Lyhyesti
Jyvitys tarkoittaa yhteisten kulujen, lainojen tai hintojen jakamista osiin painotetun perusteen mukaan. Taloyhtiössä jyvityksellä ratkaistaan, montako osaketta kuhunkin huoneistoon kuuluu, miten vastikkeet ja yhtiölainat jakautuvat ja uudiskohteessa myös asuntojen velattomat hinnat. Jyvitys näkyy yhtiöjärjestyksestä, ja sen muuttaminen vaatii yleensä kahden kolmasosan enemmistön sekä niiden osakkaiden suostumuksen, joiden maksuvelvollisuus kasvaa. Jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen, osakas voi viedä asian käräjäoikeuteen.
Kahdesta samankokoisesta asunnosta voi samassa talossa maksaa eri verran vastiketta. Syy on usein jyvityksessä. Tässä artikkelissa kerrotaan, mitä jyvitys tarkoittaa, mihin se perustuu, miten se vaikuttaa vastikkeisiin ja uudiskohteen hintoihin ja voiko sitä muuttaa. Vastikkeiden lajeista kerrotaan oppaassa yhtiövastike.
Mitä jyvitys tarkoittaa?
Jyvitys tarkoittaa arvojen suhteuttamista toisiinsa. Kiinteistönmuodostamislaissa jyvityksellä määritetään tilusten suhteelliset arvot jyväluvuilla. Asumisoikeuslaissa pinta-alojen jyvityksellä tarkoitetaan sitä, että käyttövastikkeen perusteena olevat pinta-alat määrätään huoneistokohtaisesti kohtuullisten vastikkeiden saavuttamiseksi.
Asunto-osakeyhtiölaki ei käytä sanaa jyvitys. Laki kuitenkin edellyttää, että yhtiöjärjestyksessä mainitaan, mitkä osakkeet tuottavat oikeuden hallita mitäkin huoneistoa, sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteet. Käytännössä taloyhtiön jyvitys tarkoittaa juuri näitä valintoja.
Mitä taloyhtiössä jyvitetään?
| Mitä jaetaan | Missä se näkyy | Mihin se vaikuttaa |
|---|---|---|
| Osakkeet huoneistoittain eli osakeryhmät | Yhtiöjärjestys | Vastike, jos osakemäärä on vastikeperuste |
| Hoito- ja pääomavastike | Yhtiöjärjestyksen vastikeperusteet | Kuukausikulut |
| Yhtiölaina | Isännöitsijäntodistus ja huoneistotietojärjestelmä | Lainaosuus, velaton hinta ja rahoitusvastike |
| Uudiskohteen kauppahinnat | Hinnasto, kauppakirja ja taloussuunnitelma | Velaton hinta ja myyntihinta |
| Hissin jälkiasennuksen kulut | Yhtiökokouksen päätös | Ylemmät kerrokset maksavat enemmän |
Taloyhtiön on ilmoitettava huoneistotietojärjestelmään, jakautuuko vastuu yhtiön lainasta osakeryhmille ja kuinka suuri kunkin osakeryhmän vastuu on. Omistaja näkee tiedot Maanmittauslaitoksen asiointipalvelusta, jos yhtiö on ilmoittanut ne. Ks. osakehuoneistorekisteri.
Osakkeet ja vastike: laskuesimerkki
Laki sallii vastikeperusteeksi esimerkiksi huoneiston pinta-alan, osakkeiden lukumäärän tai todellisen kulutuksen. Jos peruste on osakemäärä, osakkeiden jyvitys ratkaisee vastikkeen.
Laskuesimerkki: pinta-ala vai jyvitetyt osakkeet
Pienessä taloyhtiössä on neljä asuntoa ja 2 250 osaketta. Yhtiön hoitokulut ovat 1 050 € kuukaudessa. Luvut ovat omia oletuksia.
| Asunto | Pinta-ala | Osakkeet | Vastike pinta-alan mukaan | Vastike osakkeiden mukaan |
|---|---|---|---|---|
| A, 1. kerros | 50 m² | 500 | 250 € | 233 € |
| B, 4. kerros, merinäköala | 50 m² | 600 | 250 € | 280 € |
| C, 3. kerros | 80 m² | 800 | 400 € | 373 € |
| D, 1. kerros | 30 m² | 350 | 150 € | 163 € |
Kun osakkeet on jyvitetty sijainnin ja näkymän mukaan, B maksaa enemmän kuin samankokoinen A. Pieni D maksaa neliötä kohden enemmän kuin A ja C, koska pienelle asunnolle on annettu pinta-alaan nähden enemmän osakkeita.
