Ostajan selonottovelvollisuus – mitä ostajan pitää tarkistaa

Moni asuntokaupan riita ratkeaa lopulta yhden kysymyksen varassa: olisiko ostajan pitänyt huomata vika ennen kauppaa? Jos olisi, myyjä ei vastaa siitä, vaikka vika olisi kallis. Siksi selonottovelvollisuus on ostajalle yhtä tärkeä kuin myyjän vastuu.

Tässä oppaassa käydään läpi, mitä laki ostajalta vaatii, mitä tarkastuksen pitää kattaa, milloin tarvitaan tavallista perusteellisempi tutkimus ja miten korkein oikeus on asiaa ratkaissut. Virhetyypit, ilmoitusajat ja seuraamukset on koottu oppaaseen virhe asuntokaupassa.

Mitä selonottovelvollisuus tarkoittaa?

Selonottovelvollisuus ei ole velvollisuus, jonka laiminlyönnistä ostaja joutuisi maksamaan jotain. Se rajaa ostajan oikeuksia. Ostaja ei voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua asiasta, jonka hänen olisi pitänyt havaita tai tietää.

Käytetyn osakeasunnon kaupassa säännös on asuntokauppalain 6 luvun 12 §:ssä. Selkokielellä se sisältää neljä sääntöä:

• Tiedossa oleva asia: ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
• Tarkastuksessa havaittava asia: jos ostaja on tarkastanut asunnon, hän ei voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt huomata. Sama koskee tilannetta, jossa ostaja on jättänyt myyjän tarjoaman tarkastustilaisuuden käyttämättä ilman hyväksyttävää syytä.
• Rajat: ostajan ei tarvitse ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistaa myyjän antamia tietoja. Tarkastusta ei myöskään tarvitse ulottaa asioihin, joiden tutkiminen vaatii erityisiä teknisiä toimenpiteitä.
• Poikkeukset: säännöt eivät estä vetoamasta virheeseen, jos ostajan ei voida edellyttää ymmärtäneen havaitsemansa asian merkitystä, jos hänellä oli syytä olettaa vian korjattavan ennen hallinnan luovutusta tai jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.

Valmiin uuden asunnon kaupassa sovelletaan samoja sääntöjä asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n viittauksen kautta. Kiinteistön, kuten omakotitalon, kaupassa vastaava säännös on maakaaren 2 luvun 22 §:ssä.

Osakeasunto ja kiinteistö eroavat

Kohta	Osakeasunto (AKL 6:12)	Kiinteistö (MK 2:22)
Mihin velvollisuus sidotaan	Tehtyyn tarkastukseen tai myyjän tarjoamaan tarkastustilaisuuteen	Kiinteistön tarkastukseen ennen kauppaa, vaikka myyjä ei erikseen tarjoaisi tilaisuutta
Myyjän tietojen tarkistaminen	Ei velvollisuutta ilman kehotusta tai erityistä syytä	Ei velvollisuutta ilman erityistä syytä
Tekniset tutkimukset	Ei velvollisuutta	Ei velvollisuutta, mutta erityinen syy voi edellyttää lisätutkimusta
Kunnossapitovastuu	Rakenteet kuuluvat pääosin taloyhtiölle	Ostaja vastaa koko rakennuksesta

Ero on käytännössä merkittävä. Kerrostaloasunnon ostaja tarkastaa huoneiston ja taloyhtiön asiakirjat, mutta rakenteiden kunnossapito kuuluu pääosin yhtiölle. Omakotitalon ostaja ottaa vastuulleen koko talon, joten myös tarkastuksen on oltava laajempi.

Mitä tarkastuksessa pitää huomata?

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan ennakkotarkastus tehdään huolellisesti, mutta se rajoittuu lähtökohtaisesti havaittaviin seikkoihin. Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä huolellisemmin tarkastus on tehtävä.

Käytännössä ostajan odotetaan huomaavan asiat, jotka tavallinen huolellinen ostaja näkee, haistaa tai kuulee ilman työkaluja:

• näkyvät kosteusjäljet, tahrat ja maalipinnan kupruilu
• pesuhuoneen haljenneet laatat, irtoava silikoni ja lattiakaivon kunto
• tunkkainen tai homeinen haju
• vetävät ikkunat, kuluneet lattiat ja vinot ovet
• vanhat sähköasennukset, kuten kaksireikäiset pistorasiat
• parvekkeen, kellarin ja ullakon näkyvät vauriot

Ostajan ei sen sijaan tarvitse porata rakenteisiin, irrottaa laattoja tai teettää laboratoriotutkimuksia. Ne ovat erityisiä teknisiä toimenpiteitä, joita laki ei ostajalta edellytä ilman erityistä syytä.

