksen muutos. Jos muutos lisää jonkun osakkaan maksuvelvollisuutta, siihen tarvitaan asunto-osakeyhtiölain mukaan tämän osakkaan suostumus. Vastikeperusteesta kerrotaan oppaassa yhtiövastike ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta oppaassa yhtiöjärjestys. Joissakin yhtiöissä vastike lasketaan muunnetusta tai painotetusta pinta-alasta. Siitä kerrotaan artikkelissa jyvitys.

Kun pinta-ala on ilmoitettua pienempi

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sovittua tai niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Liian suureksi ilmoitettu pinta-ala voi olla tällainen virhe.

Oikeuskäytännöstä kaksi esimerkkiä:

• KKO 2003:61: esitteessä, isännöitsijäntodistuksessa ja yhtiöjärjestyksessä huoneiston pinta-alaksi oli merkitty 58 m², mutta standardin mukaan mitattuna se oli 49 m². Myyjä joutui maksamaan hinnanalennusta. Välitysliike vastasi viime kädessä, koska se oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa. Isännöitsijäntodistuksesta olisi käynyt ilmi, ettei pinta-alaa ollut mitattu.
• KKO 1990:120: esitteessä parvi oli laskettu huoneiston 48 neliöön, mutta mittauksessa ala oli 41 m². Korkein oikeus katsoi, että epäselvää esitettä ei voitu tulkita myyjän eduksi, ja ostaja sai hinnanalennusta.

Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit sen. Kun myyjä on yksityishenkilö, ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lue lisää oppaasta virhe asuntokaupassa.

Erityistilanteet

• Parvi tai vino katto: alle 1,6 metrin korkuinen tila ei kuulu huoneistoalaan. Kattoon rajautuvan tilan neliöt voivat siksi olla todellista lattiapintaa pienemmät.
• Yhdistetyt tai jaetut asunnot: kun huoneistoja yhdistetään tai jaetaan, yhtiöjärjestyksen pinta-alat ja osakeryhmät on muutettava.
• Loft ja ullakkoasunnot: muunnetuissa tiloissa ilmoitetut neliöt kannattaa tarkistaa erityisen huolellisesti. Ks. loft-asunnot.

Yleiset virheet

• Neliöhintoja verrataan, vaikka toisen asunnon ala on mitattu ja toisen arvioitu.
• Myynti-ilmoituksen pinta-alaa pidetään mitattuna huoneistoalana.
• Energiatodistuksen tai verotuksen pinta-alaa käytetään asunnon kokona.
• Pinta-alavirheestä ilmoitetaan myyjälle vasta, kun asian havaitsemisesta on kulunut pitkä aika.

Usein kysyttyä

Lue myös: Isännöitsijäntodistus · Yhtiövastike · Jyvitys · Virhe asuntokaupassa