Mihin jyvitys voi perustua?
Korkein oikeus on todennut ratkaisussaan KKO 1998:19, että vastikeperuste voidaan yhtiöjärjestyksessä määritellä eri tavoin. Tyypillisiä vastikkeen suuruuteen vaikuttavia tekijöitä ovat huoneiston pinta-ala, käyttötarkoitus ja sijainti. Korkeimman oikeuden mukaan vastikeperuste on pakostakin kaavamainen, eikä vastike voi tarkasti vastata huoneistosta yhtiölle aiheutuvia kustannuksia.
Tapauksessa ullakolle rakennettujen uusien asuntojen vastike oli puolitoistakertainen vanhoihin asuntoihin verrattuna. Korkein oikeus ei pitänyt sitä kohtuuttomana, koska uudet asunnot poikkesivat vanhoista kunnoltaan, varustetasoltaan ja sijainniltaan, eikä niillä ollut vastuuta yhtiön vanhoista veloista. Ratkaisu tehtiin äänin 3–2.
Jyvityksessä voidaan siis ottaa huomioon esimerkiksi kerros, näkymä, parveke, varustetaso tai se, onko tila asunto, liiketila vai varasto. Pinta-alasta ja sen mittaamisesta kerrotaan artikkelissa huoneistoala.
Jyvitys uudiskohteessa
Uudiskohteessa rakennuttaja eli perustajaosakas laatii yhtiöjärjestyksen ja päättää, miten osakkeet, yhtiölaina ja kauppahinnat jakautuvat huoneistoille. Ostaja ei voi vaikuttaa jyvitykseen, mutta voi tarkistaa sen ennen kauppaa.
- Velaton hinta: rakenteilla olevan asunnon kauppasopimuksessa on mainittava kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta. Ks. velaton hinta.
- Yhtiölaina: yhtiölaina saa 1.7.2026 alkaen olla enintään 70 prosenttia myytäväksi tarjottavien osakkeiden velattomasta hinnasta. Ks. yhtiölaina.
- Vastikearvio: taloussuunnitelman vastikkeiden on oltava realistisia. Ratkaisussa KKO 2008:1 hoitovastike ja vesimaksu oli arvioitu selvästi alakanttiin, ja ostajat saivat hinnanalennusta taloudellisen virheen vuoksi.
- Valtiontakaus: Valtiokonttorin ohjeen mukaan yhtiölainaosuuden voi ottaa osaksi taattavan lainan kauppahintaa, jos se on vahvistettu asuntokohtaisesti ja maksetaan pois heti, kun se on mahdollista.
Laskuesimerkki: yhtiölainan jyvitys
Edellisen esimerkin talossa on 630 000 euron yhtiölaina, joka jaetaan osakkeiden mukaan, eli 280 € osaketta kohden. Asunnon A lainaosuus on 140 000 €, B:n 168 000 €, C:n 224 000 € ja D:n 98 000 €. Rahoitusvastike jakautuu samassa suhteessa. Luvut ovat omia oletuksia.
Uudiskohteen ostamisesta kerrotaan tarkemmin oppaassa uudisasunnon ostaminen.
Voiko jyvitystä muuttaa?
Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tarvitaan yhtiökokouksessa vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Lisäksi tarvitaan osakkaan suostumus, jos muutos lisää hänen maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan muuttamalla vastikeperustetta. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, kun vastikkeen perusteeksi otetaan luotettavasti mitattava tai arvioitava todellinen kulutus.
Jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen, osakkeenomistaja tai hallitus voi nostaa käräjäoikeudessa kanteen yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Edellytyksenä on, että yhtiökokous on ensin hylännyt muutosehdotuksen tai muutosta ei ole saatu tehtyä kahden kuukauden kuluessa. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa. Tuomioistuin voi muuttaa määräystä, jos se tuottaa osakkaalle merkittävää etua toisten kustannuksella tai aiheuttaa hänelle huomattavaa rasitusta muihin verrattuna.
Ratkaisussa KKO 2023:52 korkein oikeus korosti, että osakkaiden maksuvelvollisuus on lähtökohtaisesti yhtäläinen. Poikkeuksen pitää käydä yhtiöjärjestyksestä selvästi ilmi. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta kerrotaan oppaassa yhtiöjärjestys.