Näytössä tarkistettavat kohdat huone kerrallaan on koottu oppaaseen asuntonäyttö – mitä kysyä ja mihin katsoa.

Asiakirjat kuuluvat selonottoon

Selonotto ei koske vain asunnon fyysistä kuntoa. Osakeasunnon kaupassa ostajan on tutustuttava myös taloyhtiön asiakirjoihin. Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä taloudellisen virheen arvioinnissa otetaan huomioon, mitä ostaja olisi saanut selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa.

KKV neuvoo tutkimaan ainakin nämä asiakirjat:

• isännöitsijäntodistus liitteineen
• energiatodistus
• yhtiöjärjestys
• tilinpäätös ja talousarvio
• viimeisimpien yhtiökokousten pöytäkirjat.

Jos isännöitsijäntodistuksessa kerrotaan tulevasta putkiremontista, ostaja ei voi myöhemmin väittää, ettei tiennyt siitä. Jos taas todistuksessa on väärä tieto, vastuu siitä on myyjällä, koska todistuksen tiedot rinnastetaan myyjän antamiin tietoihin.

Milloin tarvitaan tavallista perusteellisempi tutkimus?

Laki käyttää käsitettä erityinen syy. Jos ostajalla on erityinen syy epäillä vikaa, hänen on selvitettävä asiaa tavallista tarkemmin. Erityinen syy voi syntyä esimerkiksi näistä:

• kuntotarkastusraportissa on lisätutkimussuositus tai mainittu riskirakenne
• asunnossa on selvä kosteusjälki, haju tai muu varoitusmerkki
• myyjä kertoo aiemmasta vesivahingosta tai keskeneräisestä korjauksesta
• rakennuksen ikä ja rakennustapa ovat tunnetusti riskialttiita, esimerkiksi maanvarainen alapohja tai kellari ilman toimivaa vedeneristystä.

Korkeimman oikeuden linja

Korkein oikeus on ratkaissut kaksi kiinteistökauppaa, jotka havainnollistavat rajaa hyvin.

Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajille oli ennen kauppaa esitetty kuntotarkastusraportti. Siinä kuvattiin riskirakenteita ja vaurioita sekä suositeltiin lisätutkimuksia. Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Koska tutkimuksia ei tehty, ostajat eivät voineet vedota kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.

Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajat saivat 1960-luvun talosta kosteusmittauspöytäkirjan. Sen mukaan kellarissa oli kosteutta, mutta yläpuoliset rakenteet oli todettu poraten tehdyillä mittauksilla kuiviksi. Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli aihe tarkastaa kellarin yläpuoliset rakenteet tavallista perusteellisemmin. He saivat kuitenkin pitää pöytäkirjan selvityksiä riittävinä. Ostajat eivät siis laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan ja saivat vedota virheeseen.

Ratkaisuista näkyy periaate: varoitusmerkki velvoittaa selvittämään asiaa, mutta ostaja saa luottaa asiantuntijan tekemään, asiaan kohdistuvaan selvitykseen.

Kuntotarkastuksen merkitys

Osakeasunnon kaupassa kuntotarkastus ei yleensä ole välttämätön, koska taloyhtiö vastaa rakenteista. Omakotitalon kaupassa se on käytännössä tarkastuksen perusta.

Kuntotarkastusraportti vaikuttaa selonottoon kahdella tavalla:

• Raportissa mainittuun asiaan ei voi myöhemmin vedota virheenä. KKV:n mukaan ostajan on esimerkiksi varauduttava kosteusvaurioon, jos raportissa kerrotaan kosteusriskistä.
• Raportin lisätutkimussuositus voi olla erityinen syy, joka velvoittaa ostajan selvittämään asian ennen kauppaa, kuten ratkaisussa KKO 2019:16.