Remonttien kustannusten jakaminen
Remontin kulut jaetaan pääsääntöisesti yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Asunto-osakeyhtiölaki sallii kuitenkin muutamia poikkeuksia:
- Hissin jälkiasennus: yhtiökokous voi päättää yksinkertaisella enemmistöllä, että kulut jaetaan vastikeperuste kerrottuna huoneiston kerroksella. Ylempien kerrosten asukkaat maksavat siis enemmän.
- Tasajako: kulut voidaan jakaa tasan kahden kolmasosan määräenemmistöllä, jos kunkin huoneiston saama etu ja kustannus ovat yhtä suuret.
- Vastikkeen alentaminen: jos osakkaan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiön kustannuksia, hänen vastikettaan voidaan alentaa.
- Vain osaa huoneistoja hyödyttävä uudistus: merkittävät kulut voidaan periä vain niiltä osakkailta, joita uudistus hyödyttää.
Tarkista ennen ostoa
- Vastikeperuste yhtiöjärjestyksestä: pinta-ala, osakemäärä vai jokin muu peruste.
- Asunnon vastike neliötä kohden verrattuna talon muihin asuntoihin.
- Onko yhtiöjärjestyksessä huoneistoja, jotka on vapautettu jostain vastikkeesta.
- Miten yhtiölaina on jaettu ja voiko oman osuuden maksaa pois.
- Onko vireillä kanne yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseksi. Tieto on merkittävä isännöitsijäntodistukseen.
Yleiset virheet
- Vastikkeita verrataan vain kokonaissummina, vaikka jyvitys painottaa joitakin asuntoja.
- Uudiskohteessa katsotaan vain myyntihintaa, ei jyvitettyä lainaosuutta.
- Osakas olettaa, että vastikeperustetta voi muuttaa yhtiökokouksessa tavallisella enemmistöllä.
- Yhtiöjärjestyksen vanhoja poikkeuksia tulkitaan laajemmiksi kuin niiden sanamuoto selvästi osoittaa.
Usein kysyttyä
Mitä jyvitys tarkoittaa taloyhtiössä?
Se tarkoittaa osakkeiden, vastikkeiden, lainojen tai hintojen jakamista huoneistoille painotetun perusteen mukaan, esimerkiksi pinta-alan, sijainnin tai käyttötarkoituksen perusteella.
Miksi samankokoisista asunnoista maksetaan eri vastiketta?
Jos vastikeperusteena on osakemäärä, huoneistoille on voitu antaa eri määrä osakkeita esimerkiksi kerroksen tai näkymän vuoksi. Myös käyttötarkoitus voi vaikuttaa.
Voiko yhtiökokous muuttaa jyvitystä?
Voi kahden kolmasosan määräenemmistöllä, mutta jos muutos lisää jonkun osakkaan maksuvelvollisuutta, tarvitaan myös hänen suostumuksensa. Muutos todelliseen kulutukseen perustuvaksi ei vaadi suostumusta.
Mitä teen, jos jyvitys on mielestäni kohtuuton?
Tee ensin muutosehdotus yhtiökokoukselle. Jos se hylätään, voit nostaa käräjäoikeudessa kanteen yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseksi kolmen kuukauden kuluessa.
Mistä näen asuntoni osuuden yhtiölainasta?
Isännöitsijäntodistuksesta ja, jos yhtiö on ilmoittanut tiedot, Maanmittauslaitoksen asiointipalvelusta.
Maksaako ylimmän kerroksen asukas enemmän hissistä?
Hissin jälkiasennuksen kulut voidaan lain mukaan jakaa niin, että vastikeperuste kerrotaan huoneiston kerroksella. Silloin ylemmät kerrokset maksavat enemmän.
Lue myös: Yhtiövastike · Yhtiöjärjestys · Velaton hinta · Huoneistoala
Lähteet
- Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009), 1 luku 10 ja 13 §, 3 luku 3–4 § sekä 6 luku 27, 32, 35 ja 36 §
- Finlex: Laki asumisoikeusasunnoista (393/2021), 35 §
- Finlex: Kiinteistönmuodostamislaki (554/1995), 195 §
- Finlex: Laki huoneistotietojärjestelmästä (1328/2018), 13 a §
- Finlex: Asuntokauppalaki (843/1994), 2 luku 11 a §
- Finlex: Valtioneuvoston asetus eräistä asuntoyhteisöluottoja koskevista rajoituksista (608/2026)
- Finlex: KKO 1998:19
- Finlex: KKO 2023:52
- Finlex: KKO 2008:1
- Valtiokonttori: Ohje asuntolainojen valtiontakauksesta (7.5.2026)