Tavanomainen kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti ja pintamittauksin rakenteita rikkomatta. KKV:n mukaan se ei välttämättä paljasta esimerkiksi kosteusvauriota. Jos haluat tietää rakenteiden sisäisen kunnon, tarvitset kuntotutkimuksen, jossa rakenteita avataan.

Tarkistuslista ennen ostotarjousta

Jos löydät näytössä jotain epäilyttävää, et menetä mahdollisuuttasi ostaa. Voit tehdä ostotarjouksen, jossa on purkava ehto esimerkiksi kosteusmittauksen tuloksesta. Silloin selonotto tehdään ennen kuin kauppa sitoo.

Omakotitalon ostajan tarkastusvelvollisuus

Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Toisin kuin osakeasunnon kaupassa, säännös ei edellytä, että myyjä tarjoaa tarkastustilaisuuden. Kiinteistön ostajan on siis itse huolehdittava tarkastuksesta.

Omakotitalossa tarkastus kattaa myös asiat, joita kerrostaloasunnossa ei tarvitse ajatella:

• salaojat, sadevesien ohjaus ja maanpinnan kallistukset
• katto, vesikate ja ullakon tuuletus
• alapohjan rakenne ja kellarin kosteus
• lämmitysjärjestelmä ja sen ikä
• vesi- ja jätevesijärjestelmä
• rakennusluvat ja piharakennusten luvallisuus.

Kiinteistön asiakirjat ja kunnan tiedot käydään läpi oppaassa omakotitalon ostaminen.

Milloin selonotto ei estä vetoamasta virheeseen?

Selonottovelvollisuus ei suojaa myyjää kaikissa tilanteissa. Ostaja voi vedota virheeseen, vaikka olisi voinut huomata sen, jos jokin seuraavista toteutuu.

Tilanne	Mitä se tarkoittaa käytännössä
Ostaja ei voinut ymmärtää havainnon merkitystä	Ostaja näki pienen tahran, mutta sen yhteyttä laajaan vaurioon ei voinut maallikkona ymmärtää.
Ostaja sai olettaa vian korjattavan	Myyjä lupasi korjata vuotavan hanan ennen muuttoa, mutta ei korjannut.
Myyjä menetteli törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti	Myyjä peitti tietämänsä vaurion esimerkiksi maalaamalla tai kalusteilla.
Molemmat olivat huolimattomia	Myyjä jätti kertomatta tietämänsä asian ja ostaja tarkasti huolimattomasti. Ostaja voi silti vaatia kohtuullista hinnanalennusta.

Viimeinen kohta perustuu asuntokauppalain 6 luvun 19 §:ään. Se tasapainottaa tilannetta, jossa myyjä on rikkonut tiedonantovelvollisuutensa ja ostaja on samalla laiminlyönyt oman tarkastuksensa. Silloin ostajan oikeus ei häviä kokonaan, mutta hyvitys on pienempi.

Esimerkkitilanteita

Yleiset virheet

• Asiakirjat luetaan vasta tarjouksen jälkeen tai ei ollenkaan.
• Kuntotarkastusraportin suositukset ohitetaan, koska kauppaa halutaan kiirehtiä.
• Näytössä katsotaan sisustusta eikä rakenteiden merkkejä.
• Myyjän suullisia vastauksia ei kirjata ylös.
• Oletetaan, että kauppakirjan yleinen vastuunrajaus ei koske ostajaa.
• Omakotitaloa ostetaan ilman kuntotarkastusta, vaikka talo on vanha.

Jos löydät vian kaupan jälkeen

Selvitä ensin, olisiko vika pitänyt huomata ennen kauppaa. Käy läpi oma tarkastuksesi, kuntoraportti ja myyjän antamat tiedot. Jos vika ei ollut havaittavissa tai myyjä kertoi siitä väärin, ilmoita siitä myyjälle kirjallisesti mahdollisimman pian.

Ilmoitusajat, vaatimukset ja riitojen ratkaisu on käsitelty edellä mainitussa virheoppaassa. Kosteusvaurion selvittämisestä ja korjaamisesta kerrotaan oppaassa kosteusvaurio. Kuluttajariitalautakunta käsittelee maksutta asunnon kauppaa koskevia riitoja myös yksityishenkilöiden välillä.

Usein kysyttyä

Lue myös: Kuntotarkastus asuntokaupassa · Asuntonäyttö · Virhe asuntokaupassa · Omakotitalon ostaminen